주택보유세 세금폭탄론의 허구
오른 집값만으로도 종부세 백년치 낸다
전강수 대구가톨릭대학교 교수
지역내일
2007-03-21
세금폭탄론은 지엽적 문제 … 세제 골간 흔들려는 의도서 출발
“최근 일부 보수언론은 공시지가 상승으로 보유세가 천문학적으로 급등했다며 ‘세금폭탄’이라고 비판하고 있다. 그러나 거꾸로 생각해보라. 서울 강남권 고가주택 등 일부의 세부담이 3배까지 늘거나 많게는 천만원대까지 오르기도 했다. 이는 지난 1년간 집값이 수억원씩 올랐기 때문에 생기는 현상이다. 집값이 떨어지면 세부담 감소는 이들 지역에서 가장 현저할 것이다.”
오랫동안 보유세 강화를 주장해 온 전강수 대구가톨릭대학교 교수는 최근의 세금폭탄론이 불순한 동기에서 비롯됐다고 의심했다. 지엽적인 문제를 선동하듯 강조해 사회적 합의로 시행 2년도 안된 부동산 세제를 흔들려는 의도에서 출발했다는 것이다.
- 최근 종부세 과표적용률과 아파트 공시가격 상승으로, 올해 보유세가 급증해 세금폭탄이 될 것이란 일부 여론이 있다. 어떻게 봐야 하는가.
새삼스런 표현이 아니다. 2005년 8·31대책을 수립할 때부터 세금폭탄론이 제기됐다. 일부 보수신문이 선도했고 한나라당이나 시장근본주의자들이 따라가며 지지해 여론을 형성하고 있다. 지난 3월 14일 건교부가 2007년도 공동주택 공시가격을 발표하자, 한동안 잠잠했던 세금폭탄론이 다시 등장하고 있다.
이런 기사들을 읽다 보면 이번에 정부가 보유세를 엄청나게 높이는 새로운 조치를 취한듯한 인상을 받게 된다. 사실이 아니다. 정부는 이미 2005년 ‘8·31대책’에서 공시가격 현실화와 과표적용률을 높여 보유세를 2017년까지 점진적으로 강화해 간다는 방침을 세웠고 언론을 통해 충분히 보도됐다. 그 후 이 방침은 기득권 세력의 강한 반대를 극복하고 입법화되어 시행과정에 있다. 국민들의 다수가 이를 지지했음은 물론이다.
물론 공시가격 6억 이하 주택을 보유한 중산층·서민층의 보유세 부담은 거의 증가하지 않는다. 그런데도 일부에서는 엄청난 정책이 새로 도입되는 것인 양 호들갑을 떨고 있다. 결국 보유세 강화정책을 후퇴시키려는 저의가 집요하게 작용하고 있다고 본다.
- 보유세 증가율로 본다면 강남구 은마아파트 34평형은 1년 만에 250% 가까이 보유세액이 늘었다. 이런 경우는 사실상 세금폭탄이란 표현이 맞는 것 아닌가.
세제개편을 하다보면 평균 세부담은 얼마 늘지 않았는데 일부의 세부담이 급증하는 경우가 생길 수 있다. 강남의 비싼 아파트들은 올해 보유세가 많이 증가한다. 세부담만 놓고 보면 그렇게 생각할 수 있다. 반면 이는 지난 1년간 그만큼 집값이 많이 올랐기 때문에 생기는 현상이다. 집값 상승을 같이 놓고 생각하면 세금폭탄이라고 말하기 어렵다. 이상한 일은 일각에서는 세부담이 늘어난다는 사실만 강조하고, 부동산 값이 폭등했다는 사실과 해당 지역 주민들이 상대적으로 커다란 사회적 혜택을 누리고 있다는 사실에 대해서는 침묵한다는 점이다.
이처럼 세부담이 급증하는 경우는 극소수다. 98%의 세대는 세부담 증가가 10% 미만이다. 정부가 공시가격 6억 이하의 경우는 세부담 증가 상한을 10%로, 3억 이하의 경우 5%로 제한했기 때문이다. 사실 그 동안 우리나라에서는 보유세 부담이 너무 낮아서 부동산 소유자들이 국가나 사회로부터 큰 혜택을 받으면서도 상응하는 대가를 지불하지 않아도 되는 상태가 오랫동안 지속되었다. 보유세 강화 정책은 이런 부조리를 바로잡는 정책이다.
