1990년대말 외환위기를 전후해 인기를 끌었다가 한동안 자취를 감췄던 지역 조합아파트가 요즘 다시 인기다. 지역 조합아파트는 분양가 상한제 대상에서 제외되고, 재건축 사업에 적용되는 임대아파트 의무비율(개발이익환수제)도 적용되지 않기 때문에 건설회사 등이 공급물량을 늘리고 있다. 하지만 이는 분양가 상한제나 재건축 사업 등 각종 규제를 피하기 위한 ‘도피처’가 되고 있다는 점에서 새로운 논란거리로 부상하고 있다.
◇ 조합아파트 공급 증가 추세 = 9일 건설업계에 따르면 최근들어 일반분양이나 재건축 대신 지역 조합아파트 사업을 검토하는 곳이 부쩍 늘었다. 지역 조합아파트의 경우 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반분양 가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양승인이 필요없어 지난해 9월부터 시행된 분양가 상한제 대상에서 제외되기 때문이다.
이 경우 분양가를 자유롭게 책정할 수 있고, 최장 5~10년에 이르는 전매 제한도받지 않는다.
부천 중동에서는 최근 한 지역 주택조합이 아파트 475가구를 짓기로 하고 조합원을 모집하고 있다. 이 조합은 지난해 말 50여명이 조합설립인가를 받은 뒤 사업계획승인 신청일까지 1회에 한해 조합원 추가모집이 가능하다는 점을 이용해 조합원을공개 모집중이다. 건설회사 D사는 서울 동작구 상도동에 최근 1차분 190가구의 일반분양을 마치고, 현재 2차 지역 조합분 386가구중 100여명의 조합원을 시행사와 함께 추가 모집하고 있다.
이 회사는 또 지난해 하반기 서울 성동구 성수동 아파트의 전체 546가구중 326가구는 지역 조합아파트로, 220가구는 일반분양할 예정이었으나 토지매입 문제로 사업승인이 취하되면서 일반분양분이 분양가 상한제를 적용받게 되자 이를 지역 조합아파트로 돌려 상한제를 피하는 방법을 검토중이다.
L사는 다음달 서울 동작구 사당동(452가구)과 7월 남양주 금곡동(732가구)에 짓는 지역조합아파트의 조합원을 각각 추가 모집할 계획이다. 회사 관계자는 “지역 조합아파트의 경우 조합원분은 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모만 지어야 하는 단점이 있지만 분양가 상한제를 적용받거나 재건축 방식으로 추진하는 것보다는 유리하다”고 말했다.
◇ ‘규제 회피’ 논란도 = 건설업계는 민간 택지의 분양가 상한제 적용 등 규제가 풀리지 않는 이상 앞으로 지역 조합아파트 사업이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.
이미 상한제 시행으로 설 자리를 잃게 된 시행사(개발업체)의 경우 분양아파트로 추진하고 있던 땅을 지역 조합아파트로 전환하고 있는 것으로 알려졌다.
S건설 관계자는 “시행사가 부지를 비싸게 확보한 경우 상한제를 적용하면 시공사 마진을 확보해줄 수가 없다보니 조합아파트로 돌리려는 곳이 나오고 있다”고 말했다. 서울 서초구 방배동이나 경기도 하남시 등 노후 단독주택이 밀집돼 있는 곳에서는 재건축 대신 지역 조합사업으로 검토하는 작업이 활발하다.
K건설 관계자는 “재건축 사업방식은 첩첩 규제로 사업이 오래 걸리고 임대주택 의무비율 등이 적용되면 사업성이 떨어지다보니 최근들어 전문 브로커 등이 재건축 대신 지역조합사업으로 유도하고 있는 것으로 안다”고 말했다.
하지만 일각에서는 지역 조합아파트가 분양가 상한제나 전매 제한 등 규제를 피하기 위한 대안이 되고 있다는 점에서 부정적인 시각도 제기하고 있다.
한 부동산 전문가는 “분양가 상한제를 민간 택지 아파트로 확대한 취지는 분양가를 낮춰 집값을 안정시키자는 것인데 상한제를 피한다면 주변 시세보다 가격을 높게 책정해도 제재할 방법이 없게 된다”며 “순수한 취지가 아니라 상한제 등 규제 회피 수단으로 이용되는 것은 문제”라고 말했다.
이에 대해 건설업계는 조합아파트라고 해서 분양가를 턱없이 올릴 수는 없다고 항변한다.한 건설회사 관계자는 “조합원 모집의 성패는 결국 분양가에 달려 있어 시장성 때문에 무턱대고 가격을 올릴 수만은 없다”고 말했다.
그는 또 “지역 조합의 경우 전용 60㎡ 이하 1주택 소유자와 무주택자(주택공급에관한규칙상 재당첨 제한 적용)로 공급대상이 제한되기 때문에 투기 우려도 적다”고 덧붙였다.
업계 관계자는 “앞으로 지역 조합아파트 물량이 크게 늘기 전에 제도에 허점은 없는 지 사전에 검토하고 불합리한 제도는 손질해야 한다”고 지적했다.
연합뉴스 서미숙 기자
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