<내일시론>8.31부동산대책 약효 다 했나(김진동 2006.03.16)
지역내일
2006-03-16
8.31부동산대책 약효 다 했나
부동산 시장도 봄바람 났나. 서울 강남을 비롯하여 서초 송파 목동 등 소위 인기지역 아파트 값이 가파른 상승세를 보이며 부글거리고 있다. 지난해 8.31대책 발표 후 6개월 사이에 적게는 5000만원에서 2억원까지 올라 최고 상승률을 기록했다.
전세값도 무섭게 오르고 있다. 이사철이 겹치면서 유명 학군 밀집지역이 두드러진 상승세를 나타내고 있다. 전세값은 8.31대책 발표 이전보다 4배가 올랐다.
강남 등 인기 지역에 대한 아파트 수요는 줄지 않는데 공급이 한정되어 있다보니 상승세가 멈추지 않는 것이다. 정부가 잇따라 고강도 대책을 내놓았지만 ‘강남 신화’ ‘부동산 불패신화’는 여전히 살아 있는 신화다. 보유세와 양도세 중과등 ‘세금 폭탄’을 퍼부었으나 아파트 매물은 죽이고 수요만 늘려 오히려 가격을 올리는 결과를 초래했다. 재건축 규제도 기존 아파트의 희소가치만 높여 가격을 끌어올리는 역효과를 내고 있다.
판교 송파신도시 등 주택공급대책을 내놓아도 시장의 반응은 시큰둥, 가격 오름세는 멈출 기미조차 보이지 않는다. 이들 개발지역 아파트 가격을 높게 책정함으로써 되레 주변 지역의 집값까지 끌어올리는 ‘바람잡이’작용을 하고 있다.
부동산 값을 잡아도 잡아도 잡히지 않고 오르기만 하는 이유는 왜 일까. 한마디로 병주고 약주기 식의 정부 정책과 이 같은 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다. 시장과 따로 노는 정책은 성공하기 어렵다. 부동산의 특성을 제대로 읽지 못한채 단기적이고 단편적인 대책으로는 복합적인 요인으로 얽혀 있는 부동산을 제압할 수 없는 법이다.
균형발전 전략을 편답시고 혁신도시 기업도시 행정도시 등 개발개획을 쏟아냈다. 여기에 지자체마다 세수증대를 위해 개발정책을 남발했다. 어딜 가나 산을 까부수고 나무를 잘라내고 파헤친 공사장을 만나게 된다. 바야흐로 전국이 ‘공사중’이다. 땅값이 오르지 않을 수 없다. 이바람에 노무현 정부 들어서만 전국 땅값이 630조원이나 상승했다.
재건축 규제 강화도 헛다리 집기나 마찬가지다. 재건축을 억제하면 곧 중대형 아파트의 희소성을 높여 주변 아파트 값을 올리게 된다. 아파트 가격이 오른다 싶으면 재건축 규제를 풀자는 주장이 거세진다. 정책이 춤추는 사이에 가격도 춤을 춘다. 물가의 하방경직성과 같이 부동산값도 한 번 오르면 아무리 고강도 정책을 써도 내리는 법은 없다.
부동산 병엔 종합처방이 가장 유효하다. 세제 금융을 비롯하여 교통 교육 문화 의식까지 아우르는 종합적인 처방이라야 장기적으로 약효가 지속되기 마련이다. 단발적인 충격요법은 시장이 싫어하여 약발도 단기에 그치기 십상이다. 특히 정부가 빌미를 주거나 시장이 오해할만한 사인을 주어서는 안된다. 온탕 냉탕 정책을 자초할 수 있기 때문이다.
