김헌동 인터뷰
지역내일
2006-07-14
재무설계- 김헌동 단장
“부동산 버블 곧 꺼진다”
경실련 김헌동(사진) 국책사업감시단장은 다소 독특한 직책도 맡고 있다. 아파트값 거품빼기 운동본부 본부장이기도 한 것. 건설업체에서 19년간 잔뼈가 굵은 김 단장은 누구보다 부동산 시장의 속내를 잘 안다. 그렇기 때문에 현재 부동산 폭등은 ‘버블’이라고 말한다. 김 단장은 부동산 버블은 정상적인 가정 재무를 불가능하게 만들고 있으며, 청년실업과 저출산, 빈익빈부익부 등 우리 사회가 안고있는 모든 문제의 출발점이라고 단언한다. 이로인한 최대의 피해자는 미래세대, 바로 청년층이라고 말했다.
-주택마련은 대한민국 모든 이의 꿈이지만 높은 부동산 가격 때문에 쉽지 않다.
결혼을 앞둔 남성이라면 최소 전세자금을 마련해야한다. 하지만 높은 주택 가격 때문에 월급을 모아선 쉽지 않다. 결혼 연령대가 늦어지는 이유다. 결혼이 늦어지고 집장만이 어려워지면서 저출산이 초래된다. 부동산 가격이 폭등하면 건설 일용직 자리만 늘어난다. 대학 나온 청년들은 갈 자리가 없다. 청년실업이 증가하는 것이다. 대한민국 모든 문제는 부동산 폭등에서 나온다.
-부동산 폭등의 수준은 어느정도인가
2001년 이후 부동산은 매년 500조원씩 2500조원이 상승한 것으로 추정된다. 500조원이라는 금액은 소득총액을 뛰어넘는 액수다. 문제는 상위 5%가 국태 부동산의 83%를 차지하고 있다. 5%가 2000조원의 불로소득을 챙겼다는게 된다. 현재 전체 부동산 가격을 6000조원으로 추정하면 1인당 1억2000만원이 된다. 4인 가족기준으로 5억원이다. 결국 부동산 가격은 거품이라는 말이다. 이런 거품이 존재하는한 정상적인 가정 재무는 불가능하다.
-실제 부동산 폭등이 자산 증대로 실현되는가
최근 판교 분양에 당첨된 투자자는 앉아서 3억원을 벌었다. 시티파크 분양받으면 5억원은 챙긴다. 99년 평당 1000만원에 분양된 타워팰리스는 지금 5500만원씩 한다. 문제는 우리나라는 자기 돈이 없어도 대박을 노릴 수 있다는 것이다. 자기 돈이 1억원이 안돼도 융자를 받아 20억원을 벌 수 있다. 이러다보니 대한민국 대부분 사람들이 부동산에 ‘올인’한다. 빚을 내서라도 땅과 아파트를 사야한다고 생각한다. 부동산은 절대 떨어지지 않는다는 신념을 갖게됐다. 이들에게 은행예금이나 펀드 등 금융상품이 어떤 의미가 있겠나. 또 건전한 재무구조를 만들자는 재무설계는 무슨 소용이 있겠나.
-무엇이 부동산 버블을 만들고 있다고 보나
우선 공공주택이 너무 부족하다. 정권들이 내세운 공공주택 건설약속이 지켜졌다면 300만호는 되야하는데 실제론 30만호에 불과하다. 공공주택이 실효를 내려면 정부나 공공기관이 전체 주택의 최소 20%이상 소유하고 있어야하는데 우리는 2% 수준이다. 유럽은 20%이상, 심지어 50% 수준에 달하기도 한다. 공공주택이 충분히 있어야 주택에 대한 과도한 수요가 줄면서 투기가 일어나지 않을 것이다. 정치인들이 앞다퉈 내놓는 개발공약도 문제다. 정책이 없는 정권은 표를 얻기 위해 개발공약을 내놓기 마련이다. 개발이 꼭 나쁜 것은 아니지만 우리에겐 개발이익을 환수할 아무런 장치가 없다는게 문제다. 선분양제도도 버블을 부추긴다. 과거 30여년간 건설업자들에게 혜택을 준게 선분양제도다. 2000년엔 분양가 자율화라는 혜택까지 안겨줬다.
