이명박 정부의 부동산시장 규제완화에 대한 기대감이 사그러들고 있는 가운데 규제완화를 통한 주택시장 활성화 효과는 제한적이라는 주장이 나왔다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 10일 서울 여의도 CCCM빌딩에서 열린 ‘2008 현대증권 테마포럼’에서 “최근까지 정리된 새 정부의 부동산 정책 방향은 부동산시장의 안정에 중점을 두되 거래는 활성화 시키고 지방경제에 악영향을 미치는 미분양을 해소하겠다는 것”이라며 “종합부동산세 인하 등의 규제완화는 하반기 이후로 밀릴 가능성이 높다”고 말했다.
심 소장은 또 “집값 상승률이 0.5% 수준이 되면 정부의 부동산대책이 나오는 게 통상적”이라며 “서울 강북지역의 집값 상승률이 0.3%를 유지하고 있는데 이를 기준으로 보면 빨간불이 켜진 것”이라고 분석했다.
하지만 그는 주택거래 활성화에 대한 규제완화의 효과는 제한적이라고 보고 있다. 지방을 중심으로 한 미분양 아파트의 수가 너무 많은데다 미국발 금융불안이 국내 경기에 미치는 영향이 너무 크다는 것이 이유다.
특히 주택시장의 발목을 잡고 있는 미분양과 관련해서는 주택가격이 큰 폭으로 상승하거나 금리가 대폭 하락하는 상황이 도래하지 않는 한 문제를 풀기 어렵다는 진단을 내놨다. 집값이 지속적으로 올라갈 것이라는 심리적 불안감이 광범위하다면 분양가상한제가 적용되지 않아 분양가격이 비싼 아파트라고 하더라도 수요자들이 몰릴 수밖에 없다는 것이다. 반면 금리가 내려가거나 소득이 높아지면서 구매능력이 높아지는 것도 주택거래가 활성화되는 기반이 될 수 있다.
김 소장은 “세계 경제의 불확실성이 큰 상태여서 개인이나 기관투자자들의 불안요인이 상존하는 상황”이라며 “현재 논의되고 있는 규제완화 정도로 침체에 빠진 주택시장을 끌어올리는 것은 무리”라고 지적했다.
현재의 집값 동향에 대해 그는 입주와 분양물량을 중심으로 한 분석을 내놔 관심을 끌었다. 서울 강북지역의 입주물량이 5년 이래 최저수준을 기록하면서 중소형을 중심으로 한 집값 상승을 이끌고 있다는 것이 그의 분석. 분양가상한제 적용을 피하기 위해 지난해 관리처분신청을 한 재개발단지들이 철거에 들어가면서 수요가 함께 늘어난 것도 주택가격 급등의 원인이 되고 있다는 것이다.
김 소장은 “순수입주 물량보다 철거 등으로 인한 멸실량이 많아 주택가격으로 이어지고 있다”며 “올해의 경향이 내년까지 갈 가능성이 높다”고 주장했다.
반면 강남지역 주요 4개구의 경우 입주물량이 크게 늘어나면서 주택가격이 약세를 보이고 있다. 재건축이 많으면 전세가격이 오르고, 전세가격 압력으로 매매가격도 상승하면, 수익을 위해 재건축이 늘어나는 ‘꽃놀이패’가 지난해부터 깨진 것이 강남 약세의 또 다른 원인 중 하나. 이런 추세가 1~2년 정도 지속될 것이라는 게 그의 설명이다.
한편 김 소장은 올해 지역별 아파트 가격전망에 대해 서울·인천·대전·울산은 소폭상승, 부산은 강보합, 경기·대구·광주는 보합세를 보일 것이라고 예측했다.
허신열 기자 syheo@naeil.com


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