버블세븐 이어 강북도 급매물 … 집값 대세하락 이유는
경기침체 따라 기대수익률 크게 하락
시중금리 상승으로 실탄 고갈 … 투자심리 위축으로 이어져

2000년대 들어 집값상승을 주도했던 버블세븐의 하락에 이어 올 초 ‘반짝상승’ 했던 서울 강북지역에서도 급매물이 출현하는 등 부동산 시장 대세하락이 굳어지고 있다.
전문가들은 경기침체가 본격화되고 시중 금리가 지속적으로 오르면서 투자심리가 위축된 것이 가장 큰 원인이라고 지적하고 있다.
특히 시중금리 상승으로 인해 금융권으로부터 현금을 조달하는 것에 대한 부담이 커지면서 실수요자들까지 움직이지 않고 있어 부동산 버블이 꺼지고 있다는 분석까지 나오고 있다.

◆세계 부동산시장과 동조화 =
2000년대 이후 미국과 유럽을 위시해 중국, 카자흐스탄, 베트남에 이르기까지 세계적인 부동산 가격상승이 이어졌다. 달러의 과잉공급과 세계적인 저금리가 원인이었다. 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 버블붕괴가 미국에 국한된 현상이 아니라 세계적으로 확산되고 있는 것은 세계 부동산가격의 동조화 현상이 뚜렷하다는 점을 반증하고 있다. 유동성 증가와 감소에 따른 출렁이는 세계 부동산시장의 모습과 한국 부동산 시장은 원인과 결과 모두에서 여러모로 닮아있다.
버블세븐에 이어 올 초 가파른 상승세를 보였던 강북지역에서도 급매물이 출현하는 배경에는 경기 불확실성과 금리라는 두 개의 고리가 작동하고 있다.
최고 9%를 넘긴 주택담보대출 금리는 금융권으로부터 돈을 빌려 아파트를 구입한 서민들의 주머니를 압박하고 있다. 9%로 1억원을 대출받을 경우 연간 이자는 900만원, 2억원을 대출받을 경우 1800만원이나 된다. 매달 이자로만 75만원, 125만원을 납부해야 한다.
물가상승으로 생활비 지출이 늘고, 경기침체로 소득이 높아질 것이라는 기대가 낮아진 상황에서 금리까지 지속적으로 상승한다면 손실을 감수하면서라도 보유주택을 매각하려는 사람들도 증가할 수밖에 없다. 집값 하락시기에는 매물 하한가가 시세로 굳어지기 때문에 주택담보대출 부담으로 인한 매물출현은 ‘불난데 기름을 붓는’ 결과로 이어질 수 있다.
함영진 부동산써브 실장은 “정부가 물가상승을 막기 위해 기준금리 인상 기조를 보일 것으로 예상되기 때문에 가계의 이자부담은 더욱더 만만치 않을 것으로 보여진다”며 “주택에 대한 수요가 줄고 거래는 끊겨 주택시장도 (경기와 함께) 동반 침체되는 상황이 발생될 수도 있다”고 분석했다.

◆3년간 21% 상승해야 ‘겨우 본전’ =
부동산 시장의 대세하락은 기대수익률이 떨어지면서 투자자들의 시장참여가 줄어들었다는 이야기이기도 하다. 주택담보대출 금리 상승으로 인해 서민들의 수요가 줄어들었다면 경기침체로 인한 기대수익률 하락은 현금으로 부동산을 매입할 수 있는 자산가들의 시장 이탈을 재촉하는 요소가 되고 있다.
실제 6억원 내외의 아파트를 구입할 경우 취·등록세와 법무사수수료, 중개사수수료 등을 합하면 1000만원 가량의 비용이 든다. 보유기간 중 재산세와 종합부동산세, 물가상승분을 합하면 6~7% 이상의 가격상승이 필요하다. 6%로 계산할 경우 3년 이후에는 최소가격이 7억2653만원으로 21% 가량의 상승률을 기록해야만 ‘본전’이라도 챙길 수 있다. 물론 양도소득세는 제외했고 주택구입자금을 전액 현금으로 충당했을 경우에만 해당된다. 부동산 투자 전문가들이 최근 잇따라 ‘투자주의’를 당부하고 있는 이유는 바로 여기에 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “스태그플레이션 상황에 놓이게 되면 물가가 오르고 그에 비례해 자산가치는 떨어지게 된다”며 “부동산에 접근할 경우 언제든지 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트(EXIT) 전략’이 필요하다”고 지적했다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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