-해법은 뭔가
앞서 말했듯 공공주택을 늘려야한다. 아파트 원가를 공개하고 후분양제도로 바꿀 필요도 있다. 부동산대출은 소득 수준에 비례해 이뤄져야한다. 상환능력을 보고 대출해주라는 얘기다. 이와함께 부동산 세금은 선진국 수준으로 정상화시켜야한다.
-부동산 버블이 향후 어떻게 될 것으로 보나
나라가 위기로 치닫고 있다. 부동산 버블은 이미 위험한 수준에 이르렀다. 강남 버블이 한계에 달하니까 강북과 뉴타운을 띄우고 있다. 하지만 이 버블이 꺼지면 10억대 아파트를 가진 노숙자가 나올 수 있다. 대출은 많은데 아파트가 폭락하면서 거래가 끊기기 때문이다. 국가적으론 대혼란에 빠질 것이다. 일본은 그나마 경제체질이 튼튼해 10년만에 회복했지만 우리는 남미식으로 갈 가능성이 높다. 하루라도 빨리 버블을 걷어내고 치유하는게 회복하는 기간을 최악의 상황을 피하면서 치유기간을 앞당길 수 있다. 일각에선 서서히 버블을 빼자고하지만 늦어질수록 사태는 돌이킬수 없게된다.
-버블이 곧 꺼진다는 의미로 받아들여도 되나
늦어도 내년까지는 버블이 꺼진다. 지금은 주택 매입시기가 아니다. 지방선거에서 보듯 부동산 폭등을 잡지 못하면 국민 다수의 지지를 받지 못한다. 이걸 대선주자들이 알기 때문에 내년엔 앞다퉈 부동산을 잡을 정책적 대안을 내놓게 될 것이다. 엄경용 기자 rabbit@naeil.com
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“부동산 버블 곧 꺼진다”
경실련 김헌동(사진) 국책사업감시단장은 다소 독특한 직책도 맡고 있다. 아파트값 거품빼기 운동본부 본부장이기도 한 것. 건설업체에서 19년간 잔뼈가 굵은 김 단장은 누구보다 부동산 시장의 속내를 잘 안다. 그렇기 때문에 현재 부동산 폭등은 ‘버블’이라고 말한다. 김 단장은 부동산 버블은 정상적인 가정 재무를 불가능하게 만들고 있으며, 청년실업과 저출산, 빈익빈부익부 등 우리 사회가 안고있는 모든 문제의 출발점이라고 단언한다. 이로인한 최대의 피해자는 미래세대, 바로 청년층이라고 말했다.
-주택마련은 대한민국 모든 이의 꿈이지만 높은 부동산 가격 때문에 쉽지 않다.
결혼을 앞둔 남성이라면 최소 전세자금을 마련해야한다. 하지만 높은 주택 가격 때문에 월급을 모아선 쉽지 않다. 결혼 연령대가 늦어지는 이유다. 결혼이 늦어지고 집장만이 어려워지면서 저출산이 초래된다. 부동산 가격이 폭등하면 건설 일용직 자리만 늘어난다. 대학 나온 청년들은 갈 자리가 없다. 청년실업이 증가하는 것이다. 대한민국 모든 문제는 부동산 폭등에서 나온다.
-부동산 폭등의 수준은 어느정도인가
2001년 이후 부동산은 매년 500조원씩 2500조원이 상승한 것으로 추정된다. 500조원이라는 금액은 소득총액을 뛰어넘는 액수다. 문제는 상위 5%가 국태 부동산의 83%를 차지하고 있다. 5%가 2000조원의 불로소득을 챙겼다는게 된다. 현재 전체 부동산 가격을 6000조원으로 추정하면 1인당 1억2000만원이 된다. 4인 가족기준으로 5억원이다. 결국 부동산 가격은 거품이라는 말이다. 이런 거품이 존재하는한 정상적인 가정 재무는 불가능하다.
