지난 1월 하순경 서울 강남구에 사는 ㅈ씨가 아파트를 팔기 위해 상담을 하러 오셨다. ㅈ씨는 살고 있던 아파트가 재건축을 하게 되어 재건축기간 중 거주할 아파트를 구입해 살다가 재건축 아파트가 완공된 후 이사를 다시 와서 살고 있다.
그런데 재건축기간 중 거주하던 아파트를 1년이 넘기 전에 팔려고 해도 팔리지가 않아 걱정이라면서 한국자산관리공사(캠코)에서 대신 팔아줄 수 있는지와 양도세 감면을 받을 수 있는지 문의해 온 것이다.
또 다른 ㄱ씨는 경기도 분당의 아파트에서 10년 이상을 살다 서울 송파구에 새 아파트를 분양받아 이사를 가려고 하는데 분당 아파트가 팔리지 않아 캠코에서 대신 팔아달라고 요청해 왔다.
일시적 2주택인 경우 캠코에 매각위임을 하면 1년이 지나서 팔려도 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다는 정보를 들었다는 것이다.
ㅈ씨에게는 재건축 아파트의 건축기간 중 임시로 살던 아파트는 캠코에서 팔아줄 수 없으므로 직접 팔아야 한다고 답변을 드렸고, ㄱ씨의 경우는 캠코가 대신 팔아줄 수 있으므로 접수를 받아 캠코의 인터넷공매시스템인 온비드를 통해 매각절차를 진행하고 있다.

특례조항 해당되나 따져 봐야
2007년도부터 2주택자의 양도세율이 크게 높아졌다. 작년까지만 해도 양도세율이 9~36%이었지만 금년부터는 50%로 중과세율을 적용하게 되었는데, 2주택자 중에서 다음과 같이 부득이한 경우는 특례규정을 두어 양도세를 감면해 주고 있다.
첫째, 1주택을 보유하다 다른 주택(또는 조합원입주권)을 취득하여 일시적 2주택자인 경우 새로운 주택을 취득한 후 1년 이내에 종전주택을 양도하면 양도세 비과세 적용을 받거나 중과(50%) 제외를 적용받을 수 있다.
만일 1년 이내에 양도하지 못할 경우에도 캠코에 매각 의뢰하면 1년 이후에 매각되어도 1년 이내 매각한 것과 동일하게 비과세나 중과 제외를 받을 수 있다. 위의 두 번째 상담자 ㄱ씨의 사례에 해당되는 것이다. 둘째, 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 경우에는 일반주택을 먼저 양도하는 경우 비과세나 중과 제외를 받을 수 있다.
셋째, 노부모 봉양이나 혼인으로 2주택이 된 경우에는 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세나 중과 제외를 받을 수 있다. 넷째, 농어촌주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 경우에는 일반주택을 먼저 양도하는 경우 비과세나 중과 제외를 받을 수 있다.
다섯째, 1주택을 보유하다 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 2가지 요건(①재개발이나 재건축이 완성된 후 1년 이내에 이사하여 1년이상 거주 ②재개발이나 재건축이 완성되기 전 또는 후 1년 이내에 종전주택을 양도)을 갖추면 비과세나 중과 제외를 받을 수 있다.
여섯째, 1주택을 보유하다 재개발이나 재건축기간 중 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우에 3가지 요건(①재개발이나 재건축의 사업인가일 이후에 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주 ②재개발이나 재건축이 완성된 후 1년이내에 이사하여 1년이상 거주 ③재개발이나 재건축이 완성된 후 1년이내 대체주택을 양도)을 갖추면 대체주택의 양도세를 비과세 적용을 받을 수 있다. 하지만 재개발이나 재건축기간 중 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우에는 캠코에서 매각의뢰를 받지 않으므로 소유자가 직접 매각하여야 한다.

대체주택 취득땐 직접매각해야
비사업용 토지의 경우에도 2007년도부터 양도세가 크게 높아져 작년까지의 세율 9~36%에서 60%로 중과세율을 적용하게 되었는데, 일정기한이 경과하면 비사업용 토지로 전환될 것으로 예상되는 사업용 토지를 캠코에 매각의뢰하면 매각의뢰일을 양도일로 인정받아 양도세 중과 제외를 받을 수 있다.
부동산정책의 변화와 금융기관의 대출규제, 그동안 부동산 가격이 많이 올랐다는 인식 등으로 부동산 가격전망이 불확실해짐에 따라 최근 부동산거래가 크게 위축되어 부동산을 급히 팔아야 할 사람들은 가격을 좀 낮추어 내 놓아도 팔리지 않아 시름이 커지고 있다. 가격을 크게 낮추어 급매를 하면 팔릴 수 있겠지만 손해를 많이 보게 되고, 제값을 받기위해 기다렸다가 천천히 팔게 되면 양도세를 크게 물어야 하는 진퇴양난의 상황이 발생한 경우 캠코를 이용하면 도움이 될 수 있다.
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