생생마당예시
지역내일
2007-03-21
생생마당 - 집값 안정세 유지될까
수도권·지방 양극화 심화
고가아파트 미분양 … 집값 상승세 강남 강북 역전
올 들어 아파트 거래를 비롯한 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다.
수도권과 지방과의 양극화가 심해졌고 ''버블세븐''으로 불리는 지역의 집값 상승세가 주춤하고 있다. 조금 더 지켜봐야 한다는 의견이 많기는 하지만 최근 부동산 시장에서 봄기운은 찾기 힘들다.
◆엇갈렸던 2007년 부동산 시장 전망 = 보합세를 유지할 것이라는 의견이 많기는 했지만 올해 초 각 연구소나 부동산 전문가들의 시장전망은 엇갈렸다. 지난해와 같은 폭등은 없겠지만 상승세가 지속될 것이라는 의견과 지속되는 정부의 정책과 경제력에 비해 과도하게 오른 집값으로 인해 하락할 수도 있다는 것으로 나뉘었다.
전문가들은 부동산 시장을 전망하면서 의견에 따라 다양한 변수들을 꼽았다.
아파트시장이 쉽게 하향 안정세를 보이지 않을 것으로 보는 쪽에서는 수도권 입주물량 감소, 이에 따른 이사철 매물부족, 연말의 대통령선거 등을 들었다.
반면 금리인상과 대출규제로 인한 주택자금압박, 11·15대책을 통한 공급확대, 분양가인하 기대감, 세부담 증가 등으로 인해 매수심리가 위축 될 것이라 본 사람들은 아파트값을 비롯한 주택가격이 안정될 것으로 전망했다.
◆효과 발휘한 돈줄 죄기 = 현재까지는 정부의 투기수요 억제를 위한 ‘돈줄 죄기’가 효과를 발휘하고 있다.
가격이 높을수록 분양이 잘됐던 중·대형 평형 고가아파트가 미분양 되는 사태를 맞았고, 버블세븐 지역이 아파트값 하락세를 주도하고 있다.
분양가상한제 도입과 청약가점제 실시 등이 포함된 주택법 개정 추진도 부동산 시장 안정 가능성에 무게를 실어 주고 있다.
이에 따라 부동산 업계에서는 주택법 개정을 비롯한 정부의 부동산 안정 대책이 얼마나 유지되는가가 올 해 부동산 시장 안정의 조건으로 보고 있다. 고성수 기자 ssgo@naeil.com
거래량 줄고 가격 하락할 것
김 선 덕
건설산업전략연구소장
2007년 국내 경제 전망을 살펴보면, 세계 경제 흐름, 국제유가, 북핵 등 대외여건과 관련해 아직 전망에 불확실성이 큰 상황이나, 수출이 부진한 반면에 민간소비 등 내수가 안정적인 흐름을 나타내면서 연간 4%대 초반 성장할 것으로 보인다.
다만, 미국경제의 경착륙 가능성, 국제유가 재급등, 국제 금융 시장 불안 등 위험요인도 잠재해 있어 올해 예상되는 성장률보다는 더욱 하락할 가능성은 배제할 수는 없다. 특히 거시 경제 침체가 예상됨에도 불구하고 정부의 유동성 축소 정책, 대출 규제 강화, 경상수지 적자, 한은 지준율 인상 등으로 금리는 하락하지 않을 것으로 보여 부동산 가격 상승의 원인을 제공했던 저금리에 따른 과잉 주택 수요는 상당히 해소될 것으로 보인다.
아파트 공급 측면을 살펴보면, 2006년은 34만 2,781호가 입주했으나, 2007년은 28만 9,734호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 15.5% 정도가 감소할 것으로 에상된다. 서울은 2006년 4만 3,051호가 입주하며, 2007년은 4만 7,943호가 입주할 것으로 추정된다. 서울을 포함한 수도권 전체 아파트 입주량은 2006년은 16만 7,561호가 입주하며, 2007년은 13만 6,490호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 18.5%가 감소할 것으로 예상된다. 서울과 경기 지역은 전세가 하향 압력이 작용하고, 경기도 지역은 전세가 상승 요인이 내재해 있다고 볼 수 있다.
마지막으로 최근의 강력한 정부의 부동산 정책과 함께 올해 연말 대통령 선거가 부동산 시장에 주요한 변수가 될 것으로 보인다.
작년말 서울 수도권의 경이적인 부동산 가격 폭등으로 인해서 정부의 가격 안정 대책이 연이어 발표되었다. 지난해 11월 15일에 공공택지 분양가 인하 대책이 발표된 데에 이어 올해 1월 11일에 민간 택지 분양가 상한제 및 원가 공개 확대, 대출 금리 규제 강화 방안이 발표되었다. 또 1월 31일에는 연기금을 동원하여 건설하는 비축용 중형 임대 주택 50만 호를 포함한 공공임대 주택 확대 방안이 발표되었다. 장기적으로 임대 주택 공급 확대는 분양 수요 축소 및 기존의 민간 임대료를 하락시켜 주택 가격 하락 압력으로 작용할 것이다.
이러한 정부의 직접적인 공급 확대 및 가격 규제 대책 이외에도 금융권의 대출 규제는 작년 연말 이래로 점차 강화되고 있고 대출 금리도 상향 조정이 이루어지고 있다.
