청약경쟁률 최대 2300 대 1까지 전망
10년 후에나 전매 가능, 투기는 금물

판교신도시 중소형아파트 9420가구 청약접수가 내달로 다가왔다. 당첨되면 억대 시세차익을 기대할 수 있어 청약경쟁 역시 치열해질 전망이다.
서울 인근에 내집 마련을 준비해왔던 실수요자에게도 지나칠 수 없는 기회다. 서울 강남권에서 자동차로 20분이면 오갈 수 있다. 여기에 서울과 수도권 주요도시, 경부·중부고속도로를 잇는 한가운데 입지한데다 빼어난 자연환경과 교육여건까지 갖추고 있어 청약통장을 가진 사람이라면 한번 도전해볼만 하다.

◆경쟁률은 로또 = 웬만한 청약통장 가입자라면 청약신청을 할 것으로 예상돼 당첨확률은 로또 수준이 될 것으로 보인다. 전문가들은 최대 2300대1의 사상 최대 경쟁률을 기록할 것으로 전망하고 있다.
건설교통부는 판교 전용 25.7평 이하의 민영아파트 분양가의 적정가를 평당 1100만원로 보고, 분양승인 과정에서 성남시와 협조해 최대한 조절하기로 했다. 이렇게 된다면 당첨자들의 시세차익은 억대를 기록할 전망이다. 현재 분당의 32평형 아파트 평균가격은 평당 1500만~1800만원. 단순계산한 시세차익은 평당 400만~700만원이므로 32평형은 1억2000만~2억2000여만원이 된다.
다만 중소형아파트의 경우 10년(입주 후 약 7년)후에나 팔 수 있다는 점을 고려해야 한다.
또 임대아파트는 임대기간(10년)동안 매월 50만~60만원의 임대료를 내며 살다가 10년후 시세의 90% 선에서 분양전환을 받게 된다.
수도권 청약예·부금 1순위 가입자 100%가 청약한다고 가정하면 일반 1순위 최고 경쟁률은 2322대 1에 달할 전망이다. 여기에 청약저축 가입자도 입주자모집공고일 전까지 청약예금으로 전환하면 청약자격을 주므로 최고 경쟁률은 3000대 1을 넘을 가능성도 있다.

◆아파트 종류별 청약자격 = 주공이 공급하는 공공임대의 경우 전용면적 25.7평 이하는 청약저축 가입자 몫이다. 25.7평 초과는 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 10년 공공임대이며 10년후 분양전환 할 수 있다.
분양전환이 되지 않는 25.7평 초과 전세임대의 입주 자격은 아직 결정되지 않았다. 다만 정부는 청약통장 가입자, 무주택 기간, 주택소유 여부, 부양 가족수, 자녀수 등을 종합적으로 고려해 입주 자격 순위를 매기는 방안을 추진중이다.
모두 18평 이하인 국민임대는 30년 임대주택으로 분양전환이 되지 않는다. 청약통장과 주택규모에 관계없이 무주택 가구주로 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이면 청약할 수 있다.
또 1인 단독 가구는 전용 12평 이하 소형주택에만 입주를 허용하고 4인 이상 가구는 4인가구의 소득(2004년말 기준 345만5000원)을 적용, 가구원수가 많은 가구의 국민임대주택 입주기회를 확대하기로 했다. 이밖에 고급승용차 보유자(취득가격 2200만원 이상)나 토지과다 보유자(공시지가 기준 5000만원 이상)는 국민임대주택의 입주대상에서 제외된다.
공공분양은 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과는 청약예금 가입자가 청약할 수 있다.
민간건설업체가 공급하는 25.7평 이하 민간임대는 청약저축 가입자만 신청할 수 있다.
국민주택기금을 지원받는 민간건설 중형임대(18평 초과~25.7평 이하)는 청약저축은 물론 청약부금 및 예금 모두 청약할 수 있다.
또 25.7평 초과 민간임대의 경우 25.7평 초과 공공임대와 마찬가지로 청약예금 가입자가 우선 청약할 수 있으며 10년 임대후 분양전환할 수 있다.

