"올해 이후에도 주택가격 안정될 것,
지역내일
2006-08-27
실수요자는 내년 이후 2기 신도시에서 내집마련하라“
- 부자 고객, ‘부동산 투자 더 이상 고수익상품 아니다’
정부가 야심차게 준비했던 8·31부동산 안정 대책을 발표한 지 1년이 됐다.
이후 3·30 대책을 비롯한 각종 규제책이 쏟아지면서
정부의 부동산 대책이 서서히 약발을 나타내고 있다.
치솟기만 하던 강남지역 아파트 가격이 미미하지만 하락세로 돌아섰고,
수 년 동안 부동산 투기의 진원지 역할을 했던 재건축아파트는 하락세가 두드러지고 있다.
여유자금이 상당한 부자 고객들도 부동산에 대한 투자개념이 바뀌었다.
부동산에 투자해 예전처럼 높은 수익을 얻기가 쉽지 않을 것으로 생각하고 있으며,
다주택자는 아직까지 처분하지 못한 주택을 처분하기 위해 고심하고 있지만
추가 하락을 기대하는 매수자가 자취를 감추면서 부동산 시장은 거래마저 뜸해졌다.
- 1가구 2주택자, 내년 이후 양도세 2배 늘어
필자는 아파트를 비롯한 주택가격이 상당기간 안정세를 유지할 것으로 예상한다.
가장 큰 이유가 세금폭탄이라고 일컬을만한 강력한 과세정책이다.
2, 3년 전만해도 돈 꽤나 있는 사람은 아파트를 1채에서 2채, 3채 또는 그 이상으로
늘리는 것이 손쉽게 돈을 버는 길이었다.
하지만 지난해부터는 다주택자들이 보유하고 있는 주택 수를 줄이는 반대 상황이 벌어지고
있다. 양도소득세 중과세와 8·31 부동산 대책에서 더욱 강화된 보유세가 두려워서이다.
1가구 3주택자가 1채의 주택을 양도하면 60%의 매우 높은 세금을 물어야 한다.
양도소득세의 10%를 주민세로 추가 부담해야 하므로 무려 양도차익의 66%가 세금이다.
1가구 2주택자가 올해 말까지 1채의 주택을 양도하면 양도차익에 따라 9~36%
(과세표준 1000만원까지 9%, 1000만원 초과 4000만원까지 18%,
4000만원 초과 8000만원까지 27%, 8000만원을 초과하는 금액에 대해서 36%)가 적용되지만 내년부터는 50%로 높아진다. 내년부터는 장기보유 특별공제도 받지 못한다.
양도소득세가 얼마나 늘어나는지 사례를 들어보자.
1가구 1주택자였던 K씨가 5년 전 수도권 지역에서 40평형대의 아파트를 3억 5000만원에
부인 명의로 추가 매수하였다. 현재 아파트 가격은 5억 5000만원이며,
취득할 때 필요경비는 1100만원이었다.
K씨 부부가 올해 말까지 이 아파트를 매도한다면 납부해야할 양도세가
4470만원(주민세 포함)이지만 2007년 1월 1일 이후에 매도한다면 9200만원으로
두배 가량 증가하게 된다.
K씨 부부는 양도세가 무섭다고해서 아파트를 마냥 소유하고 있을수만도 없다.
매년 눈덩이처럼 불어나는 보유세 때문이다.
올해부터 종합부동산세 기준이 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌어
K씨 부부는 더 많은 세금을 부담해야 한다. 기준금액도 9억원에서 6억원으로 낮아졌다.
종부세 과표가 올해 공시가격의 70%에서 매년 10%포인트씩 인상돼,
2009년에는 100%가 된다.
2008년부터는 재산세 과표도 서서히 인상된다.
올해와 내년에는 공시가격의 50%이지만 2008년부터 매년 5%포인트씩 오르기 시작해
2017년에는 100%가 된다.
따라서 K씨 부부는 집값이 오르지 않더라도 부동산 보유세는 매년 늘게 돼 있는 것이다.
올해 부담해야 할 재산세와 종부세가 약 350만원이지만 내년에는 500만원으로 늘어나며,
2009년 이후부터는 매년 800만원 이상 대폭 늘어나는 것이다.