올해 말에는 대통령 선거가 치러질 것이다. 이를 위해 각 당에서 민심을 잡기 위한 각종 대책을 만들어 내고 있다. 정부의 부동산 정책도 지방의 민심을 고려할 수밖에 없기 때문에 가격이 많이 상승해 거품 우려가 있는 서울 수도권보다는 지방을 우선적으로 고려할 것으로 보인다. 이런 맥락에서 하반기에 들수록 지역 개발 공약과 함께 지방의 투기과열지구 해제 등 각종 규제 완화책이 발표될 것으로 보인다. 위에서 언급한 내용을 종합하면, 거시 경제 측면에서는 경기가 다소 침체하겠지만 실업 급증 등에 의한 수요 급락 요인이 없다고 평가되고, 공급 측면에서는 아파트 입주랑 감소가 예상되어 가격 상승 요인이 여전히 존재한다고 평가하지만, 정부의 강력한 부동산 정책으로 수요가 더 크게 위축되어 수요와 공급 모두 축소 균형을 이루게 될 것으로 보인다. 다만, 올해 연말 대선으로 인해 지방의 개발 공약 발표와 규제 완화가 있을 것으로 보여 지방 부동산 시장은 호재가 많을 것으로 보인다.
2007년은 비록 신규 아파트 공급량이 축소되기는 하지만 신규 주택 수요도 크게 위축될 것으로 보여 거래량이 크게 줄어든 상태에서 수요와 공급이 모두 위축되면서 가격은 다소 하락할 것으로 예상된다.
집값 안정 장담할 수 없다
박 광 배
대한건설정책연구원 책임연구원
일련의 부동산대책으로 주택가격의 안정화가 유지되고 있는 것으로 생각된다. 국민은행 자료에 의하면 2007년 2월의 주택매매가격 종합지수는 전월대비 0.4% 증가에 그친 것으로 나타났다. 이러한 증가율은 2006년 6월 이후 가장 낮은 수준이다.
정책당국은 주택가격 상승은 재현되지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓고 있다. 그러나 정책당국의 낙관적인 기대와는 달리 최근의 주택가격 안정은 단기적인 현상이라는 시각도 있다.
최근의 주택가격 안정이 단기적인 현상이며, 향후 상승의 여지가 잠재되어 있다는 주장은 크게 두 가지를 논거로 들고 있다.
첫째, 수급불균형이 근본적으로 해소되지 않았다는 주장이다. 정부의 주택가격 안정대책은 수요억제를 통한 수급불균형 해소를 주요한 정책수단으로 선택하고 있으며, 공급확대에 초점이 맞추어져 있지 않다. 2003년 10·29대책을 통해서 종합부동산세와 양도소득세를 강화했고, 2005년 8·31대책에서는 종합부동산세 과세대상과 과세기준금액이 확대되었다. 또한 2006년 3·30대책에서는 재건축에 대한 개발이익환수, 은행의 담보대출 기준 강화가 포함되어 있다. 2007년 1·11대책에서도 분양원가와 분양가 상한제 확대가 주요한 내용이었다. 수급불균형 해결을 위해서는 대체할 수 있는 주택의 공급이 확대되어야 한다. 그러나 공급확대가 이루어지지 못하고 수요가 억제되어 있는 상황이다. 이에 따라 가격상승의 요인이 잠재되어 있다고 할 수 있다.
투자대상으로서 주택에 대한 경제주체의 선호도 수요증대의 주요한 요인이 된다. 즉 지속적인 저금리로 금융자산 투자에 비해 주택투자의 수익이 높다는 것이 경험적으로 받아들여지고 있기 때문에 주택에 대한 수요가 잠재되어 있는 상황이다.
둘째, 거시경제의 안정적인 유지를 위해서 정부가 주택가격의 하락을 방치하지 못할 것이라는 주장이다.
금융감독원 자료에 따르면 2006년 9월말 기준 은행권의 가계대출은 약 352조원이며, 이 가운데 주택담보대출은 58.8%인 207조원인 것으로 나타나고 있다. 2002년말 은행권의 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 52.5%였던 것을 감안하면 지속적인 확대가 이루어졌음을 알 수 있다. 은행권이 보유하고 있는 주택담보대출의 비중을 고려할 때 주택가격의 급격한 하락은 금융부실을 초래하고, 이에 파생하여 거시경제 운영의 문제가 될 수 있다. 따라서 정부는 거시경제의 안정적인 운영을 위해서도 주택가격의 급격한 하락을 방치하지 않을 것이라는 주장이다.
최근 정부가 내놓은 일련의 수요억제를 통한 주택가격 안정화대책으로 주택시장이 침체되어 있다. 그러나 앞선 다른 부동산대책에서도 경험한 것처럼 시장이 적응기간을 거치고 나면 억제되어 있었던 수요가 재현될 것으로 생각된다. 특히, 선거가 예정되어 있는 정치상황을 고려하면 선거과정에서 제시될 규제완화정책에 대한 기대심리 등으로 수요는 예상보다 크게 증가할 가능성마저 있다.
우리 사회에서 주택의 의미는 매우 특별한 것으로 인정되고 있다. 가계의 주택 마련을 위한 정부의 각종 지원책과 주택가격 안정대책에도 이러한 의식이 반영되어 있다. 그러나 현실에서 주택가격은 수요와 공급의 영향을 받는 재화 및 서비스의 성격을 갖고 있다는 것을 우선적으로 고려해야 한다.
수요억제에 의지한 채 공급확대가 병행되지 않는 정책은 주택시장에서 수요와 공급 간 탄력성의 차이로 인하여 중ㆍ장기적으로 공급부족을 초래하여 주택가격을 상승시킬 것이다.
생생마당 - 변액보험 왜 논란인가
반전과 쇠락의 중대 기로
불완전판매 불만 급증 … 판매실적 급락
소비자 요구 반영한 새로운 길 찾아야
지난달 21일 금융감독위원회는 변액보험 관련 제도를 대대적으로 손질하겠다고 밝혔다. 핵심골자는 변액보험에도 일반보험과 동일하게 지급여력 제도를 적용하겠다는 것. 아울러 설명의무를 강화하고, 투자원금 공시 상품을 확대하며, 광고규제까지 강화하겠다고 덧붙였다.
