이제는 도시재생이다 ①

도시를 양적으로 팽창시켜 주거를 비롯한 도시문제를 해결하는 시대는 끝났다. 신도시 건설이나 택지개발로는 1인가구나 노인가구의 급속한 증가 등 사회의 변화를 대비할 수 없기 때문이다. 선진국에서는 이미 오래전부터 구도심을 정비해 새로운 도시로 재창조 하는 사업을 벌이고 있다. 국내에서도 구도심 개발에 대한 청사진은 즐비하다. 하지만 민간주도로 행해지는 도심재개발 사업은 다양한 부작용으로 인해 속도가 나지 않고 있다. 이에 본지는 올바른 도시재생에 대한 방안을 3회에 걸쳐 찾아본다.


낙후된 구도심 개발해 도시를 살리자
도시정비사업 활기, 여의도 면적 20배 넘어 … 공공주도 복합·광역개발 방식 택해야

도시의 기능을 상실한 기성시가지를 재생시키는 도시정비사업이 관심을 끌고 있다.
최근 몇 년 동안 서울을 비롯한 대도시는 지역 양극화, 구도심의 슬럼화 등으로 많은 변화가 있었다. 여기에 인구증가 정체, 1인가구의 증가, 노령인구의 증가 등도 도시 구조와 기능의 새로운 변화를 예고하고 있다. 이에 따라 도시재생을 통해 도시의 공간과 기능을 새롭게 변화시켜야 한다는 목소리가 높다.

◆다양한 방식의 도시정비사업 = 현재 구시가지 개발은 주거환경개선·주택재개발·도시환경정비·주택재건축·시장정비·도시개발사업 등 다양한 방식으로 많은 지역에서 추진되고 있다.
특히 2003년 7월 1일부터 시행된 ‘도시및주거환경정비법(도정법)’과 지난해 7월 1일부터 시행된 ‘도시재정비촉진을위한특별법(도촉법)’은 도시정비사업 활성화에 법·제도적 뒷받침이 되고 있다.
건교부에 따르면 2005년 말 기준으로 전국 4831개 지구에서 도시정비사업이 추진되고 있다. 면적으로는 5651만5391평방미터(1712만5876평)로 여의도 면적의 20배가 넘는다. 사업별로는 노후·불량 주택의 재건축을 위한 주택재건축사업이 3063개소로 가장 많고, 주거환경개선사업 814개소, 도시환경정비사업과 주거환경개선사업이 480여개소로 비슷했다. 서울 지역에서는 강남·북 균형발전 이라는 명제아래 강북지역의 개발열기가 뜨겁다.

◆공공주도 광역 개발이 대안 = 도시정비사업이 주목을 받고 있기는 하지만 아직도 민간위주로 진행되는 도시정비사업은 도심난개발이라는 오명을 벗어나지 못하는 수준이다. 뉴타운사업으로 대표되는 공공주도 사업도 가옥주와 세입자 등 다양한 권리주체간의 갈등으로 대다수의 사업이 지체되고 있다.
도시정비사업이 제자리를 찾기 위해서는 당초 법 제정의 취지에 맞게 공공의 역할을 높여 복합·광역개발 방식을 택해야 한다는 지적이다.
대한주택공사 광역정비사업단 관계자는 “도시란 복합적 기능을 제공해야 한다”며 “빠르게 변화하고 있는 사회구조 속에서 단순한 주택 늘리기 차원의 개발은 한계가 있다”고 말했다.

◆달동네에 희망을 심다 = 지난해 8월 입주를 시작한 서울 신림난곡지구는 민간이 추진하다 어려워진 사업을 공공이 주도해 성공한 도시정비사업의 한 예다.
난곡지구는 서울의 마지막 달동네였던 관악구 신림7동 산101번지 일원 5만1960평을 동사무소, 종교시설, 공원 등 주민 편의시설을 포함한 3322세대의 아파트 단지로 탈바꿈시킨 사업이다. 이 지역은 1973년 재개발 구역 지정 후 1982년 구역지정이 해제했고, 1995년 재개발구역으로 재지정된 후 대형 민간건설업체가 사업을 시행하려다가 수익성이 없자 사업을 포기했다. 재개발사업이 장기간 표류하고 지역이 슬럼화 되자, 지역주민들과 관할 지자체인 관악구청등에서 주공의 참여를 적극 요청해 2000년 6월 주공이 사업시행자로 지정돼 재개발이 시작됐다.
주공은 이 지역 주민들이 경제적 능력이 없어 ‘재개발 지분’을 팔고 떠날 것을 우려해 순환정비방식을 통한 도시정비사업을 진행했다. 순환정비방식은 사업지구에 거주하던 주민이 인근 지역에 위치한 이주용 임대주택 등에 사업기간 동안 임시로 거주하다가 사업이 완료되면 예전에 살던 곳으로 다시 돌아와 재정착하는 도시정비 사업방식이다.
순환정비방식은 지구주민들의 재정착률을 높일 수 있고 주변 전세시장 및 집값 불안요인을 차단하는 등 가장 모범적인 도시정비 사업방식이라 할 수 있다. 하지만 사업시행자의 부담이 많아 민간건설업체는 현실적으로 도입하기 어렵고 주공과 같이 임대주택 비축이 가능한 공공기관이 적용할 수 있는 사업방식이다.
난곡지구는 최근 재개발·재건축 등 도시정비사업을 둘러싼 비리문제가 사회문제화 되는 현실에서 시사하는 바가 크다.
고성수 기자 ssgo@naeil.com
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