따라서 매년 일정한 고소득이 보장되지 않고서는 여러 채의 주택이나 고가의 주택을
소유하기가 어려워진 것이다.
더 큰 문제는 아파트 가격이 하락할 경우이다.
아파트 가격이 떨어지기라도 한다면 K씨를 비롯한 1가구 2주택자 이상의 수익률은
곤두박질 칠 것이다. 설상가상(雪上加霜)으로 대출을 받아 주택에 투자했다면
강화된 세금은 세금대로 매년 부담하고, 늘어난 대출이자까지 매달 부담해야 한다.
아파트 가격이 큰 폭으로 하락이라도 한다면 K씨는 겨우 정기예금 정도의 수익률에
만족해야 할 지도 모른다.
따라서 1가구 2주택자 이상이라면 지금이라도 아파트를 매도하는 것이 유리할 것이다.
- 대출금리 상승도 부동산 가격 상승 억제 요인
부동산 가격을 억누르고 있는 두 번째 요인은 금리상승이다.
지난해 10월, 연 3.25%였던 콜금리가 다섯 차례 인상돼 4.5%까지 올랐다.
정책금리가 인상되면서 대출금리 상승세도 만만치 않아 무주택자의 주택구입을 망설이게
하고 있다.
주택담보대출에 가장 큰 영향을 미치는 CD(양도성예금증서) 유통수익률이
연초에 4.1%에서 최근 4.7%까지 상승했다.
뿐만 아니라 각종 금리할인 제도가 폐지돼 최초 대출자는 연초에 비해 약 1.0%포인트
정도 대출이자를 더 물어야 한다.
1억원을 대출받았다면 연간 100만원의 부담이 늘어나는 것이다.
대출자의 70~80%가 변동금리 대출을 선택하고 있으므로 이미 대출받은 사람도
대출금리 인상에서 자유로울 수 없다.
더불어 주택담보대출한도(LTV)가 강화됐으며,
개인소득에 따른 대출가능금액(DTI· 총부채상환비율)이 40% 이내로 규제돼,
충분한 자금을 준비하지 않고서는 고가의 주택을 구입할 수도 없는 상황이다.
-비과세 특례제도 폐지로 내년에도 매물 늘어날 것
안전진단 강화 등, 재건축아파트에 대한 규제가 강화되면서
재건축아파트도 일부 인기지역을 제외하고는 추가적인 하락세가 이어질 것이다.
더구나 정부가 신축주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례제도를 2007년 12월 말까지
양도하는 주택에 한해 적용하는 것으로 2007년 세법개정안에 반영함에 따라
내년에도 2주택자의 매물은 계속해서 이어질 것이다.
정부는 부동산 경기를 활성화시키기 위해서 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지,
2000년 11월 1일부터 2003년 6월 30일까지, 최초 분양계약을 체결하여 주택을 취득한
사람에게 두가지 혜택을 주고 있다.
첫 번째는 당해 신축주택 양도시 준공후 5년간 발생한 양도소득을 100% 감면받는다.
여기에 해당되는 아파트가 전국적으로 60~70만 가구가 해당되며,
강남구 삼성동 아이파크를 비롯해 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌,
개포동 GS자이, 목동의 현대하이페리온 등, 이름만 들어도 쟁쟁한 아파트들이
여기에 해당된다.
두 번째 혜택은 위와 같은 초고가 신축아파트 소유자는 당해 신축주택을 보유주택으로
보지 않으므로 일반 주택을 1 채 더 갖고 있다해도 양도시에는 1세대 1주택 비과세 혜택을
적용받는다. 예컨대, 시가 30억원짜리 삼성동 아이파크 59평(전용면적 47평)을 최초로
분양받은 사람은 2009년 4월까지 이 집을 팔 경우 양도세를 100% 감면받으며,
6억원 미만의 또 다른 소유 주택이 있더라도 1가주 1주택자로 간주돼 양도세를 안내도
되는 것이다.