- 일부에서는 소득이 없는 고령 장기보유자에게는 과세를 완화하는 등의 제도보완이 필요하다는 지적이 있다.
은퇴 고령자를 배려해야 한다면 소득 능력이 없는 실직자나 장애인도 배려해야 하는 것 아닌가. 이론적으로 볼 때 자산의 가치에 부과되는 종부세를 두고 소득 운운하는 것은 잘못이다. 소득이 없어 세금 납부에 어려움을 겪는 고령자들이 문제가 된다면, 세금을 감면할 것이 아니라 부동산을 처분할 때 내도록 하는 납부유예제도를 도입하면 된다.
문제는 이같은 보도가 은퇴 고령자들의 어려움을 풀어주려는 것이 아니고 그들을 핑계로 종부세 대상자를 축소하고 세부담을 줄이는 등 종부세의 전체 틀을 뒤흔드는 것이 아닌가 하는 의구심이 든다는 점이다.
- 한나라당 등에서는 종부세 과세기준을 6억원에서 9억원으로 높여야 한다는 주장도 나오고 있다.
이런 주장은 이번이 처음은 아니다. 2004년도 종부세법을 만드는 과정에서도 이와 똑같은 주장이 나왔고 그것이 받아들여졌다. 당시 종부세법의 후퇴는 부동산 시장에 정책 후퇴라는 신호를 주었고, 10·29대책의 발표 이후 2004년 내내 안정되었던 부동산 가격은 2005년에 들어서면서 폭등하기 시작했다.
정부도 정책 실패를 자인하고 2005년도 8·31대책에서는 종부세법을 개정해 과세기준을 9억원에서 6억원으로 다시 내렸다. 그 후 우여곡절을 거쳐서 모처럼 부동산 시장이 안정세를 보이고 있는 것이 지금까지 과정이다. 그럼에도 종부세 과세기준을 높이자는 주장이 다시 나오는 것은 결국 현행 종부세의 틀을 깨자는 주장으로밖에 들리지 않는다.
- 그동안 보유세를 늘리고 토지공개념을 도입해야 부동산투기를 근본적으로 차단할 수 있다고 주장해 왔는데.
부동산 투기는 부동산을 통해 정상적인 수익을 넘어서는 투기적 이익을 얻을 가능성이 있을 때 발생한다. 투기적 이익의 차단에 토지보유세 강화만큼 좋은 정책은 없다. 양도소득세를 중과해서 투기적 이익을 사후에 환수할 수 있지만 그것은 ‘동결효과’라는 부작용을 수반한다. 다만 토지보유세를 단기간에 충분히 강화하는 것은 어렵기 때문에, 일정 기간 동안 양도소득세나 개발이익환수장치를 토지보유세와 함께 활용하게 된다.
모든 부동산 소유자가 토지가치의 상승에 상응하는 보유세를 부담해야 한다면 활용목적 없이 부동산을 소유하려고 하는 동기는 크게 약화될 것이고 자연히 투기도 사라지게 될 것이다.
토지가치는 대부분 사회적·공공적 요인에 의해 상승하므로 정부가 토지보유세를 걷는 것은 정당하다. 토지보유세는 투기를 억제하는 동시에 토지이용의 효율성을 높이는 효과가 있다. 그리고 그 세수를 잘 활용하면 분배 개선과 경기 활성화 효과도 거둘 수 있다.
- 외국과 비교하면 우리나라의 보유세 부담비율은 어느 정도인가.
지난해 우리나라의 보유세 부담은 평균 0.2%(실효세율=보유세/부동산가격)로 선진국에 비해 낮은 수준이다. 미국은 보유세 평균 실효세율이 1.5%, 일본이 1% 수준이다. 주마다 세율이 다른 미국의 실효세율이 가장 높은 주는 4%대다.
선진국들은 부동산 세제를 보유세 중심으로 운영하고 있다. 우리나라는 보유세 비중이 극히 낮고 거래세 비중이 높은 기형적인 조세구조를 갖고 있다. 우리나라 보유세 강화정책의 장기 목표는 2017년에 보유세 실효세율을 0.61%로 끌어올린다는 것이다. 지금보다 세부담을 3배 정도 수준으로 강화하는 셈이다. 이 같은 정책에 대해서는 세금폭탄론에 동조했던 한나라당조차도 실효세율 정책목표는 0.5%로서 지금보다 2.5배 수준으로 강화하는 것이다.