감독당국이 직접 규제에 나설 만큼 변액보험이 주요 관심사로 떠오는 이유는 무엇일까.
시장에서 소비자들의 불안감이 급증했기 때문이다. 최근 몇 년 동안 최고의 인기상품으로 떠올라 보험시장을 주도했던 변액보험의 판매가 지난해 하반기부터 판매량이 급격하게 떨어지기 시작했다.
증시가 좋을 때는 상관없지만 주식시장이 나빠지는 경우 기대했던 수익을 올리지 못해 소비자들의 민원이 늘어가는 등 감독당국이 뒷짐만 지고 있을 수 없는 상황이 된 것이다. 통계 수치로도 시장의 변화는 한 눈에 알 수 있다. 2003회계연도에 8000억원에 불과했던 변액보험 전체보험료는 2005회계연도에 8조 4000억원으로 급증했다. 최근 몇 년 동안 변액보험 시장의 성장세를 반영한 통계다. 그러나 최근 들어 신규보험료가 급락하고 있는 상황이다. 앞으로 추세를 가늠해 볼 수 있는 지표다.
지난해 1월부터 3월까지 3개월 동안 신규보험료는 1조 3000억원으로 집계됐다. 하지만 같은 해 9월부터 12월까지 3개월 동안 신규보험료는 6000억원에 불과했다. 절반에도 못 미치는 수치다. 게다가 변액보험 관련 민원은 기하급수적으로 늘었다.
2003회계연도에 전체 민원건수가 5건에 불과했던 것에서 지난해 1월부터 8월까지에만 모두 119건의 민원이 발생한 것으로 집계됐다.
소비자들에게 무조건 팔기만 했지 상품에 대해 제대로 설명하지 않은 불완전 판매가 불러온 결과다. 이런 분위기가 지속되면서 자칫하면 시장에서 퇴출당하는 것이 아니냐는 위기감이 나타날 정도다.
더구나 최근 대형생보사들을 중심으로 저축형, 투자형 보험에서 보장성 보험으로 회귀 열풍이 거세게 일고 있다. 업계 선두주자인 삼성생명이 사활을 걸고 시장분위기를 주도하고 있어 다른 보험사들 역시 동참하는 분위기가 조성되고 있다.
여전히 변액보험을 고집하고 있는 일부 중소형사들과 외국계 보험사들은 변액보험의 장점에 대해 역설하고 있지만 역부족인 상태다. 반전의 기회를 잡을 것인지 아니면 화려한 시대를 마감하고 쇠락의 길을 걸을 것인지 아직 속단하기는 이르다.
다만 지금까지 주식시장 활황에 기대어 노력보다 큰 성과를 손쉽게 챙겼다면 이제부터는 진짜 실력으로 소비자들의 요구를 반영해야 시장에서 생존할 수 있을 것이라는 분석이다.
정재철 기자 jcjung@naeil.comom
성공적인 재정설계 위한 최적상품
빌 라일
PCA생명 대표이사
사람들은 향후 일어날 일들에 대비하기 위해 보험에 가입한다.
그러나 보험에 가입한 후 보험에 들었다는 사실만 기억한 채 어떤 용도, 어떤 목적을 위해 가입 했는지 잊어버린다. 또, 보험 가입 후 5-6년이 지나면 보험의 가치가 본인의 재정상태와 맞지 않는 경우도 발생한다.
인생에는 졸업, 취업, 결혼, 주택 구입, 자녀 결혼, 은퇴 등 여러 단계가 있다. 보험은 이런 인생단계에 따라 유효적절하게 사용할 수 있어야 가장 좋은 상품이 되는 것이다.
변액보험은 단 한 번의 구매로 라이프 사이클에 따라 필요시점에 보장과 투자를 충족시킬 수 있는 유연성이 매우 높은 최적의 보험상품이다.
예를 들어 개개인의 라이프 사이클을 미혼 시기, 결혼과 자녀를 두는 시기, 학자금 등으로 한꺼번에 목돈이 필요한 시기, 은퇴 시기 등으로 나누어 생각해 본다면, 미혼시기는 보장보다는 투자에 치중하는 계획을 세울 수 있고, 결혼 후에는 가족을 위해 투자보다는 보장을 강화할 수 있다. 또, 목돈이 필요한 시기에 맞춰 소득이 늘어나면 보험료를 차츰 늘려 목돈이 필요한 시점이나 노후를 대비할 수 있게 설계할 수 있는 것이다.
이처럼 변액보험은 특정 목적에만 국한되어 유연성이 극히 제한적인 보장성 보험과는 달리 개인의 니즈에 따라 보험료, 펀드, 특약 등을 조정함으로써 개인의 라이프 사이클에 맞는 보장과 투자를 설계할 수 있기 때문에 전통적인 보장성 보험의 단점을 보완한 가장 선진화된 상품이다.
변액보험에도 단점이 있다. 가장 큰 것은 주식 시장 하락에 대한 수익률 변동이다.
그러나 주식 시장의 하락은 장기적 관점에서는 성장세라고 볼 수도 있다. 더 중요한 것은 변액보험은 장기적인 목적으로 가입하는 상품이지 2-3년 내 수익을 보기 위한 단기 상품이 아니라는 점을 명확히 이해해야 한다.
변액보험은 보험과 장기적 투자라는 2가지 특성이 결합된 상품이기 때문에 그만큼 복합 금융 상품 구조를 가지고 있다. 따라서 불완전판매가 일어나지 않도록 상품의 본질이나 내용, 복잡한 구조를 고객에게 정확히 전달해야 한다
이러한 변액보험의 완전판매를 위해서는 2가지 원칙이 지켜져야 한다.