정부는 이런 혜택을 줄이기 위해 2008년 1월부터 신축주택 외 다른 주택을 팔 때는
2주택자로 인정해 양도세를 부과하기로 한 것이다. 이번 조치로 인해 양도세 특례조항에
해당되는 사람들은 비과세 혜택을 받기 위해 내년 말까지 주택 한 채를 시장에 내 놓을
것이며, 이는 매물 증가와 함께 집값 약세로 이어질 것이다.
- 아직 안심하기는 일러, 정책 일관성 흔들린다면 재 상승 가능성 커
그러나 안심하기에는 아직 이르다.
최근 몇 개월 동안 부동산 가격이 안정됐다고해서 상승세가 완전히 꺽였다고 볼 수는 없다.
500조원에 이르는 시중 부동자금과 대부분의 국민이 부동산 불패신화를 믿고 있는 한
정부 정책에 의해서 부동산 가격은 언제든지 다시 폭발할 수 있다.
가장 우려스러운 것이 침체된 경기를 활성화시킨다는 명목으로 부동산 규제를 완화하거나,
정치권에 의해 정부의 부동산 정책이 흔들리는 것이다.
실제로 시행되고 있거나 시행예정인 부동산 정책이 흔들린다면
강남권 아파트 가격부터 다시 치솟을 것이다.
모처럼 찾아온 아파트 가격 안정의 기회를 지속시키기 위해서는 정부 정책이 일관성을
유지해야 한다.
- 실수요자는 분양가 연동제가 실시되는 2기 신도시에서 내집마련을...
바뀌는 청약제도에 미리미리 나를 맞춰가야 당첨될 확률 높아진다.
실수요자라면 급매물을 내집마련의 기회로 삼을 필요가 있다.
3·30 대책 발표 이후에 강남권은 물론 수도권 지역에서 급매물이 늘고 있으며,
양도세 중과세 회피를 위한 매물은 연말까지 더 늘어날 것이다.
이미 아파트 매도 기회를 상실한 다주택자들은 지난해에 비해 대폭 늘어난 재산세와
종합부동산세를 실감하게 될 것이며, 내년 이후에도 매물행진은 계속될 것이다.
또한 비과세 특례제도 일몰 시행에 따른 매물과 대출이자 부담으로 인한 매물도 함께
증가할 것이다. 따라서 자금여력이 있는 매수자에게는 연말 이후에 급매물을 찾아
내집마련의 기회로 삼자.
장기적으로는 2기 신도시에서 내집마련을 계획하는 것도 보다 싼 가격으로
내집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
판교신도시는 분양이 대부분 마무리되고 있지만 김포신도시와 파주신도시는 올해부터,
광교신도시는 내년부터 분양을 시작한다. 양주 옥정ㆍ남양주 별내· 고양 삼송ㆍ
오산 신도시 등에서도 대규모의 분양이 이뤄질 계획이다.
신도시와 같은 공공택지에서 내집마련을 권하는 이유는 원가연동제 실시로
분양가 부담을 상당히 줄일 수 있기 때문이다.
이들 신도시 지역에서는 지난 상반기에 분양한 판교신도시와 마찬가지로
전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 적용돼 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정된다.
당첨되면 그만큼 시세차익을 얻을 수 있다는 얘기다.
하지만 앞으로는 단기차익을 노린 투기가 어렵게 됐다는 점도 함께 알아둬야 한다.
정부가 공공택지에서 분양받은 아파트에 대해서는 계약일로부터 최고 10년 동안이나
분양권 또는 주택을 팔지 못하게 했기 때문이다.
전용면적 25.7평 이하는 전매제한 기간이 수도권은 5년에서 10년으로,
기타지역은 3년에서 5년으로 강화됐으며, 25.7평 초과는 수도권이 5년, 기타지역은 3년으로
제한된다. 이는 투기과열지구나 비투기과열지구 모든 지역에서 적용된다.
단기차익을 노리고 분양받았다가는 곤란한 처지가 될 수 있다는 점에 주의해야 한다.
수도권의 소규모 택지개발지구도 눈여겨 보자.
올해와 내년에 쏟아질 은평뉴타운, 성남 도촌지구, 의왕지구, 송도신도시, 용인 흥덕지구,
서용인(동천, 신봉, 성복동) 등이 여기에 해당된다.