또 다른 세부담 측정방법은 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중이다. 한국은행이 집계한 2003년 기준 우리나라의 부동산 보유세 부담은 국내총생산(GDP)의 0.6% 정도였다. 반면 미국은 2.8%, 영국은 3.3%, 일본은 2.1% 등으로 우리나라에 비해 크게는 5.5배나 더 많은 보유세 부담을 지고 있다.
- 참여정부의 부동산정책을 평가한다면.
참여정부는 최근 보유세 강화, 원가공개·분양가상한제 등 가격 억제정책, 공급확대 정책 등을 집행하고 있다. 그럼에도 부동산 가격은 잡히지 않고 있다.
몇 가지 원인이 있다. 전국적으로 보면 서로 모순되는 정책을 동시에 집행했다. 지역개발정책과 부동산투기 억제책이다. 이런 것이 시장에 혼선을 가져왔다. 각종 지방균형발전정책에 따른 토지보상금이 투기에 소요됐다는 논란도 있다. 그런 점에서 정책방향에 문제가 있었다.
부동산 투기대책은 큰 방향은 옳았지만 일관성이 없었다. 또 다른 문제는 정책 집행상 기술적 문제다. 대통령의 집값 안정화 의지는 어느 대통령보다 강력했지만 너무 과도한 표현을 했다. “하늘이 무너져도…” 등등. 그게 부메랑으로 돌아왔다. 무슨 일이 있어도 집값 잡겠다고 했는데 조금만 제대로 안되도 시장 참가자들은 정부정책을 불신하게 됐다.
작년 하반기 집값폭등은 정치적인 문제가 컸다. 지방선거에서 여당이 참패를 하고 시간이 갈수록 여권의 재집권 가능성이 옅어졌다. 그때 유행했던 말이 있다. “참여정부 부동산 정책 끝났다. 임기까지만 버티자”. 정치실패가 정책후퇴를 강력히 예고하는 신호로 작용했다.
전강수 교수는
- 서울대 경제학과·대학원 박사 - 경실련 토지주택위원장 역임
- 토지정의시민연대 정책위원장 - 대구가톨릭대학교 부동산통상학부 교수
대담 신명식 편집국장
정리 성홍식 기자 hssung@naeil.com
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“최근 일부 보수언론은 공시지가 상승으로 보유세가 천문학적으로 급등했다며 ‘세금폭탄’이라고 비판하고 있다. 그러나 거꾸로 생각해보라. 서울 강남권 고가주택 등 일부의 세부담이 3배까지 늘거나 많게는 천만원대까지 오르기도 했다. 이는 지난 1년간 집값이 수억원씩 올랐기 때문에 생기는 현상이다. 집값이 떨어지면 세부담 감소는 이들 지역에서 가장 현저할 것이다.”
오랫동안 보유세 강화를 주장해 온 전강수 대구가톨릭대학교 교수는 최근의 세금폭탄론이 불순한 동기에서 비롯됐다고 의심했다. 지엽적인 문제를 선동하듯 강조해 사회적 합의로 시행 2년도 안된 부동산 세제를 흔들려는 의도에서 출발했다는 것이다.
- 최근 종부세 과표적용률과 아파트 공시가격 상승으로, 올해 보유세가 급증해 세금폭탄이 될 것이란 일부 여론이 있다. 어떻게 봐야 하는가.
새삼스런 표현이 아니다. 2005년 8·31대책을 수립할 때부터 세금폭탄론이 제기됐다. 일부 보수신문이 선도했고 한나라당이나 시장근본주의자들이 따라가며 지지해 여론을 형성하고 있다. 지난 3월 14일 건교부가 2007년도 공동주택 공시가격을 발표하자, 한동안 잠잠했던 세금폭탄론이 다시 등장하고 있다.
이런 기사들을 읽다 보면 이번에 정부가 보유세를 엄청나게 높이는 새로운 조치를 취한듯한 인상을 받게 된다. 사실이 아니다. 정부는 이미 2005년 ‘8·31대책’에서 공시가격 현실화와 과표적용률을 높여 보유세를 2017년까지 점진적으로 강화해 간다는 방침을 세웠고 언론을 통해 충분히 보도됐다. 그 후 이 방침은 기득권 세력의 강한 반대를 극복하고 입법화되어 시행과정에 있다. 국민들의 다수가 이를 지지했음은 물론이다.