첫째는 양질의 판매이고 둘째는 투명한 판매프로세스이다. 양질의 판매라는 것은 전문화된 영업조직에 에 의한 판매를 의미한다. 변액보험은 상품자체가 복잡하므로 전문적인 지식을 가진 조직이나 설계사에 의해 판매되어야 한다. 또, 투명한 판매 프로세스는 판매 시점에서 고객에게 전달이 잘되고 고객도 그 정보를 정확하게 이해할 수 있도록 프로세스가 명확해야 한다는 것이다.
최근 변액보험에 대한 일부 부정적인 보도가 있었지만 PCA생명은 지금이 위기가 아닌 기회라고 생각한다. 10여 년 전, 선진 시장에서도 지금의 한국과 비슷한 경험을 한 후 소비자와 시장이 한 단계 발전하여 현재 유럽에서는 보험 판매의 50%, 아시아 국가에서는 30% 이상을 변액보험이 차지하고 있다.
PCA생명은 보장성보험과 변액보험을 모두 판매하고 있지만 판매하는 상품의 85%는 변액보험이다. 이렇게 보장성 보험보다 변액 보험을 적극적으로 권유하는 이유는, 재정컨설턴트들이 성공적인 재무설계를 위해서는 자신들에게 유리한 상품을 판매하기 보다 고객에게 더 유리한 상품을 권해야 한다고 믿기 때문이다. 변액보험은 이미 전세계 시장에서 은퇴 준비 상품으로 입증된 혁신적인 금융 상품이다. 저금리와 고령화 추세가 지속되고 있는 지금, 변액보험은 투자와 보장을 겸한 최적의 보험상품으로 강한 성장세를 보일 것이다.
위험 많은 변액보험 잘 살펴야
조 연 행
보험소비자연맹 사무국장
현재 보험금 10억원이 30~40년 후 내가 사망할 때 얼마만큼의 가치를 가질까? 과거 물가 상승률에 비추어 보면 수 천 만원에 불과 하는 형편없이 작은 금액이 될 가능성이 높다.
물가상승(인플레이션)은 보험의 가장 취약한 약점이다. 이러한 우려 때문에 계약자에게 받은 보험료를 높은 수익을 얻을 수 있는 주식, 채권등에 투자해 그 실적만큼 보험금을 더 지급할 수 있게 하여 인플레이션을 커버하기 위해 개발된 상품이 변액보험이다.
계약자입장에서는 투자실적이 부진할 경우 오히려 당초의 보험금보다 줄어들 수 있는 위험성이 있는 상품이다. 하지만 보험사로서는 투자에 따른 성과와 위험을 계약자에게 모두 지울 수 있고, 별도의 책임준비금을 적립하지 않아도 되기 때문에 부담이 없다.
더구나 일반상품과 똑같이 예정사업비를 부가 할 수 있어 리스크관리나 이익측면에서 더 할 나위 없이 좋다.
이를 판매하는 보험설계사도 사후보장의 필요성을 인식시켜야만 하는 생명보험보다 투장형상품의 메리트를 내세워 가입 니드를 쉽게 불러일으킬 수 있어 판매가 비교적 손쉽다.
이에 소비자단체에서는 미국과 일본에서 대량민원이 발생하고 집단소송이 빈발한 사례가 있고, 변액보험은 일반 상품보다 난해성과 위험성이 있으므로 상품공시의무를 강화하고 무거운 설명의무를 지워야 한다고 주장했었지만, 보험사와 감독당국은 그러한 조치를 취하지 않았다.
구체적으로는 판매초기 변액보험의 문제점으로 제시된 것은 첫째, 투자수익률을 종신토록 매년 일정하게 적용해 판매하는 것이었다.
둘째, 특별계정 투입보험료와 운용비용, 수수료를 숨기는 것이었다. 계약자는 자신이 납입한 총납입보험료에 대한 수익률을 기대하지만 변액보험은 15% 이상의 예정사업비를 선공제한 85% 내외의 순보험료만 투자되기 때문에 계약자가 생각하는 수익률은 실제수익률과는 커다란 차이가 난다.
셋째, 일반상품을 변액보험으로 계약전환을 유도하는 것이다. 변액보험 계약을 위해 타사 계약은 물론 자사의 계약까지 해약을 유도하여 변액보험으로 가입시키는 것이다. 계약자는 계약전환 후 변액보험내용을 제대로 파악했을 때는 이미 때가 늦어 기계약을 부활시키기도 어렵고, 변액보험을 해약하기도 어려워 피해가 발생하기도 한다는 것이었다.
상당수 보험설계사는 이러한 문제점을 오히려 상품판매의 화법으로 활용해 “가입 후 2년이 경과하면 납입보험료의 절반을 찾을 수 있다” “형편에 따라 보험료를 마음대로 내도 된다” 등 장점은 부풀려 과대포장하고, 불리한 조건 등 단점은 숨기거나 제대로 알리지 않고 부실 판매하였다.
책임은 금융감독 당국과 생명보험사에 있다. 충분히 문제점을 예견하였고 대책을 마련할 수 있었음에도 불구하고 무방비 상태에서 판매를 허용해 부실판매의 대표적인 상품이 되어버렸다.
소 잃고 외양간 고치는 식으로 이제서야 금융감독당국이 원금손실 가능성에 대한 설명의무를 강화하고 투자원금 및 사업비의 공시 대상을 확대하고, 지급여력제도를 적용한다고 호들갑 떨고 있다. 가입자들도 문제가 많다.
높은 수익률을 기대하는데, 같은 월 불입액일 경우 사업비를 선공제하는 변액보험은 수익률 면에서 은행, 증권, 투신사의 펀드상품을 당할 수가 없다.
변액보험의 선택은 고수익 투자상품이 아닌 보장이 기본인 보험이므로 사망할 때까지 종신보장을 받되 기왕이면 인플레이션을 반영한 사망보험금이 목적이 되어야 한다.
