민·관 합동형 사업 펼쳐 도시를 바꾸자
김 종 성 (한국토지공사 복합사업팀장)

‘LG전자-필립스, LCD사업 합작계약 조인식’ 99년 한 경제신문의 기사제목이다. 전자업계에서 경쟁자로만 인식되었던 두 회사가 신규투자에 대한 위험부담 최소화, 연구개발·부품구매·마케팅의 공동 진행으로 급변하는 LCD시장과 고객욕구에 부응해 사업경쟁력을 높이려는 목적이었다.
도시·부동산개발 현장에서도 이와 비슷한 사례가 늘어나고 있다. 한 예로 지난해 12월 철도공사가 민간사업자에게 손을 내밀었다. 철도공사가 보유하고 있는 용산역 주변 창고기지 등 13만여평을 620m 초고층빌딩을 비롯, 총사업비 10조원의 업무·주거·상업 등이 어우러진 복합개발을 꾀하자는 의도다.
앞서 이야기한 두 사례의 공통점은 사업참여자, 사업내용의 큰 차이점에도 불구하고 파트너쉽을 바탕으로 특정(LCD, 복합개발)사업에 참여했다는 것이다.
특히 철도공사 예에서는 자금 조달에 관심이 모아진다. ‘철도공사가 10조원이란 어마어마한 사업비를 어디에서 조달할까’라는 의아심은 프로젝트파이낸싱(PF, Project Financing)란 구조를 알면 다소 이해가 쉬워진다.
흔히 금융기관은 회사의 신용 등을 기초로 자금을 조달해준다. 그러나 PF는 특정사업 그 자체를 기초로 자금조달 행위가 일어난다. 자금조달의 중심이 기존의 회사가 아니라 프로젝트 그 자체에 있는 것이다.
용산 철도부지개발과 같은 PF사업은 2001년에도 있었다. 당시 한국토지공사는 용인죽전 역세권을 개발하기 위해‘공공·민간 합동형 PF사업(이하 민관PF사업)’을 최초로 도입해 민간사업자를 공모한다. 지난 3월 신세계백화점을 중심으로 한 수도권남부 핵심 쇼핑공간이 용인죽전에 탄생된 배경이다.
민·관PF사업은 몇 가지 불편한 점에도 불구하고 널리 활용·확산되고 있다. 복합적 계획개발 도모, 선진 부동산금융 활용, 당사자간 위험배분 등 이 사업이 갖는 장점 때문이다.
화성동탄의 영상미디어를 특화화한 ‘메타폴리스’, 대전엑스포 유휴광장을 컨벤션센터 등으로 새롭게 꾸미는 ‘스마트시티’ 등이 사례다.
최근에는 지역성장의 거점을 확보하거나 도시재정비를 촉진하는 수단으로 민·관PF사업이 훨씬 대규모로 벌어지고 있다. 그러나 민·관PF사업은 많은 장점에도 불구하고 보완과제 또한 남아있다. 민간·공공 참여에 따른 수익·공익성 조화의 문제, 투자사업 타당성 검토기법, 창의적 계획개발, 파급효과 확산을 위한 부동산금융의 다양화 등이 그것이다.
한미 FTA협상 타결에 따라 우리 기업들의 국제경쟁력 강화가 시급하다. 이러한 중장기적 문제해결을 위해서는 공공기관은 물론, 건설·금융업계 등이 머리를 맞대고 우리 현실에 맞는 보다 생산적이고 발전적인 PF를 통한 민·관 공동사업을 고민해봐야 할 때다.

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