지 자 체 “가산비용과 자체 분양승인이 가격 상승요인”
주택공사 “건교부와 협의 거쳐 최저수준으로 결정해”

판교 신도시의 주공 아파트 분양가격이 민영 아파트와 크게 다르지 않은 것으로 나타나 제도 개선이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
지난 3월 대한주택공사와 민간 건설업체는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형 아파트 5852가구를 분양했다. 이중 주공은 4개 단지 24·29·33평형 2192가구를 분양했고 한림 풍성 등의 6개 민간 건설업체는 32·33평형 3660가구에 대한 분양을 마쳤다.
분양가상한제 첫 적용지역인 판교 신도시의 분양가격은 택지비와 정부에서 고시한 기본형건축비, 법으로 정해진 가산비용 항목 등을 더해 산출하는데 주공은 평균 분양가격을 평당 1099만2000원으로 책정했다. 세부적으로는 중간층 가격을 기준으로 24평형은 평당 946만7000원, 29평형은 1087만6000원∼1129만6000원, 33평형은 1090만5000원∼1133만1000원으로 차등 결정했다.
비쌀 것 같은 민영 아파트도 주공과 비슷한 수준이다. 애초 분양 신청가격은 1233만원이었으나 성남시와 협의를 거쳐 평균 분양가격이 평당 1176만원으로 책정됐다. 건영은 1194만5076원, 한성 1185만654원, 대광 1154만7808원, 한림 1182만9480원, 풍성 1179만8093원, 이지는 1160만691원 등이다.

◆제세공과금 없는 주공이 민영보다 싸지 않아 = 여기에는 정부투자기관인 주공은 부담하지 않는 평당 60∼70만원의 제세공과금이 포함된 금액이라 이를 제외하면 주공 아파트와 거의 비슷하거나 오히려 낮아진다. 분양가상한제 적용을 받는다고 하지만 한국토지공사나 주택공사로부터 택지를 공급받아 건립하는 민영 아파트 구조상 주공보다 저렴할 이유가 없는데도 더 싼 기현상이 발생한 것이다. 제세공과금은 분양보증수수료, 하자보증수수료, 택지비, 기간이자, 토지매입에 따른 취·등록세, 국민주택채권매입비, 등기수수료 등으로 업체 및 택지 여건에 따라 다르지만 보통 민영 아파트 분양가의 5%를 차지하고 있다.
물론 주공도 부대비로 건설자금이자, 모델하우스 건립 및 운영비용, 판매비, 건물보전등기비 등이 들어가지만 이는 민간 건설업체도 아파트 시공 및 분양을 위해 스스로 부담하고 있는 비용이다. 분양가상한제 적용에 따라 공개되는 건축비, 택지비, 감리비, 부대비, 가산비용 등에서 차이가 날수 있는 부분은 택지비와 가산비용 밖에 없다. 건축비는 건설교통부가 확정, 고시한 소형 아파트 기본형건축비 339만7000원에 물가변동률을 반영한 건설공사비지수를 곱해 산정 하게 되는데 350만원을 넘지 않는다. 또 감리비는 법적으로 건축비의 3%를 초과할 수 없다.
남는 것은 택지비와 가산비용이다. 택지비도 쉽게 판단이 가능한 사안이다. 택지를 직접 조성한 주공에 비해 이를 공급받은 민간 건설업체가 택지비가 높을 수밖에 없는 구조다. 문제는 가산비용인데 학교용지부담금이나 지역난방부담금, 정보통신 특등급 등은 정형화가 가능하다. 다만 복리시설이 초과한 것을 얼마나 인정하고 예술장식품 설치비용과 암반공사비 등을 어떻게 반영할지는 판단의 문제다.
성남시 관계자는 “건축비는 정해져 있기 때문에 논쟁의 여지가 없지만 가산비용은 계산방식에 따라 달라지는 항목”이라며 “시가 민간 건설업체의 분양가격을 조정할 수 있었던 것은 암반공사비 등의 가산비용을 낮췄던 데 있다”고 말했다. 이 관계자는 또 “일부 주공단지가 민영 아파트보다 비싼 것은 어떤 통제도 받지 않고 자체적으로 분양을 할 수 있게 한데 그 원인이 있는 것 같다”고 지적했다.
현행 법률은 국가나 지방자치단체, 공사 등이 감리자 모집공고나 분양 승인을 스스로 할 수 있도록 규정하고 있다. 현재 주공은 건축비, 택지비 등의 사업비 내역을 담은 아파트 사업계획 승인을 광역자치단체로부터 받기만 하면 행정절차는 그것으로 끝이다.
실련 아파트거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “민간 건설업체는 사업계획 및 분양승인을 자치단체로부터 받으면서 분양가 조정의 여지가 있는데 반해 주공 등은 그렇지 못하다”며 “제도를 개선해 공공기관인 주공이 제 역할을 할 수 있도록 해야 할 것”이라고 밝혔다.

◆주공, 민영 아파트와 단순 비교는 어려워 = 이에 대해 주택공사는 평면설계와 마감재 수준의 고급화 등으로 건설원가가 높아져 가격산정에 많은 어려움을 겪었으나 주택가격을 안정시키기 위해 가능한 최저수준으로 결정했고 민영 아파트와의 단순 비교로 분양가격의 높고 낮음을 판단할 수는 없다는 입장이다. 주공 관계자는 “단지별로 입지여건이 달라 분양가격을 획일적으로 판단하기가 어렵다”며 “특히 분양가격 항목의 세부내용을 비교하는 것도 없이 단순한 제세공과금 하나로 민영이 주공보다 싸다고 말할 수는 없다”고 강조했다. 이 관계자는 또 “건교부와 긴밀한 조율 끝에 분양가를 결정했다”며 “분양 승인을 자체적으로 한다고 해서 문제점이 발생한 것은 없다”고 덧붙였다.

/성남 선상원 기자 won@naeil.com
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