세금으로 부동산 값을 잡겠다고 하는 것은 오산이다. 세금 중과정책은 단기적으로는 효과가 있을지 모르나 세금이 매매가에 얹혀지기 때문에 오히려 값을 올리고 매매 시장을 얼어붙게 만드는 역효가 나게 된다. 부동산 안정책에는 금융정책이 병행되어야 실효를 기대할 수 있다. 정부의 잇따른 대책에도 불구하고 집값이 꺾이지 않는 까닭은 저금리와 은행들의 주택담보 대출경쟁 탓이라는 분석이다. 주택담보대출 증감액과 아파트 매매가 증감률이 비례하는 것으로 조사됐다. 금리 부담이 집값상승부다 적다면 어떤 대책을 내 놓아도 집값을 안정시키기는 힘들다는 것이다. 금융정책이 주택정책의 밑바탕에 깔려야 한다는 뜻이다.
토지 공개념을 도입해야 할 때다. 유럽 국가들에서 보듯 국토가 좁은 나라에선 토지는 부동의 공공재로 인식하고 보다 광범위하고 강력한 공개념제도가 정착되어 있다. 공개념 틀 을 바탕한 정책이라야 부동산투기를 근원적으로 막을 수 있고 장기적인 가격안정도 기대할 수 있다. 임대주택 확충도 서둘러야 한다. 주택시장이 끓게 되는 것은 주택을 소유해야 하기 때문이다. 주택은 곧 재산이고 투기는 또 재테크 수단이기 탓이다. 공공임대주택을 확충하는 것이 앞으로 주택정책의 핵심이 되어야 한다. 주택을 소유개념에서 주거개념으로 전환하는 일이 급선무이다. 값싸고 질좋은 임대주택을 많이 공급하는 것은 주택시장의 안정뿐 아니라 노사안정과 빈부격차해소를 통한 사회통합을 촉진하는 효과도 기대할 수 있다.
강남이 주택정책의 표준이 되어서는 안된다. 강남은 하나의 ‘특수 지역’이다. 특수지역은 특수한 정책으로 다뤄야 하지 보편적인 정책으로 함께 묶어 다뤄서는 안된다.
이제 주택보급률 100%가 넘는 시대다. 그런데 왜 집값이 오르기만 할까에 대한 반성과 고민이 있어야 한다. 그런 다음 정교한 정책을 내고 일관되게 지속적으로 밀고 가야 한다.
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부동산 시장도 봄바람 났나. 서울 강남을 비롯하여 서초 송파 목동 등 소위 인기지역 아파트 값이 가파른 상승세를 보이며 부글거리고 있다. 지난해 8.31대책 발표 후 6개월 사이에 적게는 5000만원에서 2억원까지 올라 최고 상승률을 기록했다.
전세값도 무섭게 오르고 있다. 이사철이 겹치면서 유명 학군 밀집지역이 두드러진 상승세를 나타내고 있다. 전세값은 8.31대책 발표 이전보다 4배가 올랐다.
강남 등 인기 지역에 대한 아파트 수요는 줄지 않는데 공급이 한정되어 있다보니 상승세가 멈추지 않는 것이다. 정부가 잇따라 고강도 대책을 내놓았지만 ‘강남 신화’ ‘부동산 불패신화’는 여전히 살아 있는 신화다. 보유세와 양도세 중과등 ‘세금 폭탄’을 퍼부었으나 아파트 매물은 죽이고 수요만 늘려 오히려 가격을 올리는 결과를 초래했다. 재건축 규제도 기존 아파트의 희소가치만 높여 가격을 끌어올리는 역효과를 내고 있다.
판교 송파신도시 등 주택공급대책을 내놓아도 시장의 반응은 시큰둥, 가격 오름세는 멈출 기미조차 보이지 않는다. 이들 개발지역 아파트 가격을 높게 책정함으로써 되레 주변 지역의 집값까지 끌어올리는 ‘바람잡이’작용을 하고 있다.
부동산 값을 잡아도 잡아도 잡히지 않고 오르기만 하는 이유는 왜 일까. 한마디로 병주고 약주기 식의 정부 정책과 이 같은 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다. 시장과 따로 노는 정책은 성공하기 어렵다. 부동산의 특성을 제대로 읽지 못한채 단기적이고 단편적인 대책으로는 복합적인 요인으로 얽혀 있는 부동산을 제압할 수 없는 법이다.