장기적으로 내집마련을 계획하고 있다면 청약제도가 실수요자 중심으로 변경된다는 점을
염두에 둬야 한다. 앞으로는 아파트 분양이 실수요자에게 유리한 방향으로 변경된다.
지금까지는 주택청약저축· 청약부금· 청약예금에 가입해 2년 이상을 가입하면
투기과열지구 내의 2주택 세대주 또는 비세대주를 제외하고는 1순위 자격이 주어졌지만
앞으로는 청약통장 가입기간과 주택 수만 따지지 않는다.
무주택 기간과 가족 수, 소득· 자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급 순위가
결정되므로 변경되는 청약제도에 미리미리 관심을 가지면서, 새로운 제도에 나를 맞춰가야 한다.
- 대출이자 소득공제를 활용하면 1%포인트 금리를 더 떨어뜨릴 수 있다
대출을 받아 내집마련을 계획한 직장인이라면 대출이자 소득공제제도를 적극 활용하자.
무려 1~2%포인트 금리를 더 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.
대출이자 소득공제란, 대출기간이 15년 이상인 장기대출로 국민주택 규모(전용면적 85㎡)
이하의 주택을 마련하는 직장인에게 1년 동안 상환한 대출이자를 소득공제 받을 수 있도록
해주는 제도이다. 소득공제 한도는 최고 1000만원까지이다.
대출금 1억원을 20년간 대출받을 경우, 소득공제에 따른 절세혜택을 예로 들어보자.
첫해의 대출이자 상환액이 약 610여만원(대출이율 연 6.25% 가정)이므로,
보통 직장인(과제표준이 1천만원 초과 4천만원인 직장인)이라면
610만원의 소득공제를 통해서 약 110만원의 세금을 돌려(환급)받는다.
결국 500만원(대출이자 610만원-소득공제 효과 110만원)의 대출이자만 부담하는 셈이며,
대출금리가 연 5%로 떨어지는 것이다.
향후 급여가 오른다면 근로소득세율이 올라가므로 소득공제에 따른 세금혜택 또한
더 늘어날 것이다.
- 무리하게 주택에 투자하는 것보다 안전한 펀드가 수익률 더 높다
무리하게 대출을 받아서 내집을 마련하는 것도 효율적인 투자는 아니다.
충분한 자금을 마련할 때까지 내집마련을 늦추고 주식이나 채권형 펀드에 투자하는 것도
검토해 보자.
우리나라 가계의 총자산 가운데 부동산이 차지하는 비중이 선진국에 비해 너무 높다.
가계 자산 중에서 부동산 비중이 79%를 차지하고 있지만 펀드를 포함한 금융자산 비중은
21%에 불과하다. 그나마 금융자산 중에서 확정금리를 지급하는 정기예금이나 적금 그리고
현금이 차지하는 비중이 60%에 육박하고 있다.
반면에 우리보다 선진국인 미국과 일본은 가계 자산 중에서 차지하는 부동산 비중이
36%, 43%에 그치며, 금융자산 중에서 차지하는 현금성 자산 비중은 미국의 경우 겨우 10%를
넘고 있다. 그리고 나머지 90%가 주식이나 채권 등 투자상품으로 구성돼 있다.
2004년 말부터 우리나라에도 펀드 열풍이 불고 있다.
투자 대상도 국내 뿐만 아니라 해외 주식이나 채권에 투자하는 해외펀드,
원유나 광물, 곡물, 금 등에 투자하는 실물자산펀드 등으로 다양하게 발전하고 있다.
수익률도 은행 정기예금의 몇 배 수준이며, 강남 아파트 수익률을 웃돌고 있다.
정기예금처럼 원금에 최소한의 금리가 보장되면서, ‘+@금리’를 챙길 수 있는
투자상품도 다양하다. 저금리 시대에 당연한 현상이며, 앞으로 이런 현상은 더욱 강화될
것이다.
필자는 무리하게 내집을 마련하거나 부동산에 투자하는 것보다
안전한 방법으로 주식이나 채권형펀드에 투자하는 것이 수익률을 높이는 방법이라고
생각한다.
무작정 사두기만 하면 오른다는 부동산 불패 신화에 대해서 다시 생각할 시점이다.
