재건축은 규제 완화 기대감에 ''반짝 상승''할 듯

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부의 8.21 부동산 대책에 대해 전문가들은 대체로 ''기대 이하''라는 평가다.대출 규제 완화 등 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 ''알짜'' 대책이 빠져 있고 규제 완화 범위도 크지 않아 침체된 주택경기를 살리는데는 역부족이라는 것이다.하지만 다음 주 발표할 양도세 등 세제 개편안에 따라 재건축과 같은 투자상품은 가격이 요동칠 가능성도 배제할 수 없는 만큼 정부 정책과 시장을 예의주시해야 한다고 전문가들은 말한다.
◇ 재건축 ''태풍'' 인가, ''미풍'' 인가 = 정부가 재건축 규제 완화의 신호탄을 쏘아올림에 따라 재건축 가격은 일단 꿈틀거릴 조짐이다.
현지 중개업소들은 조합원 지위양도금지와 후분양제 폐지, 층수제한 완화 등으로 재건축에 대한 기대감이 커질 것으로 보고 있다.
송파공인 최명섭 사장은 "재건축은 심리적인 영향이 강해 정부 정책 방향에 민감하게 움직인다"며 "재건축 규제 완화가 당초 기대에는 못미치지만 반짝 상승할 가능성이 있다"고 내다봤다.
실제 아직 안전진단 통과 전인 송파구 잠실주공5단지는 대책 발표후 안전진단 통과 가능성이 커지고 조합원 지위양도 금지라는 걸림돌이 사라짐에 따라 112㎡는 10억8천만원에서 11억원으로, 119㎡는 12억5천만원에서 12억8천만원으로 2천만-3천만원 정도 호가가 상승했다.
개포동 남도공인 이창훈 사장은 "2004년 이후 매수했던 사람들은 최근 가격 약세로 이자 비용 등을 감안하면 시세차익이 거의 없다"며 "조합원 지위 양도가 허용되더라도 가격이 오를 때까지 매물이 크게 늘지는 않을 것"이라고 말했다.하지만 소형평형 의무비율과 임대주택 의무건립, 개발부담금 등 제도는 아직 그대로 남아 있고, 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제나 종합부동산세.양도세 등 무거운 세금부담도 여전해 가격이 급반등하기는 어려울 것으로 전문가들은 내다본다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 "최근 대출 금리가 오르고 있어 매수세가 뒷받침되지못하고 있다"며 "매매 호가가 일시적으로 오를 수 있지만 거래가 없어 추석이후 가격이 꺾일 가능성이 있다"고 말했다.건설업계나 재건축 조합은 재건축 규제를 더 풀어줘야 한다고 주장한다. 한 대형 건설사 관계자는 "분양가 상한제로 수익이 묶여 있는 상태에서 나머지 규제는 모두 풀어줘도 재건축 시장에 투기수요가 몰릴 여지는 많지 않다"고 주장했다.만약 정부가 하반기에 이들 규제마저 손질하겠다고 발표하거나 다음주 발표될 양도세 등 세제 완화의 폭이 크다면 재건축 가격이 다시 요동칠 가능성도 배제할 수없다.◇ 신도시, 미분양 대책은 ''미흡'' = 이번 부동산 대책이 미분양 해소나 주택 거래를 활성화하기에는 미흡하다는 의견이 많다.부동산써브 함영진 실장은 "최근 미분양이나 주택거래 침체의 원인이 과중한 세금과 대출 규제 등으로 매수세가 위축된 탓"이라며 "거래를 활성화하려면 이들 규제를 완화해 실수요자들이 집을 살 수 있도록 해줘야 할 것"이라고 말했다.새로 추가되는 신도시에 대한 평가도 긍정적이지만은 않다. 부족한 수도권 주택난을 해소하는데 도움은 되겠지만 오산 세교, 인천 검단 모두 인근 신도시 등의 여파로 공급과잉이 우려되는 곳이기 때문이다.우리은행 안명숙 부동산팀장은 "장기적인 공급에 대한 시그널을 주는 것은 좋지만 발표 시점이나 위치 등을 고려한다면 정부가 수도권 주택공급목표 맞추기에 급급해 구색맞추기로 내놓은 대안이라는 인상이 짙다"고 말했다.
이번 정책 가운데 분양가 상한제 아파트의 전매제한 완화는 신규 아파트 분양에다소 도움이 될 전망이다.이번 조치로 올 10월 이후 분양할 판교신도시 중대형은 종전 7년에서 5년으로 전매제한 기간이 줄어들고 광교신도시는 종전 7-10년에서 5-7년으로 바뀐다.
특히 과밀억제권역이 아닌 곳의 공공택지 아파트는 전매 완화 혜택이 가장 클 전망이다. 과밀억제권역에서 빠진 김포한강신도시, 파주신도시, 화성동탄2지구 등의85㎡이하 아파트는 전매제한 기간이 당초 10년에서 5년으로 85㎡초과는 7년에서 3년으로 절반 이상씩 줄어든다.비수도권 지역에 대한 매입임대주택 사업 요건을 완화하거나 지방 광역시의 2주택 양도세 중과배제 대상 주택을 확대해준 것은 거래를 활성화하는 측면이 있지만 투기를 방조함에 따라 지방 실수요자에 피해가 갈 수도 있다는 우려가 제기되고 있다.
◇ 건설업체, 상한제 개선.후분양제 폐지 ''환영'' = 민간택지의 분양가 상한제 폐지를 주장해온 건설업계는 겉으로는 정부의 분양가 상한제 부분 개선안에 대해 못마땅해하지만 속내는 택지비 손실을 상당부분 줄일 수 있게 됐다며 안도하는 모습이다.우남건설 관계자는 "감정가의 120% 내에서 실매입가를 인정해주면 땅값이 비싸 사업이 불가능했던 곳도 분양이 가능해질 것"이라고 말했다.
또 공공택지 후분양 선택시 택지 우선 공급권한을 줬던 것도 폐지함에 따라 공공택지 미분양도 줄어들 것으로 내다봤다.우미건설 관계자는 "공공택지 매입을 선호하는 중소 건설사의 경우 자금력이 부족해 후분양을 꺼려왔다"며 "선분양을 하더라도 택지를 매입할 수 있게 됨에 따라 중견 건설사들의 참여가 늘어날 것"이라고 말했다.
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