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수도권·지방 양극화 심화
고가아파트 미분양 … 집값 상승세 강남 강북 역전
올 들어 아파트 거래를 비롯한 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다.
수도권과 지방과의 양극화가 심해졌고 ''버블세븐''으로 불리는 지역의 집값 상승세가 주춤하고 있다. 조금 더 지켜봐야 한다는 의견이 많기는 하지만 최근 부동산 시장에서 봄기운은 찾기 힘들다.
◆엇갈렸던 2007년 부동산 시장 전망 = 보합세를 유지할 것이라는 의견이 많기는 했지만 올해 초 각 연구소나 부동산 전문가들의 시장전망은 엇갈렸다. 지난해와 같은 폭등은 없겠지만 상승세가 지속될 것이라는 의견과 지속되는 정부의 정책과 경제력에 비해 과도하게 오른 집값으로 인해 하락할 수도 있다는 것으로 나뉘었다.
전문가들은 부동산 시장을 전망하면서 의견에 따라 다양한 변수들을 꼽았다.
아파트시장이 쉽게 하향 안정세를 보이지 않을 것으로 보는 쪽에서는 수도권 입주물량 감소, 이에 따른 이사철 매물부족, 연말의 대통령선거 등을 들었다.
반면 금리인상과 대출규제로 인한 주택자금압박, 11·15대책을 통한 공급확대, 분양가인하 기대감, 세부담 증가 등으로 인해 매수심리가 위축 될 것이라 본 사람들은 아파트값을 비롯한 주택가격이 안정될 것으로 전망했다.
◆효과 발휘한 돈줄 죄기 = 현재까지는 정부의 투기수요 억제를 위한 ‘돈줄 죄기’가 효과를 발휘하고 있다.
가격이 높을수록 분양이 잘됐던 중·대형 평형 고가아파트가 미분양 되는 사태를 맞았고, 버블세븐 지역이 아파트값 하락세를 주도하고 있다.
분양가상한제 도입과 청약가점제 실시 등이 포함된 주택법 개정 추진도 부동산 시장 안정 가능성에 무게를 실어 주고 있다.
이에 따라 부동산 업계에서는 주택법 개정을 비롯한 정부의 부동산 안정 대책이 얼마나 유지되는가가 올 해 부동산 시장 안정의 조건으로 보고 있다. 고성수 기자 ssgo@naeil.com
거래량 줄고 가격 하락할 것
김 선 덕
건설산업전략연구소장
2007년 국내 경제 전망을 살펴보면, 세계 경제 흐름, 국제유가, 북핵 등 대외여건과 관련해 아직 전망에 불확실성이 큰 상황이나, 수출이 부진한 반면에 민간소비 등 내수가 안정적인 흐름을 나타내면서 연간 4%대 초반 성장할 것으로 보인다.
다만, 미국경제의 경착륙 가능성, 국제유가 재급등, 국제 금융 시장 불안 등 위험요인도 잠재해 있어 올해 예상되는 성장률보다는 더욱 하락할 가능성은 배제할 수는 없다. 특히 거시 경제 침체가 예상됨에도 불구하고 정부의 유동성 축소 정책, 대출 규제 강화, 경상수지 적자, 한은 지준율 인상 등으로 금리는 하락하지 않을 것으로 보여 부동산 가격 상승의 원인을 제공했던 저금리에 따른 과잉 주택 수요는 상당히 해소될 것으로 보인다.
아파트 공급 측면을 살펴보면, 2006년은 34만 2,781호가 입주했으나, 2007년은 28만 9,734호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 15.5% 정도가 감소할 것으로 에상된다. 서울은 2006년 4만 3,051호가 입주하며, 2007년은 4만 7,943호가 입주할 것으로 추정된다. 서울을 포함한 수도권 전체 아파트 입주량은 2006년은 16만 7,561호가 입주하며, 2007년은 13만 6,490호가 입주할 것으로 추정되어 전년 대비 18.5%가 감소할 것으로 예상된다. 서울과 경기 지역은 전세가 하향 압력이 작용하고, 경기도 지역은 전세가 상승 요인이 내재해 있다고 볼 수 있다.
마지막으로 최근의 강력한 정부의 부동산 정책과 함께 올해 연말 대통령 선거가 부동산 시장에 주요한 변수가 될 것으로 보인다.
작년말 서울 수도권의 경이적인 부동산 가격 폭등으로 인해서 정부의 가격 안정 대책이 연이어 발표되었다. 지난해 11월 15일에 공공택지 분양가 인하 대책이 발표된 데에 이어 올해 1월 11일에 민간 택지 분양가 상한제 및 원가 공개 확대, 대출 금리 규제 강화 방안이 발표되었다. 또 1월 31일에는 연기금을 동원하여 건설하는 비축용 중형 임대 주택 50만 호를 포함한 공공임대 주택 확대 방안이 발표되었다. 장기적으로 임대 주택 공급 확대는 분양 수요 축소 및 기존의 민간 임대료를 하락시켜 주택 가격 하락 압력으로 작용할 것이다.
이러한 정부의 직접적인 공급 확대 및 가격 규제 대책 이외에도 금융권의 대출 규제는 작년 연말 이래로 점차 강화되고 있고 대출 금리도 상향 조정이 이루어지고 있다.