서춘수 / 신한은행 PB지원팀장(seosoo@shinhan.com)
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- 부자 고객, ‘부동산 투자 더 이상 고수익상품 아니다’
정부가 야심차게 준비했던 8·31부동산 안정 대책을 발표한 지 1년이 됐다.
이후 3·30 대책을 비롯한 각종 규제책이 쏟아지면서
정부의 부동산 대책이 서서히 약발을 나타내고 있다.
치솟기만 하던 강남지역 아파트 가격이 미미하지만 하락세로 돌아섰고,
수 년 동안 부동산 투기의 진원지 역할을 했던 재건축아파트는 하락세가 두드러지고 있다.
여유자금이 상당한 부자 고객들도 부동산에 대한 투자개념이 바뀌었다.
부동산에 투자해 예전처럼 높은 수익을 얻기가 쉽지 않을 것으로 생각하고 있으며,
다주택자는 아직까지 처분하지 못한 주택을 처분하기 위해 고심하고 있지만
추가 하락을 기대하는 매수자가 자취를 감추면서 부동산 시장은 거래마저 뜸해졌다.
- 1가구 2주택자, 내년 이후 양도세 2배 늘어
필자는 아파트를 비롯한 주택가격이 상당기간 안정세를 유지할 것으로 예상한다.
가장 큰 이유가 세금폭탄이라고 일컬을만한 강력한 과세정책이다.
2, 3년 전만해도 돈 꽤나 있는 사람은 아파트를 1채에서 2채, 3채 또는 그 이상으로
늘리는 것이 손쉽게 돈을 버는 길이었다.
하지만 지난해부터는 다주택자들이 보유하고 있는 주택 수를 줄이는 반대 상황이 벌어지고
있다. 양도소득세 중과세와 8·31 부동산 대책에서 더욱 강화된 보유세가 두려워서이다.
1가구 3주택자가 1채의 주택을 양도하면 60%의 매우 높은 세금을 물어야 한다.
양도소득세의 10%를 주민세로 추가 부담해야 하므로 무려 양도차익의 66%가 세금이다.
1가구 2주택자가 올해 말까지 1채의 주택을 양도하면 양도차익에 따라 9~36%
(과세표준 1000만원까지 9%, 1000만원 초과 4000만원까지 18%,
4000만원 초과 8000만원까지 27%, 8000만원을 초과하는 금액에 대해서 36%)가 적용되지만 내년부터는 50%로 높아진다. 내년부터는 장기보유 특별공제도 받지 못한다.
양도소득세가 얼마나 늘어나는지 사례를 들어보자.
1가구 1주택자였던 K씨가 5년 전 수도권 지역에서 40평형대의 아파트를 3억 5000만원에
부인 명의로 추가 매수하였다. 현재 아파트 가격은 5억 5000만원이며,
취득할 때 필요경비는 1100만원이었다.
K씨 부부가 올해 말까지 이 아파트를 매도한다면 납부해야할 양도세가
4470만원(주민세 포함)이지만 2007년 1월 1일 이후에 매도한다면 9200만원으로
두배 가량 증가하게 된다.
K씨 부부는 양도세가 무섭다고해서 아파트를 마냥 소유하고 있을수만도 없다.
매년 눈덩이처럼 불어나는 보유세 때문이다.
올해부터 종합부동산세 기준이 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌어
K씨 부부는 더 많은 세금을 부담해야 한다. 기준금액도 9억원에서 6억원으로 낮아졌다.
종부세 과표가 올해 공시가격의 70%에서 매년 10%포인트씩 인상돼,
2009년에는 100%가 된다.
2008년부터는 재산세 과표도 서서히 인상된다.
올해와 내년에는 공시가격의 50%이지만 2008년부터 매년 5%포인트씩 오르기 시작해
2017년에는 100%가 된다.
따라서 K씨 부부는 집값이 오르지 않더라도 부동산 보유세는 매년 늘게 돼 있는 것이다.
올해 부담해야 할 재산세와 종부세가 약 350만원이지만 내년에는 500만원으로 늘어나며,
2009년 이후부터는 매년 800만원 이상 대폭 늘어나는 것이다.
