고가아파트 미분양 … 집값 상승세 강남 강북 역전

올 들어 아파트 거래를 비롯한 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다.
수도권과 지방과의 양극화가 심해졌고 ''버블세븐''으로 불리는 지역의 집값 상승세가 주춤하고 있다. 조금 더 지켜봐야 한다는 의견이 많기는 하지만 최근 부동산 시장에서 봄기운은 찾기 힘들다.

◆엇갈렸던 2007년 부동산 시장 전망 = 보합세를 유지할 것이라는 의견이 많기는 했지만 올해 초 각 연구소나 부동산 전문가들의 시장전망은 엇갈렸다. 지난해와 같은 폭등은 없겠지만 상승세가 지속될 것이라는 의견과 지속되는 정부의 정책과 경제력에 비해 과도하게 오른 집값으로 인해 하락할 수도 있다는 것으로 나뉘었다.
전문가들은 부동산 시장을 전망하면서 의견에 따라 다양한 변수들을 꼽았다.
아파트시장이 쉽게 하향 안정세를 보이지 않을 것으로 보는 쪽에서는 수도권 입주물량 감소, 이에 따른 이사철 매물부족, 연말의 대통령선거 등을 들었다.
반면 금리인상과 대출규제로 인한 주택자금압박, 11·15대책을 통한 공급확대, 분양가인하 기대감, 세부담 증가 등으로 인해 매수심리가 위축 될 것이라 본 사람들은 아파트값을 비롯한 주택가격이 안정될 것으로 전망했다.

◆효과 발휘한 돈줄 죄기 = 현재까지는 정부의 투기수요 억제를 위한 ‘돈줄 죄기’가 효과를 발휘하고 있다.
가격이 높을수록 분양이 잘됐던 중·대형 평형 고가아파트가 미분양 되는 사태를 맞았고, 버블세븐 지역이 아파트값 하락세를 주도하고 있다.
분양가상한제 도입과 청약가점제 실시 등이 포함된 주택법 개정 추진도 부동산 시장 안정 가능성에 무게를 실어 주고 있다.
이에 따라 부동산 업계에서는 주택법 개정을 비롯한 정부의 부동산 안정 대책이 얼마나 유지되는가가 올 해 부동산 시장 안정의 조건으로 보고 있다.
고성수 기자 ssgo@naeil.com

거래량 줄고 가격 하락할 것
김 선 덕 건설산업전략연구소장

2007년 국내 경제 전망을 살펴보면, 세계 경제 흐름, 국제유가, 북핵 등 대외여건과 관련해 아직 전망에 불확실성이 큰 상황이나, 수출이 부진한 반면에 민간소비 등 내수가 안정적인 흐름을 나타내면서 연간 4%대 초반 성장할 것으로 보인다.
다만, 미국경제의 경착륙 가능성, 국제유가 재급등, 국제 금융 시장 불안 등 위험요인도 잠재해 있어 올해 예상되는 성장률보다는 더욱 하락할 가능성은 배제할 수는 없다. 특히 거시 경제 침체가 예상됨에도 불구하고 정부의 유동성 축소 정책, 대출 규제 강화, 경상수지 적자, 한은 지준율 인상 등으로 금리는 하락하지 않을 것으로 보여 부동산 가격 상승의 원인을 제공했던 저금리에 따른 과잉 주택 수요는 상당히 해소될 것으로 보인다.
아파트 공급 측면을 살펴보면, 2006년은 34만 2,781호가 입주했으나, 2007년은 28만 9,734호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 15.5% 정도가 감소할 것으로 에상된다. 서울은 2006년 4만 3,051호가 입주하며, 2007년은 4만 7,943호가 입주할 것으로 추정된다. 서울을 포함한 수도권 전체 아파트 입주량은 2006년은 16만 7,561호가 입주하며, 2007년은 13만 6,490호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 18.5%가 감소할 것으로 예상된다. 서울과 경기 지역은 전세가 하향 압력이 작용하고, 경기도 지역은 전세가 상승 요인이 내재해 있다고 볼 수 있다.
마지막으로 최근의 강력한 정부의 부동산 정책과 함께 올해 연말 대통령 선거가 부동산 시장에 주요한 변수가 될 것으로 보인다.
작년말 서울 수도권의 경이적인 부동산 가격 폭등으로 인해서 정부의 가격 안정 대책이 연이어 발표되었다. 지난해 11월 15일에 공공택지 분양가 인하 대책이 발표된 데에 이어 올해 1월 11일에 민간 택지 분양가 상한제 및 원가 공개 확대, 대출 금리 규제 강화 방안이 발표되었다. 또 1월 31일에는 연기금을 동원하여 건설하는 비축용 중형 임대 주택 50만 호를 포함한 공공임대 주택 확대 방안이 발표되었다. 장기적으로 임대 주택 공급 확대는 분양 수요 축소 및 기존의 민간 임대료를 하락시켜 주택 가격 하락 압력으로 작용할 것이다.
이러한 정부의 직접적인 공급 확대 및 가격 규제 대책 이외에도 금융권의 대출 규제는 작년 연말 이래로 점차 강화되고 있고 대출 금리도 상향 조정이 이루어지고 있다.
올해 말에는 대통령 선거가 치러질 것이다. 이를 위해 각 당에서 민심을 잡기 위한 각종 대책을 만들어 내고 있다. 정부의 부동산 정책도 지방의 민심을 고려할 수밖에 없기 때문에 가격이 많이 상승해 거품 우려가 있는 서울 수도권보다는 지방을 우선적으로 고려할 것으로 보인다. 이런 맥락에서 하반기에 들수록 지역 개발 공약과 함께 지방의 투기과열지구 해제 등 각종 규제 완화책이 발표될 것으로 보인다. 위에서 언급한 내용을 종합하면, 거시 경제 측면에서는 경기가 다소 침체하겠지만 실업 급증 등에 의한 수요 급락 요인이 없다고 평가되고, 공급 측면에서는 아파트 입주랑 감소가 예상되어 가격 상승 요인이 여전히 존재한다고 평가하지만, 정부의 강력한 부동산 정책으로 수요가 더 크게 위축되어 수요와 공급 모두 축소 균형을 이루게 될 것으로 보인다. 다만, 올해 연말 대선으로 인해 지방의 개발 공약 발표와 규제 완화가 있을 것으로 보여 지방 부동산 시장은 호재가 많을 것으로 보인다.
2007년은 비록 신규 아파트 공급량이 축소되기는 하지만 신규 주택 수요도 크게 위축될 것으로 보여 거래량이 크게 줄어든 상태에서 수요와 공급이 모두 위축되면서 가격은 다소 하락할 것으로 예상된다.