◆나는 몇 순위일까 = 판교 공급아파트 1순위 청약자격을 갖기 위해서는 △성남시나 수도권 거주자 △5년 이상 무주택세대주 △청약저축 가입자여야 한다. 특히 주공 분양 아파트는 청약저축을 오랫동안, 돈을 많이 넣은 사람이 유리하다. 저축통장 가입자 1순위(24회 이상 납입자) 내에서 5년 이상 무주택 세대주로 저축총액이 많은 자가 최우선 순위다.
따라서 같은 1순위라도 청약저축 가입금액이 많을수록 당첨확률 높아진다는 점을 고려해야 한다.
우선 청약자는 청약통장 예치금액과 불입액, 가입기간(월 60회 이상)을 확인해서 1순위 자격요건을 갖췄는지를 가입은행에 문의하는 게 좋다. 특히 불입액을 연체했을 때 2년이 지나도 1순위 요건을 갖추지 못하는 경우도 있어 주의해야 한다.
재당첨제한에 적용되는지 여부도 확인해야 한다. 재당첨제한에 걸리면 1순위 요건을 갖추더라도 2순위가 돼 사실상 판교 청약기회가 없어진다.
판교는 투기과열지구여서 청약자 본인과 배우자, 가구원(주민등록표상 등재된 직계존비속) 모두가 입주자모집공고일로부터 5년간 청약 1~3순위 당첨사실이 없어야 한다.
또 △모집공고일 현재 2주택 이상 보유하고 있는 가구 △2002년 9월 5일 이후 청약예금 및 청약부금 가입자중 모집공고일 현재 가구주가 아닌 자도 1순위가 될 수 없다.

◆무주택 우선공급 대상이 되려면 = 1순위인 무주택 우선공급 대상자가 되려면 △나이(만35세 이상) △무주택 기간 △가구주 기간 등 3가지 요건을 모두 충족해야 한다. 입주자모집공고일(3월24일) 현재 만 35세 이상이 돼야 하므로 주민등록상 1971년 3월 24일 이전 이어야 한다.
무주택 기간 역시 공고일로부터 5년 또는 10년 이상 연속해서 무주택자여야 한다. 재건축이나 재개발 입주권의 경우 소득세법상 주택으로 간주돼 양도세가 중과되지만 아파트 청약시에는 주택에 포함되지 않는다.
한편 원가연동제(분양가 상한제)가 적용되는 판교신도시 아파트에 당첨되면 당첨자 본인과 배우자, 가구원은 당첨일로부터 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 동안 다른 곳에 청약할 수 없다.

◆당첨확률 높이려면 = 2005년 12월 현재 서울 등 수도권 청약통장 가입자 1순위는 319만7763명. 이중 3월 분양에 청약할 수 있는 청약통장의 가입자수는 265만1587명에 이른다.
따라서 청약 가능 가입자중 최소한 절반인 130만명이 9420가구에 청약한다고 가정하면 단순 평균 경쟁률은 138대 1이 된다. 그러나 특별 분양 지역우선공급, 청약통장별 공급물량 등을 고려하면 실제 평균 경쟁률은 500대 1이 넘을 것으로 보인다.
따라서 3월 분양물량의 경우 청약시기는 다르지만 당첨자 발표일은 같아 1인 1통장 한번만 청약할 수 있어 최고 인기단지를 피하면 당첨 확률을 다소 높일 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 3월 분양단지 중 △한림리츠빌(A12-1블록·금토산공원 인접) △풍성신미주(A15-1블록·에듀파크 인접) △뜨란채공공분양(A22-1블록·판교역과 중심상업지구 인접) 등이 인기단지로 예상되고 있다.
또 평형이 클수록 경쟁률이 치열해질 것이므로 당첨확률을 높이기 위해서는 20평형대 소형도 눈여겨볼만 하다.
가구당 1순위 자격의 통장을 여러개 갖고 있다면 동일단지 동일평형에 보유 통장을 모두 청약할 수도 있다. 그러나 같은 당첨일에 한 가구에서 2개 이상 당첨되더라도 한곳만 계약할 수 있다는 점을 고려해야 한다.

/성홍식 기자 hssung@naeil.com
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