따라서 매년 일정한 고소득이 보장되지 않고서는 여러 채의 주택이나 고가의 주택을
소유하기가 어려워진 것이다.
더 큰 문제는 아파트 가격이 하락할 경우이다.
아파트 가격이 떨어지기라도 한다면 K씨를 비롯한 1가구 2주택자 이상의 수익률은
곤두박질 칠 것이다. 설상가상(雪上加霜)으로 대출을 받아 주택에 투자했다면
강화된 세금은 세금대로 매년 부담하고, 늘어난 대출이자까지 매달 부담해야 한다.
아파트 가격이 큰 폭으로 하락이라도 한다면 K씨는 겨우 정기예금 정도의 수익률에
만족해야 할 지도 모른다.
따라서 1가구 2주택자 이상이라면 지금이라도 아파트를 매도하는 것이 유리할 것이다.
- 대출금리 상승도 부동산 가격 상승 억제 요인
부동산 가격을 억누르고 있는 두 번째 요인은 금리상승이다.
지난해 10월, 연 3.25%였던 콜금리가 다섯 차례 인상돼 4.5%까지 올랐다.
정책금리가 인상되면서 대출금리 상승세도 만만치 않아 무주택자의 주택구입을 망설이게
하고 있다.
주택담보대출에 가장 큰 영향을 미치는 CD(양도성예금증서) 유통수익률이
연초에 4.1%에서 최근 4.7%까지 상승했다.
뿐만 아니라 각종 금리할인 제도가 폐지돼 최초 대출자는 연초에 비해 약 1.0%포인트
정도 대출이자를 더 물어야 한다.
1억원을 대출받았다면 연간 100만원의 부담이 늘어나는 것이다.
대출자의 70~80%가 변동금리 대출을 선택하고 있으므로 이미 대출받은 사람도
대출금리 인상에서 자유로울 수 없다.
더불어 주택담보대출한도(LTV)가 강화됐으며,
개인소득에 따른 대출가능금액(DTI· 총부채상환비율)이 40% 이내로 규제돼,
충분한 자금을 준비하지 않고서는 고가의 주택을 구입할 수도 없는 상황이다.
-비과세 특례제도 폐지로 내년에도 매물 늘어날 것
안전진단 강화 등, 재건축아파트에 대한 규제가 강화되면서
재건축아파트도 일부 인기지역을 제외하고는 추가적인 하락세가 이어질 것이다.
더구나 정부가 신축주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례제도를 2007년 12월 말까지
양도하는 주택에 한해 적용하는 것으로 2007년 세법개정안에 반영함에 따라
내년에도 2주택자의 매물은 계속해서 이어질 것이다.
정부는 부동산 경기를 활성화시키기 위해서 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지,
2000년 11월 1일부터 2003년 6월 30일까지, 최초 분양계약을 체결하여 주택을 취득한
사람에게 두가지 혜택을 주고 있다.
첫 번째는 당해 신축주택 양도시 준공후 5년간 발생한 양도소득을 100% 감면받는다.
여기에 해당되는 아파트가 전국적으로 60~70만 가구가 해당되며,
강남구 삼성동 아이파크를 비롯해 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌,
개포동 GS자이, 목동의 현대하이페리온 등, 이름만 들어도 쟁쟁한 아파트들이
여기에 해당된다.
두 번째 혜택은 위와 같은 초고가 신축아파트 소유자는 당해 신축주택을 보유주택으로
보지 않으므로 일반 주택을 1 채 더 갖고 있다해도 양도시에는 1세대 1주택 비과세 혜택을
적용받는다. 예컨대, 시가 30억원짜리 삼성동 아이파크 59평(전용면적 47평)을 최초로
분양받은 사람은 2009년 4월까지 이 집을 팔 경우 양도세를 100% 감면받으며,
6억원 미만의 또 다른 소유 주택이 있더라도 1가주 1주택자로 간주돼 양도세를 안내도
되는 것이다.
정부는 이런 혜택을 줄이기 위해 2008년 1월부터 신축주택 외 다른 주택을 팔 때는
2주택자로 인정해 양도세를 부과하기로 한 것이다. 이번 조치로 인해 양도세 특례조항에
해당되는 사람들은 비과세 혜택을 받기 위해 내년 말까지 주택 한 채를 시장에 내 놓을
것이며, 이는 매물 증가와 함께 집값 약세로 이어질 것이다.
