현재 민간공공임대 6만 가구 부도 … 기금 1조3천억 부실화
국민주택기금 대출관리 강화, 입주자 보호대책 선행돼야


주공이 독점하다시피 한 공공임대주택 시장에 민간업체 진출이 활발해 지고 있다.
지난 1월 23일 전국 54개 민간 임대주택사업자로 구성된 ‘임대주택사업협회’가 출범했다. 협회는 앞으로 임대주택사업 활성화를 위한 정책개선 건의, 정보교류, 임대주택 품질향상을 위해 서로 협조하기로 했다.
건교부도 올해부터 민간 국민임대 건설사업에 발벗고 나섰다. 이미 기획예산처와 예산에 대한 협의도 마친 상태다. 건교부는 올해 안에 시범사업을 진행한다는 계획으로 후보지를 물색 중이다.

◆국민주택기금 부실화 우려 = 그러나 민간업체의 국민임대주택 시장 진출확대를 환영만 할 일은 아니라는 지적이다. 많은 부작용이 예상되기 때문이다.
무엇보다 국민주택기금 부실화가 우려된다.
민간업체에서 국민주택기금을 지원받아 건설한 뒤 부도가 난 공공임대주택(2006년 12월)이 251개 사업장에서 6만여 가구나 된다. 1999년 외환위기 때의 22만여 가구와 비교하면 큰 폭으로 감소했지만 여전히 부담스런 규모다.
당연히 부도대출금도 만만치 않다. 민간 건설업체 부도로 인한 국민주택기금의 부도대출금이 1조1297억원에 이르고 있다. 기금 부도대출금의 95%가 민간건설업체에서 발생했다.
자칫 민간의 공공임대주택 진출이 국민주택기금의 부실을 가속화할 수 있음을 엿볼 수 있는 대목이다.
게다가 공공임대주택 사업에 적극적인 많은 민간업체의 경영이 상당히 불안하다.
임대주택협회 창립을 주도한 A업체의 부채비율은 1898%에 달하고 있다. B업체도 637%나 된다. 심지어 C업체는 자본잠식 상태다. 임대주택의 경우 분양되기 전에는 부채로 분류된다는 점을 고려하더라도 우려스러운 부분이다.

◆지자체도 분양에만 관심 = 민간업체가 짓는 공공임대주택 대부분이 5, 10년 임대주택이라는 점도 문제로 지적되고 있다. 온전한 임대주택이라고 보기 어렵다는 것.
2005년 건교부 등이 실시한 ‘임대주택 실태조사’에 따르면 전체 공공임대주택의 분양전환율은 28.0%(165만7591가구중 46만2920가구)였다.
반면, 민간건설 임대주택은 40.0%(71만301가구중 28만2785가구)에 달했다. 분양전환 주택을 고려할 경우 민간임대아파트의 순수한 공공임대주택 공급효과는 35.8%(119만4671가구중 42만7516가구)에 불과한 것으로 나타났다.
앞으로 분양 전환할 주택까지 감안할 경우 실질적인 공공임대주택 재고확보 기여도는 더 낮아질 것으로 예상된다.
이런 상황은 지방자치단체도 크게 다르지 않다.
경기도시공사의 경우 지금까지 공급한 주택 1만11가구중 임대는 3898가구(38.9%)에 불과하다. 공익성보다는 수익성을 중시한 결과다.
민간 임대주택의 높은 임대보증금과 임대료도 문제다.
실제 판교 임대아파트 공급시 임대보증금(전용 82.5㎡)은 민간임대는 216만~247만원인데 반해, 주공은 126만~141만원이었다. 전용 59.4㎡는 그 차이가 더욱 커 민간임대가 160만~178만원, 주공이 45만~57만원이었다.
임대료도 지방에서는 5년 공공임대주택이 일반임대아파트보다 높은 것으로 조사됐다. ‘임대주택 실태조사’에 따르면 지방의 경우 5년 공공임대(70.3㎡)가 3.3㎡당 2만원인 반면, 일반임대 아파트(66.3㎡)는 1만7000원이었다.
이런 현실에서 수익성을 우선하는 민간임대가 활성화 된다하더라도, 주로 서민층이 될 임대수요계층이 수용할 수 있는 가격에 공급될 수 있을 지 의문이다.
주민의사 무시한 분양전환, 분양전환시 시세차익은 노린 일방적 가격산정, 불합리한 임대료 인상 등 임대주택 관리상의 문제도 민간 임대주택이 풀어야 할 숙제다.

◆공급확대 기대되나 보완책 필요 = 우리나라는 급격한 도시화로 주택부족 상태가 오랫동안 지속돼 왔다. 정부의 대규모 주책공급 정책이 시행되고 있지만 여전히 많은 서민들이 내 집 마련의 꿈을 이루지 못하고 있다.
주택이 재산증식 수단으로 변질되면서 총량 위주의 주택건설이 무주택가구를 위하기보다는 고소득층의 투기수단으로 악용되고 있다.
이에 따라 무주택가구의 주거안정에 직접적으로 기여할 수 있는 임대주택의 공급확대는 필요하다. 실제 공공임대주택에 대한 수요는 여전히 많은 것으로 확인됐다.
그러나 앞서 지적했듯이 민간업체의 공공임대시장 진출확대는 보완해야 할 점이 많다.
무엇보다 민간업체에 대한 국민주택기금 대출관리를 강화해야 한다. 또 임대주택법 개정을 통해 분양전환이나 임대료 책정 시 입주자 권익을 보호할 수 있는 장치가 확충돼야 한다.
이와 함께 주택공사도 경쟁력을 키우는 노력을 게을리 해서는 안 된다. 민간임대와 차별화된 품질과 저렴한 임대료로 경쟁우위를 지킬 수 있어야 한다. 질 높은 입주자 관리 서비스로 고객 만족도를 높이는 것도 중요하다.
모상철 대한주택공사 자산관리처 차장은 “민간업체는 수익을 우선할 수밖에 없는데다, 영세사업자들이 임대사업을 하는 경우가 많다”며 “임차인 보호 대책을 마련하는 것이 무엇보다 중요할 것”이라고 말했다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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