내년도 주택시장을 전망하며

그 동안 정부의 여러 차례에 걸친 부동산 안정화 대책에도 불구하고, 8월 이후 수도권을 중심으로 다시 주택가격이 급등하기 시작했다. 이에 정부는 기존의 주택공급 정책의 효과를 조기에 가시화하고, 주택수요를 억제하기 위하여 주택담보대출 규제를 강화하는 11.15 부동산시장 안정화 방안을 발표하였다. 발표 한달 이후 대책 이전의 수준으로 상승폭이 둔화되었으나, 여전히 높은 수준의 상승률을 유지하고 있다. 게다가 이러한 부동산 시장의 불안은 다시금 반값아파트 정책 등으로 연말까지 부동산시장의 화두는 꺼지지 않고 있다. 이러한 상황에서 내년도 집값을 전망한다는 것 자체가 언제나 그랬듯이 쉬운 일이 아니다.

인구변화통해 주택수요 예측
내년도 주택가격에 영향을 줄 많은 요인들이 있을 것이다. 주택수요의 변화를 측정하는 측면에서 그나마 불확실성이 제일 적은 요소가 인구의 변화이다. 따라서 인구 구성의 변화를 통해 향후 주택가격의 방향을 예측을 해보고자 한다.
국민은행에서 매년 조사․발표하는 주택금융수요실태조사 결과에 의하면, 결혼 후 내집마련하는데 약 7.7년이 소요되고, 다음 주택으로 옮겨가는데 약 9.4년이 소요되는 것으로 조사된바 있다. 주택구입 연령도 30대가 전체 구입연령대의 58.2%를 차지하고 있으며, 주택구입 연령은 평균 약 36세이다. 따라서 30대 인구의 변화는 주택수요의 변화를 예측하기 위한 기초적인 자료라 할 수 있다.
통계청 인구센서스의 인구수와 국민은행의 아파트가격지수를 그려보면, 만30～35세 인구와 주택가격의 추이 간에 밀접한 관계가 있음을 알 수 있다. 기간별로 구분해보면 1980년대 중반 이후 만30～35세 인구가 증가하던 시기에 주택가격도 상승하였고, 1990년대 초부터 외환위기 직전까지 이 인구수의 증가가 없었던 시기는 주택가격 또한 안정적이 있었다. 그러나 2000년 이후 이 인구가 다시 증가하기 시작하였고, 게다가 주택금융시장의 확대로 주택가격은 큰 폭으로 상승하였다.

하반기부터 하향 안정화 될 것
2003년부터 이 인구수는 2009년까지 계속 감소하고 있다. 즉, 과거 추세대로라면 이미 주택가격은 2003년부터 안정화되었어야 하나, 최근까지 주택가격이 계속 상승하고 있다. 이는 만35～39세의 인구의 증가가 많은 영향을 준 것으로 이해된다. 이 인구수는 2003년부터 2008년까지 상승하고 있기 때문이다.
결국, 30대 인구수의 변화를 기준으로 본다면, 두 구성인구가 모두 감소하는 2008년부터는 주택수요의 감소로 집값이 안정될 것으로 보인다. 정부의 공급확대 정책으로 입주물량이 가시화되는 2010년부터는 주택가격이 큰 폭으로 하락할 가능성도 있다. 이러한 인구수의 변화 요소만으로도 집값이 하락할 가능성이 점점 커지고 있는 것이다.
내년 봄 입주물량이 전년에 비해 작아 전세물량의 감소가 예상되는 가운데, 주택소유자가 종부세를 전세입자에게 전가할 경우, 매매로의 전환에 따른 주택가격 상승이 예상되고 있다. 그러나 이는 현재의 주택가격 수준을 감안할 때, 매매수요로의 전환은 극히 제한적일 것으로 보여, 올해 가을 전세난처럼 일시적인 가격상승에 그칠 것으로 예상된다. 따라서 2007년도 주택가격은 주택구입 연령층의 인구수 감소와 정부의 주택안정 정책의 지속으로 늦어도 하반기부터는 하향 안정화될 것으로 예상된다.

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