물론 공시가격 6억 이하 주택을 보유한 중산층·서민층의 보유세 부담은 거의 증가하지 않는다. 그런데도 일부에서는 엄청난 정책이 새로 도입되는 것인 양 호들갑을 떨고 있다. 결국 보유세 강화정책을 후퇴시키려는 저의가 집요하게 작용하고 있다고 본다.
- 보유세 증가율로 본다면 강남구 은마아파트 34평형은 1년 만에 250% 가까이 보유세액이 늘었다. 이런 경우는 사실상 세금폭탄이란 표현이 맞는 것 아닌가.
세제개편을 하다보면 평균 세부담은 얼마 늘지 않았는데 일부의 세부담이 급증하는 경우가 생길 수 있다. 강남의 비싼 아파트들은 올해 보유세가 많이 증가한다. 세부담만 놓고 보면 그렇게 생각할 수 있다. 반면 이는 지난 1년간 그만큼 집값이 많이 올랐기 때문에 생기는 현상이다. 집값 상승을 같이 놓고 생각하면 세금폭탄이라고 말하기 어렵다. 이상한 일은 일각에서는 세부담이 늘어난다는 사실만 강조하고, 부동산 값이 폭등했다는 사실과 해당 지역 주민들이 상대적으로 커다란 사회적 혜택을 누리고 있다는 사실에 대해서는 침묵한다는 점이다.
이처럼 세부담이 급증하는 경우는 극소수다. 98%의 세대는 세부담 증가가 10% 미만이다. 정부가 공시가격 6억 이하의 경우는 세부담 증가 상한을 10%로, 3억 이하의 경우 5%로 제한했기 때문이다. 사실 그 동안 우리나라에서는 보유세 부담이 너무 낮아서 부동산 소유자들이 국가나 사회로부터 큰 혜택을 받으면서도 상응하는 대가를 지불하지 않아도 되는 상태가 오랫동안 지속되었다. 보유세 강화 정책은 이런 부조리를 바로잡는 정책이다.
- 일부에서는 소득이 없는 고령 장기보유자에게는 과세를 완화하는 등의 제도보완이 필요하다는 지적이 있다.
은퇴 고령자를 배려해야 한다면 소득 능력이 없는 실직자나 장애인도 배려해야 하는 것 아닌가. 이론적으로 볼 때 자산의 가치에 부과되는 종부세를 두고 소득 운운하는 것은 잘못이다. 소득이 없어 세금 납부에 어려움을 겪는 고령자들이 문제가 된다면, 세금을 감면할 것이 아니라 부동산을 처분할 때 내도록 하는 납부유예제도를 도입하면 된다.
문제는 이같은 보도가 은퇴 고령자들의 어려움을 풀어주려는 것이 아니고 그들을 핑계로 종부세 대상자를 축소하고 세부담을 줄이는 등 종부세의 전체 틀을 뒤흔드는 것이 아닌가 하는 의구심이 든다는 점이다.
- 한나라당 등에서는 종부세 과세기준을 6억원에서 9억원으로 높여야 한다는 주장도 나오고 있다.
이런 주장은 이번이 처음은 아니다. 2004년도 종부세법을 만드는 과정에서도 이와 똑같은 주장이 나왔고 그것이 받아들여졌다. 당시 종부세법의 후퇴는 부동산 시장에 정책 후퇴라는 신호를 주었고, 10·29대책의 발표 이후 2004년 내내 안정되었던 부동산 가격은 2005년에 들어서면서 폭등하기 시작했다.
정부도 정책 실패를 자인하고 2005년도 8·31대책에서는 종부세법을 개정해 과세기준을 9억원에서 6억원으로 다시 내렸다. 그 후 우여곡절을 거쳐서 모처럼 부동산 시장이 안정세를 보이고 있는 것이 지금까지 과정이다. 그럼에도 종부세 과세기준을 높이자는 주장이 다시 나오는 것은 결국 현행 종부세의 틀을 깨자는 주장으로밖에 들리지 않는다.
- 그동안 보유세를 늘리고 토지공개념을 도입해야 부동산투기를 근본적으로 차단할 수 있다고 주장해 왔는데.