- 아직 안심하기는 일러, 정책 일관성 흔들린다면 재 상승 가능성 커
그러나 안심하기에는 아직 이르다.
최근 몇 개월 동안 부동산 가격이 안정됐다고해서 상승세가 완전히 꺽였다고 볼 수는 없다.
500조원에 이르는 시중 부동자금과 대부분의 국민이 부동산 불패신화를 믿고 있는 한
정부 정책에 의해서 부동산 가격은 언제든지 다시 폭발할 수 있다.
가장 우려스러운 것이 침체된 경기를 활성화시킨다는 명목으로 부동산 규제를 완화하거나,
정치권에 의해 정부의 부동산 정책이 흔들리는 것이다.
실제로 시행되고 있거나 시행예정인 부동산 정책이 흔들린다면
강남권 아파트 가격부터 다시 치솟을 것이다.
모처럼 찾아온 아파트 가격 안정의 기회를 지속시키기 위해서는 정부 정책이 일관성을
유지해야 한다.
- 실수요자는 분양가 연동제가 실시되는 2기 신도시에서 내집마련을...
바뀌는 청약제도에 미리미리 나를 맞춰가야 당첨될 확률 높아진다.
실수요자라면 급매물을 내집마련의 기회로 삼을 필요가 있다.
3·30 대책 발표 이후에 강남권은 물론 수도권 지역에서 급매물이 늘고 있으며,
양도세 중과세 회피를 위한 매물은 연말까지 더 늘어날 것이다.
이미 아파트 매도 기회를 상실한 다주택자들은 지난해에 비해 대폭 늘어난 재산세와
종합부동산세를 실감하게 될 것이며, 내년 이후에도 매물행진은 계속될 것이다.
또한 비과세 특례제도 일몰 시행에 따른 매물과 대출이자 부담으로 인한 매물도 함께
증가할 것이다. 따라서 자금여력이 있는 매수자에게는 연말 이후에 급매물을 찾아
내집마련의 기회로 삼자.
장기적으로는 2기 신도시에서 내집마련을 계획하는 것도 보다 싼 가격으로
내집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
판교신도시는 분양이 대부분 마무리되고 있지만 김포신도시와 파주신도시는 올해부터,
광교신도시는 내년부터 분양을 시작한다. 양주 옥정ㆍ남양주 별내· 고양 삼송ㆍ
오산 신도시 등에서도 대규모의 분양이 이뤄질 계획이다.
신도시와 같은 공공택지에서 내집마련을 권하는 이유는 원가연동제 실시로
분양가 부담을 상당히 줄일 수 있기 때문이다.
이들 신도시 지역에서는 지난 상반기에 분양한 판교신도시와 마찬가지로
전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 적용돼 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정된다.
당첨되면 그만큼 시세차익을 얻을 수 있다는 얘기다.
하지만 앞으로는 단기차익을 노린 투기가 어렵게 됐다는 점도 함께 알아둬야 한다.
정부가 공공택지에서 분양받은 아파트에 대해서는 계약일로부터 최고 10년 동안이나
분양권 또는 주택을 팔지 못하게 했기 때문이다.
전용면적 25.7평 이하는 전매제한 기간이 수도권은 5년에서 10년으로,
기타지역은 3년에서 5년으로 강화됐으며, 25.7평 초과는 수도권이 5년, 기타지역은 3년으로
제한된다. 이는 투기과열지구나 비투기과열지구 모든 지역에서 적용된다.
단기차익을 노리고 분양받았다가는 곤란한 처지가 될 수 있다는 점에 주의해야 한다.
수도권의 소규모 택지개발지구도 눈여겨 보자.
올해와 내년에 쏟아질 은평뉴타운, 성남 도촌지구, 의왕지구, 송도신도시, 용인 흥덕지구,
서용인(동천, 신봉, 성복동) 등이 여기에 해당된다.
장기적으로 내집마련을 계획하고 있다면 청약제도가 실수요자 중심으로 변경된다는 점을
염두에 둬야 한다. 앞으로는 아파트 분양이 실수요자에게 유리한 방향으로 변경된다.
