2006년 9월 평당 최고액 1500만원대로 고분양가 논란을 일으켰던 서울 은평 뉴타운, 현 이명박 대통령이 서울시장 시절에 지정한 은평 길음 왕십리 3개 시범지구 가운데 하나인 은평 뉴타운은 고분양가 논란에 휩싸이면서 여론의 도마에 올랐던 대표적인 지역이다.  
뉴타운 지구로 지정되는 순간 개발 기대감으로 땅값이 엄청나게 올랐을 뿐만 아니라 임기 내에 가시적인 성과를 내기 위해 토지를 강제로 수용하면서 보상비가 급격하게 올라 분양가 상승의 요인으로 작용했다. SH공사가 공개한 원가내역에 따르면 토지비가 2004년에 분양한 마포 상암지구보다 무려 2.5배 가까이 늘어난 600만~800만원대에 달했다. 
2007년 11월 서울시가 후분양제를 도입, 분양가를 10% 가까이 인하했다고 하지만 균형발전과 삶의 질 개선을 목표로 내세운 뉴타운의 근본 취지가 무색해졌다고 볼 수밖에 없다. 분양가가 오르면 원주민의 재정착율은 낮아지게 마련이다. 더욱이 세입자가 차지하는 비율이 평균 70% 이상인 여건에서는 오히려 주거안정을 해치는 결과를 가져올 수도 있다.
◆토지거래 규제 후 부동산 값 안정 = 경기도와 경기도시공사는 서울 뉴타운을 교훈 삼아 다른 길을 개척했다. 뉴타운 지구로 지정하기 전에 부동산 투기 방지대책부터 세웠다. 도는 2006년 11월 뉴타운 후보지를 발표하기 전에 고양, 부천, 안양, 의정부, 광명, 시흥, 군포 등 9개시 15개 지구에 대해 건축허가 제한구역과 토지거래계약 허가구역을 지정했다. 바로 김포 북변감정사우, 남양주 퇴계원, 오산을 제외한 나머지 4개 지구도 지정, 공고했다. 
이들 뉴타운 지구는 20㎡ 이상의 토지를 거래할 경우 자금조달계획서, 실수요자 증명서 등을 해당 자치단체에 제출한 뒤 허가를 받아야 토지를 사고 팔수 있고 건축물도 인허가나 용도변경이 자유롭지 않은 상태다. 투기세력 유입을 차단한 결과, 후보지 발표 후 1개월 정도만 토지 및 주택거래가 대폭 늘어났을 뿐 지금까지 거래량에 큰 변동이 없다. 오히려 거래금액은 부동산 시장이 안정화되면서 2006년 대비 큰 폭으로 떨어져 올 4월 현재 토지가격은 ㎡당 180만원에서 41만원, 주택가격은 ㎡당 490만원에서 367만원으로 내렸다. 
지난 7월에는 도시 및 주거환경정비 조례를 개정, 아파트 분양권을 노린 지분쪼개기 방식의 투기를 원천 봉쇄했다. 김철중 도 뉴타운기획담당은 “주민들이 뉴타운 사업 주체이기 때문에 도가 분양가를 언급하는 것이 부담스럽지만 분양가 인상을 차단할 수 있는 부동산 투기대책을 철저히 세웠기 때문에 적정 분양가 결정에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 
◆70% 이상 되는 세입자 대책 마련 = 세입자 등 저소득층 주거안정을 위한 각종 대책도 돋보인다. 서울시정개발연구원 조사에 따르면 70~80%에 달하는 세입자 중 뉴타운 입주단계까지 입주권을 갖고 있는 가구가 1/4밖에 안되는 것으로 나타났다. 대부분이 추가 부담금과 이주에 따른 경제활동의 어려움 때문에 임대주택마저 포기, 세입자의 재정착이 극히 제한적인 것으로 드러났다. 
도와 도시공사는 저소득층 주거안정 대책으로 다양한 임대주택 활용 방안을 마련했다. 당장 이주대책으로는 기존 다가구주택을 매입, 임대하고 뉴타운 인근 택지개발지구 임대주택의 이용을 위해 지난 1월 주택 및 토지공사와 협약을 체결했다. 또 뉴타운 사업지구 내 재건축, 재개발 사업 등에 대한 순환정비 방식을 도입, 이주 및 임대주택 수요를 분산시킬 계획이다. 재정착 대책으로는 재정비촉진계획 수립 단계부터 수요조사를 통해 임대주택 규모를 결정하고 증가 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하도록 한 법 규정을 적극 활용할 요량이다. 
신도시와 구도시를 연계한 도시재생 뉴타운으로 특성화한 것도 서울 뉴타운과 다른 점이다. 서울 뉴타운은 단일 생활권 내 강남북간 균형발전을 목적으로 하다보니 지역적 특성을 반영한 개발에는 부족했다는 지적이다. 지엽적인 주거환경개선에 머물렀다는 것이다. 반면 경기 뉴타운은 도시마다 인구와 경제규모에서 큰 격차가 있고 구 도시와 인접해 신도시 개발이 이루어진 경우가 많아 다양성을 고려한 광역적 연계정비가 필수적이다. 
대표적으로 부천 오정구 고강동과 원종동 일대 177만㎡에 들어서는 고강지구는 양호한 자연환경을 활용, 친환경 주거공간이자 교육문화 중심도시로 조성할 계획이다. 원종역 공원에서 열린공원까지 보행자 네트워크를 구축하고 청소년문화공원과 선사유적공원, 농장빌딩, 소호센터를 결합, 일자리 창출 등의 시너지 효과를 내도록 했다. 
박재언 도시공사 뉴타운기획팀장은 “각 지구마다 정체성을 살리면서도 구 시가지의 자족성을 강화한 도시재생형 뉴타운으로 추진하고 있다”며 “특히 저소득층의 주거안정을 위해 앞으로도 실효성 있는 조치를 시행할 방침”이라고 강조했다.
선상원 기자 won@naeil.com

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>