어깨
진단 - 공공택지개발 민간참여 문제없나①
사진설명
정부가 분양가 10% 인하를 위해 공공택지개발에 민간기업의 참여를 허용할 예정이어서 개발이익 사유화 등 논란이 예상된다. 사진은 아파트 공사가 한창인 판교 신도시 모습.

편집자 주
정부는 공공택지개발에 민간업체를 참여시키기로 했다. 공공기관과 민간업체간 경쟁을 통해 택지비를 인하해 분양가를 10% 낮추겠다는 계산이다. 그러나 이 문제는 신중히 접근해야 한다. 충분한 보완책 없이 추진된다면 자칫 득보다는 실이 많을 수 있다. 2회에 걸쳐 문제점과 대안을 모색한다.

2000년대 초반 용인은 몸살을 앓았다. 1990년대 중반 정부가 주택공급을 늘리기 위해 준농림지에서 민간의 택지개발을 허용하면서 무분별한 개발이 이뤄진 것이다. 당시 용인은 3만5000세대가 비슷한 시기에 입주했다. 필요한 교육시설만 초등교 14개, 중학교 7개, 고등학교 6개였다. 그러나 실제는 초등교 2개, 중학교 1곳 뿐이었다. 아파트 단지내 상가외에는 병원, 공용의 청사 등 각종 편의시설은 전무한 상태였다. 용인주민은 해가 뜨면 출근전쟁을 치러야 했다. 주민들은 “도저히 살 수 없다”며 “용인이라는 말도 듣기 싫다”고 치를 떨 정도였다.
용인은 난개발이 어떤 결과를 불러오는지 생생히 보여준 사례로 기억되고 있다.
새 정부는 공공기관만 가능했던 공공택지개발사업에 민간참여를 허용할 방침이다. 지금까지는 민간참여를 엄격히 제한했다. 택지개발촉진법에 의한 택지개발은 공익을 최우선으로 하는 공영개발사업이다. 이에 따라 개발이익의 사유화 문제, 부동산 투기문제 등을 감안해 민간참여를 제한해 왔다. 특히 개발이익의 사회환원이 전제되지 않는다면 개발업자에게 일방적인 특혜를 주는 것이어서 민간참여에 신중했다.
물론 민간참여를 통한 경쟁은 분양가 인하를 촉진할 수 있다. 일부 시민단체도 토공과 주공이 독점하고 있는 공공택지 개발권을 경쟁체제로 전환해야 한다는 입장이다. 경실련 아파트거품빼기운동본부는 “지금까지 공급된 공공택지는 공공기관의 땅장사 수단에 불과했고, 개발이익은 전혀 환수되지 않았다”며 공기업에 대한 독점 개발권을 폐지하고 모든 사업자가 개발사업에 참여할 수 있도록 경쟁체제로 전환해야 한다고 주장하고 있다.
그러나 민간기업의 공공택지개발 참여는 긍정적인 면보다는 부정적인 면이 많다는 지적이다.
무엇보다 택지개발의 공익성이 훼손될 위험이 있다.
토지는 독특한 특성을 지닌 공공재로서 국가 기간시설은 물론, 혐오시설 등 필수 공공시설의 적정한 배치와 국가 차원의 종합적인 개발·보존·관리가 필요하다. 난개발 방지, 지역균형 개발 등이 우선 고려돼야 한다.
그러나 민간기업은 이것과는 거리가 멀다. 공익보다는 수익이 우선한다. 수익극대화를 지향하는 민간은 무분별한 개발유혹에서 벗어날 수 없다.
당초 기대와 달리 장기적으로 택지공급가격이 상승할 가능성도 많다. 수익위주의 토지이용계획을 수립해 원가로 공급되는 토지외 다른 용도의 토지는 공급가격을 비싸게 받을 가능성이 매우 높다.
개발이익 사유화도 우려되는 부분이다.
현재 공공택지개발제도는 토지공개념에 입각해 개발이익의 사유화를 철저히 막고 있다. 그러나 민간이 택지개발에 참여하게 되면 택지개발에서 발생한 개발이익은 공공부문으로 재투자되지 않고 개인기업으로 귀속된다.
현재 외국도 민간부문의 지역개발 참여를 유도하고 있다. 그러나 공기업 등 공공부문을 조정자로 많이 활용하고 있다. 일본의 도시기반정비공단, 영국의 도시개발공사 및 신도시개발공사, 프랑스의 도시개발 및 정비공사 등이 그것이다. 이들은 지역의 무분별한 개발행위를 막기 위해 민간부문을 통제하고 있다.
지역 불균형 개발 또한 불보듯 뻔하다.
공공개발은 개발이익의 사회환원 체계를 구축해 사회간접시설설치, 낙후지역개발, 지역균형개발 등 부의 재분배가 실현돼야 한다. 그러나 민간기업은 사업성이 있는 수도권이나 대도시 주변에 집중할 것이 분명하다. 국가차원의 종합적인 개발 대신 수도권 집중개발로 지역간 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타날 가능성이 높다.
토지수용권 남발 역시 우려하지 않을 수 없다.
토지수용권은 개인이 사유재산권을 침해할 우려가 있는 강력한 권한이다. 이에 따라 토지수용권엔 엄격한 제한을 두고 있다. 택지개발촉진법에서도 공공·민간 공동시행의 경우 공공시행자에게만 토지수용권을 부여하고 있다. 이런 상황에서 민간에게 토지수용권을 부여한다면 토지수용권 남발로 심각한 민원이 발생할 가능성이 매우 높다.
이외에도 민간기업의 무분별한 후보지 조사활동으로 택지개발 주변지역의 지가상승, 개발정보 유출도 우려되는 부분이다.
전강수 대구가톨릭대(부동산통상학부) 교수는 “공공택지는 고도의 공공성을 바탕으로 한다”며 “택지개발에 민간이 참여해 개발이익을 가져가게 하는 것은 신중해야 한다”고 말했다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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