올해 말에는 대통령 선거가 치러질 것이다. 이를 위해 각 당에서 민심을 잡기 위한 각종 대책을 만들어 내고 있다. 정부의 부동산 정책도 지방의 민심을 고려할 수밖에 없기 때문에 가격이 많이 상승해 거품 우려가 있는 서울 수도권보다는 지방을 우선적으로 고려할 것으로 보인다. 이런 맥락에서 하반기에 들수록 지역 개발 공약과 함께 지방의 투기과열지구 해제 등 각종 규제 완화책이 발표될 것으로 보인다. 위에서 언급한 내용을 종합하면, 거시 경제 측면에서는 경기가 다소 침체하겠지만 실업 급증 등에 의한 수요 급락 요인이 없다고 평가되고, 공급 측면에서는 아파트 입주랑 감소가 예상되어 가격 상승 요인이 여전히 존재한다고 평가하지만, 정부의 강력한 부동산 정책으로 수요가 더 크게 위축되어 수요와 공급 모두 축소 균형을 이루게 될 것으로 보인다. 다만, 올해 연말 대선으로 인해 지방의 개발 공약 발표와 규제 완화가 있을 것으로 보여 지방 부동산 시장은 호재가 많을 것으로 보인다.
2007년은 비록 신규 아파트 공급량이 축소되기는 하지만 신규 주택 수요도 크게 위축될 것으로 보여 거래량이 크게 줄어든 상태에서 수요와 공급이 모두 위축되면서 가격은 다소 하락할 것으로 예상된다.
집값 안정 장담할 수 없다
박 광 배
대한건설정책연구원 책임연구원
일련의 부동산대책으로 주택가격의 안정화가 유지되고 있는 것으로 생각된다. 국민은행 자료에 의하면 2007년 2월의 주택매매가격 종합지수는 전월대비 0.4% 증가에 그친 것으로 나타났다. 이러한 증가율은 2006년 6월 이후 가장 낮은 수준이다.
정책당국은 주택가격 상승은 재현되지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓고 있다. 그러나 정책당국의 낙관적인 기대와는 달리 최근의 주택가격 안정은 단기적인 현상이라는 시각도 있다.
최근의 주택가격 안정이 단기적인 현상이며, 향후 상승의 여지가 잠재되어 있다는 주장은 크게 두 가지를 논거로 들고 있다.
첫째, 수급불균형이 근본적으로 해소되지 않았다는 주장이다. 정부의 주택가격 안정대책은 수요억제를 통한 수급불균형 해소를 주요한 정책수단으로 선택하고 있으며, 공급확대에 초점이 맞추어져 있지 않다. 2003년 10·29대책을 통해서 종합부동산세와 양도소득세를 강화했고, 2005년 8·31대책에서는 종합부동산세 과세대상과 과세기준금액이 확대되었다. 또한 2006년 3·30대책에서는 재건축에 대한 개발이익환수, 은행의 담보대출 기준 강화가 포함되어 있다. 2007년 1·11대책에서도 분양원가와 분양가 상한제 확대가 주요한 내용이었다. 수급불균형 해결을 위해서는 대체할 수 있는 주택의 공급이 확대되어야 한다. 그러나 공급확대가 이루어지지 못하고 수요가 억제되어 있는 상황이다. 이에 따라 가격상승의 요인이 잠재되어 있다고 할 수 있다.
투자대상으로서 주택에 대한 경제주체의 선호도 수요증대의 주요한 요인이 된다. 즉 지속적인 저금리로 금융자산 투자에 비해 주택투자의 수익이 높다는 것이 경험적으로 받아들여지고 있기 때문에 주택에 대한 수요가 잠재되어 있는 상황이다.
둘째, 거시경제의 안정적인 유지를 위해서 정부가 주택가격의 하락을 방치하지 못할 것이라는 주장이다.
금융감독원 자료에 따르면 2006년 9월말 기준 은행권의 가계대출은 약 352조원이며, 이 가운데 주택담보대출은 58.8%인 207조원인 것으로 나타나고 있다. 2002년말 은행권의 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 52.5%였던 것을 감안하면 지속적인 확대가 이루어졌음을 알 수 있다. 은행권이 보유하고 있는 주택담보대출의 비중을 고려할 때 주택가격의 급격한 하락은 금융부실을 초래하고, 이에 파생하여 거시경제 운영의 문제가 될 수 있다. 따라서 정부는 거시경제의 안정적인 운영을 위해서도 주택가격의 급격한 하락을 방치하지 않을 것이라는 주장이다.
최근 정부가 내놓은 일련의 수요억제를 통한 주택가격 안정화대책으로 주택시장이 침체되어 있다. 그러나 앞선 다른 부동산대책에서도 경험한 것처럼 시장이 적응기간을 거치고 나면 억제되어 있었던 수요가 재현될 것으로 생각된다. 특히, 선거가 예정되어 있는 정치상황을 고려하면 선거과정에서 제시될 규제완화정책에 대한 기대심리 등으로 수요는 예상보다 크게 증가할 가능성마저 있다.
우리 사회에서 주택의 의미는 매우 특별한 것으로 인정되고 있다. 가계의 주택 마련을 위한 정부의 각종 지원책과 주택가격 안정대책에도 이러한 의식이 반영되어 있다. 그러나 현실에서 주택가격은 수요와 공급의 영향을 받는 재화 및 서비스의 성격을 갖고 있다는 것을 우선적으로 고려해야 한다.
수요억제에 의지한 채 공급확대가 병행되지 않는 정책은 주택시장에서 수요와 공급 간 탄력성의 차이로 인하여 중ㆍ장기적으로 공급부족을 초래하여 주택가격을 상승시킬 것이다.
생생마당 - 변액보험 왜 논란인가
반전과 쇠락의 중대 기로
불완전판매 불만 급증 … 판매실적 급락
소비자 요구 반영한 새로운 길 찾아야
지난달 21일 금융감독위원회는 변액보험 관련 제도를 대대적으로 손질하겠다고 밝혔다. 핵심골자는 변액보험에도 일반보험과 동일하게 지급여력 제도를 적용하겠다는 것. 아울러 설명의무를 강화하고, 투자원금 공시 상품을 확대하며, 광고규제까지 강화하겠다고 덧붙였다.