지금까지는 주택청약저축· 청약부금· 청약예금에 가입해 2년 이상을 가입하면
투기과열지구 내의 2주택 세대주 또는 비세대주를 제외하고는 1순위 자격이 주어졌지만
앞으로는 청약통장 가입기간과 주택 수만 따지지 않는다.
무주택 기간과 가족 수, 소득· 자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급 순위가
결정되므로 변경되는 청약제도에 미리미리 관심을 가지면서, 새로운 제도에 나를 맞춰가야 한다.
- 대출이자 소득공제를 활용하면 1%포인트 금리를 더 떨어뜨릴 수 있다
대출을 받아 내집마련을 계획한 직장인이라면 대출이자 소득공제제도를 적극 활용하자.
무려 1~2%포인트 금리를 더 떨어뜨릴 수 있기 때문이다.
대출이자 소득공제란, 대출기간이 15년 이상인 장기대출로 국민주택 규모(전용면적 85㎡)
이하의 주택을 마련하는 직장인에게 1년 동안 상환한 대출이자를 소득공제 받을 수 있도록
해주는 제도이다. 소득공제 한도는 최고 1000만원까지이다.
대출금 1억원을 20년간 대출받을 경우, 소득공제에 따른 절세혜택을 예로 들어보자.
첫해의 대출이자 상환액이 약 610여만원(대출이율 연 6.25% 가정)이므로,
보통 직장인(과제표준이 1천만원 초과 4천만원인 직장인)이라면
610만원의 소득공제를 통해서 약 110만원의 세금을 돌려(환급)받는다.
결국 500만원(대출이자 610만원-소득공제 효과 110만원)의 대출이자만 부담하는 셈이며,
대출금리가 연 5%로 떨어지는 것이다.
향후 급여가 오른다면 근로소득세율이 올라가므로 소득공제에 따른 세금혜택 또한
더 늘어날 것이다.
- 무리하게 주택에 투자하는 것보다 안전한 펀드가 수익률 더 높다
무리하게 대출을 받아서 내집을 마련하는 것도 효율적인 투자는 아니다.
충분한 자금을 마련할 때까지 내집마련을 늦추고 주식이나 채권형 펀드에 투자하는 것도
검토해 보자.
우리나라 가계의 총자산 가운데 부동산이 차지하는 비중이 선진국에 비해 너무 높다.
가계 자산 중에서 부동산 비중이 79%를 차지하고 있지만 펀드를 포함한 금융자산 비중은
21%에 불과하다. 그나마 금융자산 중에서 확정금리를 지급하는 정기예금이나 적금 그리고
현금이 차지하는 비중이 60%에 육박하고 있다.
반면에 우리보다 선진국인 미국과 일본은 가계 자산 중에서 차지하는 부동산 비중이
36%, 43%에 그치며, 금융자산 중에서 차지하는 현금성 자산 비중은 미국의 경우 겨우 10%를
넘고 있다. 그리고 나머지 90%가 주식이나 채권 등 투자상품으로 구성돼 있다.
2004년 말부터 우리나라에도 펀드 열풍이 불고 있다.
투자 대상도 국내 뿐만 아니라 해외 주식이나 채권에 투자하는 해외펀드,
원유나 광물, 곡물, 금 등에 투자하는 실물자산펀드 등으로 다양하게 발전하고 있다.
수익률도 은행 정기예금의 몇 배 수준이며, 강남 아파트 수익률을 웃돌고 있다.
정기예금처럼 원금에 최소한의 금리가 보장되면서, ‘+@금리’를 챙길 수 있는
투자상품도 다양하다. 저금리 시대에 당연한 현상이며, 앞으로 이런 현상은 더욱 강화될
것이다.
필자는 무리하게 내집을 마련하거나 부동산에 투자하는 것보다
안전한 방법으로 주식이나 채권형펀드에 투자하는 것이 수익률을 높이는 방법이라고
생각한다.
무작정 사두기만 하면 오른다는 부동산 불패 신화에 대해서 다시 생각할 시점이다.
서춘수 / 신한은행 PB지원팀장(seosoo@shinhan.com)
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