부동산 투기는 부동산을 통해 정상적인 수익을 넘어서는 투기적 이익을 얻을 가능성이 있을 때 발생한다. 투기적 이익의 차단에 토지보유세 강화만큼 좋은 정책은 없다. 양도소득세를 중과해서 투기적 이익을 사후에 환수할 수 있지만 그것은 ‘동결효과’라는 부작용을 수반한다. 다만 토지보유세를 단기간에 충분히 강화하는 것은 어렵기 때문에, 일정 기간 동안 양도소득세나 개발이익환수장치를 토지보유세와 함께 활용하게 된다.
모든 부동산 소유자가 토지가치의 상승에 상응하는 보유세를 부담해야 한다면 활용목적 없이 부동산을 소유하려고 하는 동기는 크게 약화될 것이고 자연히 투기도 사라지게 될 것이다.
토지가치는 대부분 사회적·공공적 요인에 의해 상승하므로 정부가 토지보유세를 걷는 것은 정당하다. 토지보유세는 투기를 억제하는 동시에 토지이용의 효율성을 높이는 효과가 있다. 그리고 그 세수를 잘 활용하면 분배 개선과 경기 활성화 효과도 거둘 수 있다.
- 외국과 비교하면 우리나라의 보유세 부담비율은 어느 정도인가.
지난해 우리나라의 보유세 부담은 평균 0.2%(실효세율=보유세/부동산가격)로 선진국에 비해 낮은 수준이다. 미국은 보유세 평균 실효세율이 1.5%, 일본이 1% 수준이다. 주마다 세율이 다른 미국의 실효세율이 가장 높은 주는 4%대다.
선진국들은 부동산 세제를 보유세 중심으로 운영하고 있다. 우리나라는 보유세 비중이 극히 낮고 거래세 비중이 높은 기형적인 조세구조를 갖고 있다. 우리나라 보유세 강화정책의 장기 목표는 2017년에 보유세 실효세율을 0.61%로 끌어올린다는 것이다. 지금보다 세부담을 3배 정도 수준으로 강화하는 셈이다. 이 같은 정책에 대해서는 세금폭탄론에 동조했던 한나라당조차도 실효세율 정책목표는 0.5%로서 지금보다 2.5배 수준으로 강화하는 것이다.
또 다른 세부담 측정방법은 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중이다. 한국은행이 집계한 2003년 기준 우리나라의 부동산 보유세 부담은 국내총생산(GDP)의 0.6% 정도였다. 반면 미국은 2.8%, 영국은 3.3%, 일본은 2.1% 등으로 우리나라에 비해 크게는 5.5배나 더 많은 보유세 부담을 지고 있다.
- 참여정부의 부동산정책을 평가한다면.
참여정부는 최근 보유세 강화, 원가공개·분양가상한제 등 가격 억제정책, 공급확대 정책 등을 집행하고 있다. 그럼에도 부동산 가격은 잡히지 않고 있다.
몇 가지 원인이 있다. 전국적으로 보면 서로 모순되는 정책을 동시에 집행했다. 지역개발정책과 부동산투기 억제책이다. 이런 것이 시장에 혼선을 가져왔다. 각종 지방균형발전정책에 따른 토지보상금이 투기에 소요됐다는 논란도 있다. 그런 점에서 정책방향에 문제가 있었다.
부동산 투기대책은 큰 방향은 옳았지만 일관성이 없었다. 또 다른 문제는 정책 집행상 기술적 문제다. 대통령의 집값 안정화 의지는 어느 대통령보다 강력했지만 너무 과도한 표현을 했다. “하늘이 무너져도…” 등등. 그게 부메랑으로 돌아왔다. 무슨 일이 있어도 집값 잡겠다고 했는데 조금만 제대로 안되도 시장 참가자들은 정부정책을 불신하게 됐다.
작년 하반기 집값폭등은 정치적인 문제가 컸다. 지방선거에서 여당이 참패를 하고 시간이 갈수록 여권의 재집권 가능성이 옅어졌다. 그때 유행했던 말이 있다. “참여정부 부동산 정책 끝났다. 임기까지만 버티자”. 정치실패가 정책후퇴를 강력히 예고하는 신호로 작용했다.
전강수 교수는
- 서울대 경제학과·대학원 박사 - 경실련 토지주택위원장 역임
- 토지정의시민연대 정책위원장 - 대구가톨릭대학교 부동산통상학부 교수
대담 신명식 편집국장
정리 성홍식 기자 hssung@naeil.com
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