감독당국이 직접 규제에 나설 만큼 변액보험이 주요 관심사로 떠오는 이유는 무엇일까.
시장에서 소비자들의 불안감이 급증했기 때문이다. 최근 몇 년 동안 최고의 인기상품으로 떠올라 보험시장을 주도했던 변액보험의 판매가 지난해 하반기부터 판매량이 급격하게 떨어지기 시작했다.
증시가 좋을 때는 상관없지만 주식시장이 나빠지는 경우 기대했던 수익을 올리지 못해 소비자들의 민원이 늘어가는 등 감독당국이 뒷짐만 지고 있을 수 없는 상황이 된 것이다. 통계 수치로도 시장의 변화는 한 눈에 알 수 있다. 2003회계연도에 8000억원에 불과했던 변액보험 전체보험료는 2005회계연도에 8조 4000억원으로 급증했다. 최근 몇 년 동안 변액보험 시장의 성장세를 반영한 통계다. 그러나 최근 들어 신규보험료가 급락하고 있는 상황이다. 앞으로 추세를 가늠해 볼 수 있는 지표다.
지난해 1월부터 3월까지 3개월 동안 신규보험료는 1조 3000억원으로 집계됐다. 하지만 같은 해 9월부터 12월까지 3개월 동안 신규보험료는 6000억원에 불과했다. 절반에도 못 미치는 수치다. 게다가 변액보험 관련 민원은 기하급수적으로 늘었다.
2003회계연도에 전체 민원건수가 5건에 불과했던 것에서 지난해 1월부터 8월까지에만 모두 119건의 민원이 발생한 것으로 집계됐다.
소비자들에게 무조건 팔기만 했지 상품에 대해 제대로 설명하지 않은 불완전 판매가 불러온 결과다. 이런 분위기가 지속되면서 자칫하면 시장에서 퇴출당하는 것이 아니냐는 위기감이 나타날 정도다.
더구나 최근 대형생보사들을 중심으로 저축형, 투자형 보험에서 보장성 보험으로 회귀 열풍이 거세게 일고 있다. 업계 선두주자인 삼성생명이 사활을 걸고 시장분위기를 주도하고 있어 다른 보험사들 역시 동참하는 분위기가 조성되고 있다.
여전히 변액보험을 고집하고 있는 일부 중소형사들과 외국계 보험사들은 변액보험의 장점에 대해 역설하고 있지만 역부족인 상태다. 반전의 기회를 잡을 것인지 아니면 화려한 시대를 마감하고 쇠락의 길을 걸을 것인지 아직 속단하기는 이르다.
다만 지금까지 주식시장 활황에 기대어 노력보다 큰 성과를 손쉽게 챙겼다면 이제부터는 진짜 실력으로 소비자들의 요구를 반영해야 시장에서 생존할 수 있을 것이라는 분석이다.
정재철 기자 jcjung@naeil.comom
성공적인 재정설계 위한 최적상품
빌 라일
PCA생명 대표이사
사람들은 향후 일어날 일들에 대비하기 위해 보험에 가입한다.
그러나 보험에 가입한 후 보험에 들었다는 사실만 기억한 채 어떤 용도, 어떤 목적을 위해 가입 했는지 잊어버린다. 또, 보험 가입 후 5-6년이 지나면 보험의 가치가 본인의 재정상태와 맞지 않는 경우도 발생한다.
인생에는 졸업, 취업, 결혼, 주택 구입, 자녀 결혼, 은퇴 등 여러 단계가 있다. 보험은 이런 인생단계에 따라 유효적절하게 사용할 수 있어야 가장 좋은 상품이 되는 것이다.
변액보험은 단 한 번의 구매로 라이프 사이클에 따라 필요시점에 보장과 투자를 충족시킬 수 있는 유연성이 매우 높은 최적의 보험상품이다.
예를 들어 개개인의 라이프 사이클을 미혼 시기, 결혼과 자녀를 두는 시기, 학자금 등으로 한꺼번에 목돈이 필요한 시기, 은퇴 시기 등으로 나누어 생각해 본다면, 미혼시기는 보장보다는 투자에 치중하는 계획을 세울 수 있고, 결혼 후에는 가족을 위해 투자보다는 보장을 강화할 수 있다. 또, 목돈이 필요한 시기에 맞춰 소득이 늘어나면 보험료를 차츰 늘려 목돈이 필요한 시점이나 노후를 대비할 수 있게 설계할 수 있는 것이다.
이처럼 변액보험은 특정 목적에만 국한되어 유연성이 극히 제한적인 보장성 보험과는 달리 개인의 니즈에 따라 보험료, 펀드, 특약 등을 조정함으로써 개인의 라이프 사이클에 맞는 보장과 투자를 설계할 수 있기 때문에 전통적인 보장성 보험의 단점을 보완한 가장 선진화된 상품이다.
변액보험에도 단점이 있다. 가장 큰 것은 주식 시장 하락에 대한 수익률 변동이다.
그러나 주식 시장의 하락은 장기적 관점에서는 성장세라고 볼 수도 있다. 더 중요한 것은 변액보험은 장기적인 목적으로 가입하는 상품이지 2-3년 내 수익을 보기 위한 단기 상품이 아니라는 점을 명확히 이해해야 한다.
변액보험은 보험과 장기적 투자라는 2가지 특성이 결합된 상품이기 때문에 그만큼 복합 금융 상품 구조를 가지고 있다. 따라서 불완전판매가 일어나지 않도록 상품의 본질이나 내용, 복잡한 구조를 고객에게 정확히 전달해야 한다
이러한 변액보험의 완전판매를 위해서는 2가지 원칙이 지켜져야 한다.