균형발전 전략을 편답시고 혁신도시 기업도시 행정도시 등 개발개획을 쏟아냈다. 여기에 지자체마다 세수증대를 위해 개발정책을 남발했다. 어딜 가나 산을 까부수고 나무를 잘라내고 파헤친 공사장을 만나게 된다. 바야흐로 전국이 ‘공사중’이다. 땅값이 오르지 않을 수 없다. 이바람에 노무현 정부 들어서만 전국 땅값이 630조원이나 상승했다.
재건축 규제 강화도 헛다리 집기나 마찬가지다. 재건축을 억제하면 곧 중대형 아파트의 희소성을 높여 주변 아파트 값을 올리게 된다. 아파트 가격이 오른다 싶으면 재건축 규제를 풀자는 주장이 거세진다. 정책이 춤추는 사이에 가격도 춤을 춘다. 물가의 하방경직성과 같이 부동산값도 한 번 오르면 아무리 고강도 정책을 써도 내리는 법은 없다.
부동산 병엔 종합처방이 가장 유효하다. 세제 금융을 비롯하여 교통 교육 문화 의식까지 아우르는 종합적인 처방이라야 장기적으로 약효가 지속되기 마련이다. 단발적인 충격요법은 시장이 싫어하여 약발도 단기에 그치기 십상이다. 특히 정부가 빌미를 주거나 시장이 오해할만한 사인을 주어서는 안된다. 온탕 냉탕 정책을 자초할 수 있기 때문이다.
세금으로 부동산 값을 잡겠다고 하는 것은 오산이다. 세금 중과정책은 단기적으로는 효과가 있을지 모르나 세금이 매매가에 얹혀지기 때문에 오히려 값을 올리고 매매 시장을 얼어붙게 만드는 역효가 나게 된다. 부동산 안정책에는 금융정책이 병행되어야 실효를 기대할 수 있다. 정부의 잇따른 대책에도 불구하고 집값이 꺾이지 않는 까닭은 저금리와 은행들의 주택담보 대출경쟁 탓이라는 분석이다. 주택담보대출 증감액과 아파트 매매가 증감률이 비례하는 것으로 조사됐다. 금리 부담이 집값상승부다 적다면 어떤 대책을 내 놓아도 집값을 안정시키기는 힘들다는 것이다. 금융정책이 주택정책의 밑바탕에 깔려야 한다는 뜻이다.
토지 공개념을 도입해야 할 때다. 유럽 국가들에서 보듯 국토가 좁은 나라에선 토지는 부동의 공공재로 인식하고 보다 광범위하고 강력한 공개념제도가 정착되어 있다. 공개념 틀 을 바탕한 정책이라야 부동산투기를 근원적으로 막을 수 있고 장기적인 가격안정도 기대할 수 있다. 임대주택 확충도 서둘러야 한다. 주택시장이 끓게 되는 것은 주택을 소유해야 하기 때문이다. 주택은 곧 재산이고 투기는 또 재테크 수단이기 탓이다. 공공임대주택을 확충하는 것이 앞으로 주택정책의 핵심이 되어야 한다. 주택을 소유개념에서 주거개념으로 전환하는 일이 급선무이다. 값싸고 질좋은 임대주택을 많이 공급하는 것은 주택시장의 안정뿐 아니라 노사안정과 빈부격차해소를 통한 사회통합을 촉진하는 효과도 기대할 수 있다.
강남이 주택정책의 표준이 되어서는 안된다. 강남은 하나의 ‘특수 지역’이다. 특수지역은 특수한 정책으로 다뤄야 하지 보편적인 정책으로 함께 묶어 다뤄서는 안된다.
이제 주택보급률 100%가 넘는 시대다. 그런데 왜 집값이 오르기만 할까에 대한 반성과 고민이 있어야 한다. 그런 다음 정교한 정책을 내고 일관되게 지속적으로 밀고 가야 한다.
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