-실제 부동산 폭등이 자산 증대로 실현되는가
최근 판교 분양에 당첨된 투자자는 앉아서 3억원을 벌었다. 시티파크 분양받으면 5억원은 챙긴다. 99년 평당 1000만원에 분양된 타워팰리스는 지금 5500만원씩 한다. 문제는 우리나라는 자기 돈이 없어도 대박을 노릴 수 있다는 것이다. 자기 돈이 1억원이 안돼도 융자를 받아 20억원을 벌 수 있다. 이러다보니 대한민국 대부분 사람들이 부동산에 ‘올인’한다. 빚을 내서라도 땅과 아파트를 사야한다고 생각한다. 부동산은 절대 떨어지지 않는다는 신념을 갖게됐다. 이들에게 은행예금이나 펀드 등 금융상품이 어떤 의미가 있겠나. 또 건전한 재무구조를 만들자는 재무설계는 무슨 소용이 있겠나.
-무엇이 부동산 버블을 만들고 있다고 보나
우선 공공주택이 너무 부족하다. 정권들이 내세운 공공주택 건설약속이 지켜졌다면 300만호는 되야하는데 실제론 30만호에 불과하다. 공공주택이 실효를 내려면 정부나 공공기관이 전체 주택의 최소 20%이상 소유하고 있어야하는데 우리는 2% 수준이다. 유럽은 20%이상, 심지어 50% 수준에 달하기도 한다. 공공주택이 충분히 있어야 주택에 대한 과도한 수요가 줄면서 투기가 일어나지 않을 것이다. 정치인들이 앞다퉈 내놓는 개발공약도 문제다. 정책이 없는 정권은 표를 얻기 위해 개발공약을 내놓기 마련이다. 개발이 꼭 나쁜 것은 아니지만 우리에겐 개발이익을 환수할 아무런 장치가 없다는게 문제다. 선분양제도도 버블을 부추긴다. 과거 30여년간 건설업자들에게 혜택을 준게 선분양제도다. 2000년엔 분양가 자율화라는 혜택까지 안겨줬다.
-해법은 뭔가
앞서 말했듯 공공주택을 늘려야한다. 아파트 원가를 공개하고 후분양제도로 바꿀 필요도 있다. 부동산대출은 소득 수준에 비례해 이뤄져야한다. 상환능력을 보고 대출해주라는 얘기다. 이와함께 부동산 세금은 선진국 수준으로 정상화시켜야한다.
-부동산 버블이 향후 어떻게 될 것으로 보나
나라가 위기로 치닫고 있다. 부동산 버블은 이미 위험한 수준에 이르렀다. 강남 버블이 한계에 달하니까 강북과 뉴타운을 띄우고 있다. 하지만 이 버블이 꺼지면 10억대 아파트를 가진 노숙자가 나올 수 있다. 대출은 많은데 아파트가 폭락하면서 거래가 끊기기 때문이다. 국가적으론 대혼란에 빠질 것이다. 일본은 그나마 경제체질이 튼튼해 10년만에 회복했지만 우리는 남미식으로 갈 가능성이 높다. 하루라도 빨리 버블을 걷어내고 치유하는게 회복하는 기간을 최악의 상황을 피하면서 치유기간을 앞당길 수 있다. 일각에선 서서히 버블을 빼자고하지만 늦어질수록 사태는 돌이킬수 없게된다.
-버블이 곧 꺼진다는 의미로 받아들여도 되나
늦어도 내년까지는 버블이 꺼진다. 지금은 주택 매입시기가 아니다. 지방선거에서 보듯 부동산 폭등을 잡지 못하면 국민 다수의 지지를 받지 못한다. 이걸 대선주자들이 알기 때문에 내년엔 앞다퉈 부동산을 잡을 정책적 대안을 내놓게 될 것이다. 엄경용 기자 rabbit@naeil.com
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