첫째는 양질의 판매이고 둘째는 투명한 판매프로세스이다. 양질의 판매라는 것은 전문화된 영업조직에 에 의한 판매를 의미한다. 변액보험은 상품자체가 복잡하므로 전문적인 지식을 가진 조직이나 설계사에 의해 판매되어야 한다. 또, 투명한 판매 프로세스는 판매 시점에서 고객에게 전달이 잘되고 고객도 그 정보를 정확하게 이해할 수 있도록 프로세스가 명확해야 한다는 것이다.
최근 변액보험에 대한 일부 부정적인 보도가 있었지만 PCA생명은 지금이 위기가 아닌 기회라고 생각한다. 10여 년 전, 선진 시장에서도 지금의 한국과 비슷한 경험을 한 후 소비자와 시장이 한 단계 발전하여 현재 유럽에서는 보험 판매의 50%, 아시아 국가에서는 30% 이상을 변액보험이 차지하고 있다.
PCA생명은 보장성보험과 변액보험을 모두 판매하고 있지만 판매하는 상품의 85%는 변액보험이다. 이렇게 보장성 보험보다 변액 보험을 적극적으로 권유하는 이유는, 재정컨설턴트들이 성공적인 재무설계를 위해서는 자신들에게 유리한 상품을 판매하기 보다 고객에게 더 유리한 상품을 권해야 한다고 믿기 때문이다. 변액보험은 이미 전세계 시장에서 은퇴 준비 상품으로 입증된 혁신적인 금융 상품이다. 저금리와 고령화 추세가 지속되고 있는 지금, 변액보험은 투자와 보장을 겸한 최적의 보험상품으로 강한 성장세를 보일 것이다.
위험 많은 변액보험 잘 살펴야
조 연 행
보험소비자연맹 사무국장
현재 보험금 10억원이 30~40년 후 내가 사망할 때 얼마만큼의 가치를 가질까? 과거 물가 상승률에 비추어 보면 수 천 만원에 불과 하는 형편없이 작은 금액이 될 가능성이 높다.
물가상승(인플레이션)은 보험의 가장 취약한 약점이다. 이러한 우려 때문에 계약자에게 받은 보험료를 높은 수익을 얻을 수 있는 주식, 채권등에 투자해 그 실적만큼 보험금을 더 지급할 수 있게 하여 인플레이션을 커버하기 위해 개발된 상품이 변액보험이다.
계약자입장에서는 투자실적이 부진할 경우 오히려 당초의 보험금보다 줄어들 수 있는 위험성이 있는 상품이다. 하지만 보험사로서는 투자에 따른 성과와 위험을 계약자에게 모두 지울 수 있고, 별도의 책임준비금을 적립하지 않아도 되기 때문에 부담이 없다.
더구나 일반상품과 똑같이 예정사업비를 부가 할 수 있어 리스크관리나 이익측면에서 더 할 나위 없이 좋다.
이를 판매하는 보험설계사도 사후보장의 필요성을 인식시켜야만 하는 생명보험보다 투장형상품의 메리트를 내세워 가입 니드를 쉽게 불러일으킬 수 있어 판매가 비교적 손쉽다.
이에 소비자단체에서는 미국과 일본에서 대량민원이 발생하고 집단소송이 빈발한 사례가 있고, 변액보험은 일반 상품보다 난해성과 위험성이 있으므로 상품공시의무를 강화하고 무거운 설명의무를 지워야 한다고 주장했었지만, 보험사와 감독당국은 그러한 조치를 취하지 않았다.
구체적으로는 판매초기 변액보험의 문제점으로 제시된 것은 첫째, 투자수익률을 종신토록 매년 일정하게 적용해 판매하는 것이었다.
둘째, 특별계정 투입보험료와 운용비용, 수수료를 숨기는 것이었다. 계약자는 자신이 납입한 총납입보험료에 대한 수익률을 기대하지만 변액보험은 15% 이상의 예정사업비를 선공제한 85% 내외의 순보험료만 투자되기 때문에 계약자가 생각하는 수익률은 실제수익률과는 커다란 차이가 난다.
셋째, 일반상품을 변액보험으로 계약전환을 유도하는 것이다. 변액보험 계약을 위해 타사 계약은 물론 자사의 계약까지 해약을 유도하여 변액보험으로 가입시키는 것이다. 계약자는 계약전환 후 변액보험내용을 제대로 파악했을 때는 이미 때가 늦어 기계약을 부활시키기도 어렵고, 변액보험을 해약하기도 어려워 피해가 발생하기도 한다는 것이었다.
상당수 보험설계사는 이러한 문제점을 오히려 상품판매의 화법으로 활용해 “가입 후 2년이 경과하면 납입보험료의 절반을 찾을 수 있다” “형편에 따라 보험료를 마음대로 내도 된다” 등 장점은 부풀려 과대포장하고, 불리한 조건 등 단점은 숨기거나 제대로 알리지 않고 부실 판매하였다.
책임은 금융감독 당국과 생명보험사에 있다. 충분히 문제점을 예견하였고 대책을 마련할 수 있었음에도 불구하고 무방비 상태에서 판매를 허용해 부실판매의 대표적인 상품이 되어버렸다.
소 잃고 외양간 고치는 식으로 이제서야 금융감독당국이 원금손실 가능성에 대한 설명의무를 강화하고 투자원금 및 사업비의 공시 대상을 확대하고, 지급여력제도를 적용한다고 호들갑 떨고 있다. 가입자들도 문제가 많다.
높은 수익률을 기대하는데, 같은 월 불입액일 경우 사업비를 선공제하는 변액보험은 수익률 면에서 은행, 증권, 투신사의 펀드상품을 당할 수가 없다.
변액보험의 선택은 고수익 투자상품이 아닌 보장이 기본인 보험이므로 사망할 때까지 종신보장을 받되 기왕이면 인플레이션을 반영한 사망보험금이 목적이 되어야 한다.
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