집값 안정 장담할 수 없다
박 광 배 대한건설정책연구원 책임연구원

일련의 부동산대책으로 주택가격의 안정화가 유지되고 있는 것으로 생각된다. 국민은행 자료에 의하면 2007년 2월의 주택매매가격 종합지수는 전월대비 0.4% 증가에 그친 것으로 나타났다. 이러한 증가율은 2006년 6월 이후 가장 낮은 수준이다.
정책당국은 주택가격 상승은 재현되지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓고 있다. 그러나 정책당국의 낙관적인 기대와는 달리 최근의 주택가격 안정은 단기적인 현상이라는 시각도 있다.
최근의 주택가격 안정이 단기적인 현상이며, 향후 상승의 여지가 잠재되어 있다는 주장은 크게 두 가지를 논거로 들고 있다.
첫째, 수급불균형이 근본적으로 해소되지 않았다는 주장이다. 정부의 주택가격 안정대책은 수요억제를 통한 수급불균형 해소를 주요한 정책수단으로 선택하고 있으며, 공급확대에 초점이 맞추어져 있지 않다. 2003년 10·29대책을 통해서 종합부동산세와 양도소득세를 강화했고, 2005년 8·31대책에서는 종합부동산세 과세대상과 과세기준금액이 확대되었다. 또한 2006년 3·30대책에서는 재건축에 대한 개발이익환수, 은행의 담보대출 기준 강화가 포함되어 있다. 2007년 1·11대책에서도 분양원가와 분양가 상한제 확대가 주요한 내용이었다. 수급불균형 해결을 위해서는 대체할 수 있는 주택의 공급이 확대되어야 한다. 그러나 공급확대가 이루어지지 못하고 수요가 억제되어 있는 상황이다. 이에 따라 가격상승의 요인이 잠재되어 있다고 할 수 있다.
투자대상으로서 주택에 대한 경제주체의 선호도 수요증대의 주요한 요인이 된다. 즉 지속적인 저금리로 금융자산 투자에 비해 주택투자의 수익이 높다는 것이 경험적으로 받아들여지고 있기 때문에 주택에 대한 수요가 잠재되어 있는 상황이다.
둘째, 거시경제의 안정적인 유지를 위해서 정부가 주택가격의 하락을 방치하지 못할 것이라는 주장이다.
금융감독원 자료에 따르면 2006년 9월말 기준 은행권의 가계대출은 약 352조원이며, 이 가운데 주택담보대출은 58.8%인 207조원인 것으로 나타나고 있다. 2002년말 은행권의 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 52.5%였던 것을 감안하면 지속적인 확대가 이루어졌음을 알 수 있다. 은행권이 보유하고 있는 주택담보대출의 비중을 고려할 때 주택가격의 급격한 하락은 금융부실을 초래하고, 이에 파생하여 거시경제 운영의 문제가 될 수 있다. 따라서 정부는 거시경제의 안정적인 운영을 위해서도 주택가격의 급격한 하락을 방치하지 않을 것이라는 주장이다.
최근 정부가 내놓은 일련의 수요억제를 통한 주택가격 안정화대책으로 주택시장이 침체되어 있다. 그러나 앞선 다른 부동산대책에서도 경험한 것처럼 시장이 적응기간을 거치고 나면 억제되어 있었던 수요가 재현될 것으로 생각된다. 특히, 선거가 예정되어 있는 정치상황을 고려하면 선거과정에서 제시될 규제완화정책에 대한 기대심리 등으로 수요는 예상보다 크게 증가할 가능성마저 있다.
우리 사회에서 주택의 의미는 매우 특별한 것으로 인정되고 있다. 가계의 주택 마련을 위한 정부의 각종 지원책과 주택가격 안정대책에도 이러한 의식이 반영되어 있다. 그러나 현실에서 주택가격은 수요와 공급의 영향을 받는 재화 및 서비스의 성격을 갖고 있다는 것을 우선적으로 고려해야 한다.
수요억제에 의지한 채 공급확대가 병행되지 않는 정책은 주택시장에서 수요와 공급 간 탄력성의 차이로 인하여 중ㆍ장기적으로 공급부족을 초래하여 주택가격을 상승시킬 것이다.
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