8·21 부동산대책 시장반응 ‘냉담’
지역내일
2008-08-22
경기침체·금리인상 상황서 목표달성 의문
“투기수요 끌어들여 건설경기 부양” 비판도
21일 정부가 발표한 ‘주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안’에 대해 시장은 시큰둥한 반응을 보이고 있다.
경기침체와 금리인상이 지속되고 있는 상황에서 주택공급 확대와 거래 활성화하겠다는 정책목표를 달성하는 것이 쉽지 않을 것이라는 전망 때문이다.
특히 전매제한 완화와 분양가상한제·후분양제의 사실상 폐지 등은 분양가와 아파트가격 상승을 유발하는 정책으로 실수요자보다 공급자인 건설업체를 우선순위에 둔 정책이라는 비판까지 제기되고 있다.
◆신도시, 문의 늘었지만 거래는 글쎄 = 정부는 기존 택지지구 개발을 차질 없이 추진하면서 신규 택지개발도 병행한다는 방침에 따라 인천 검단과 오산 세교 2곳을 신규 신도시로 개발한다는 방침을 세웠다. 위례신도시가 4만6000가구라는 점을 고려하면 공급확대라는 측면에서 검단과 세교의 6만가구는 적지 않은 규모다.
하지만 시장의 반응은 싸늘하다. 도심재개발·재건축을 통해 공급을 늘리겠다는 기존 정책을 정면을 뒤집을 뿐만 아니라 미분양 물량만 늘리는 결과를 초래할 것이라는 지적이 나오고 있다. 심지어 한나라당 내부에서조차 “이해할 수 없는 정책”이라는 비판도 제기될 정도다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “이번에 추가로 신도시로 편입될 주변 주택가격은 공급과잉과 입지적인 불리로 인해 극심한 침체기를 걷고 있다”며 “수요가 없는 곳에 추가 신도시를 지정보다는 미분양 추가 대책을 통한 기존 미분양해소에 주력하는 게 맞다”고 설명했다.
◆분양가 통제시스템 붕괴 = 아파트 후분양제는 기형적인 선분양제도 대신 수요자들이 완성된 주택을 직접 보고 구매하도록 시장을 정상화시킨다는 취지에서 도입됐다.
당초 2007년부터 도입될 예정이었지만 2006년부터 집값이 급등하면서 1년 뒤늦은 올해부터 시행한 것으로 올해부터 내년까지는 40% 이상, 2010년부터 2년간은 60% 이상, 2012년 부터는 80% 이상 지어진 상태에서 분양하도록 로드맵이 마련돼 있었다.
하지만 정부는 8·21 대책을 통해 사실상 후분양제의 폐기를 선언했다. 후분양제 시행으로 주택 분양시기가 늦어져 공급지연에 따른 집값 불안이 야기될 수 있고 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성이 있다는 논리다.
정부는 한발 더나가 실매입가를 택지 감정가의 120%까지 인정하고 주상복합 가산비, 연약지반 공사비 등을 분양가 산정시 가산해 주기로 했다. 정부도 밝혔듯 분양가를 20% 정도 인하할 수 있는 제도적 장치를 사실상 폐기함으로써 후분양제와 함께 분양가를 통제할 수 있는 시스템 전체가 붕괴하는 결과를 초래했다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “시세를 고려하여 분양가를 책정하고자 하는 현 후분양제 시스템이 분양가 인하에도 어느 정도 효과가 있었다”며 “선분양제로의 회귀는 주택수요자를 위한 정책이라기보다는 주택업계나 건설업계의 논리에 굴복한 특혜성 정책이라고 평가할 수밖에 없다”고 지적했다.
◆“부동산대책 아닌 투기지원 대책” = 재건축 일반 공급분에 대한 후분양 의무폐지와 조합원 지위양도 금지조항 폐지, 전매제한 기간 완화, 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 확대 등은 수요심리를 진작시키기보다 보다는 투기수요를 자극하기 위한 조치라는 게 시장의 반응이다.
중소형 의무건축비율과 임대주택공급 의무화제도, 개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도는 그대로 유지되기 때문에 가격상승이 제한적이겠지만 재건축발 가격급등으로 부동산시장이 다시 반등할 가능성도 배제할 수 없다는 것이다.
토지정의시민연대는 21일 성명을 통해 “강남 재건축 단지가 부동산투기 광풍의 도화선 역할을 한 것을 기억하고 있다”며 “재건축에 관한 각종 규제를 풀겠다는 발상은 위험천만한 것”이라고 비판했다.
이영진 소장도 “조합원 지위양도에 대한 양도소득세를 부과할 수 있는 등의 보완 장치가 있다고 해도 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기는 역부족”이라며 “현재 강남권 재건축 아파트 가격이 안정세를 보이고 있는 상황에서 조합원 지위양도 금지를 폐지하는 것은 투기세력 등장으로 재건축 아파트값이 다시 상승세로 반전할 가능성이 농후하다”고 분석했다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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“투기수요 끌어들여 건설경기 부양” 비판도
21일 정부가 발표한 ‘주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안’에 대해 시장은 시큰둥한 반응을 보이고 있다.
경기침체와 금리인상이 지속되고 있는 상황에서 주택공급 확대와 거래 활성화하겠다는 정책목표를 달성하는 것이 쉽지 않을 것이라는 전망 때문이다.
특히 전매제한 완화와 분양가상한제·후분양제의 사실상 폐지 등은 분양가와 아파트가격 상승을 유발하는 정책으로 실수요자보다 공급자인 건설업체를 우선순위에 둔 정책이라는 비판까지 제기되고 있다.
◆신도시, 문의 늘었지만 거래는 글쎄 = 정부는 기존 택지지구 개발을 차질 없이 추진하면서 신규 택지개발도 병행한다는 방침에 따라 인천 검단과 오산 세교 2곳을 신규 신도시로 개발한다는 방침을 세웠다. 위례신도시가 4만6000가구라는 점을 고려하면 공급확대라는 측면에서 검단과 세교의 6만가구는 적지 않은 규모다.
하지만 시장의 반응은 싸늘하다. 도심재개발·재건축을 통해 공급을 늘리겠다는 기존 정책을 정면을 뒤집을 뿐만 아니라 미분양 물량만 늘리는 결과를 초래할 것이라는 지적이 나오고 있다. 심지어 한나라당 내부에서조차 “이해할 수 없는 정책”이라는 비판도 제기될 정도다.
박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “이번에 추가로 신도시로 편입될 주변 주택가격은 공급과잉과 입지적인 불리로 인해 극심한 침체기를 걷고 있다”며 “수요가 없는 곳에 추가 신도시를 지정보다는 미분양 추가 대책을 통한 기존 미분양해소에 주력하는 게 맞다”고 설명했다.
◆분양가 통제시스템 붕괴 = 아파트 후분양제는 기형적인 선분양제도 대신 수요자들이 완성된 주택을 직접 보고 구매하도록 시장을 정상화시킨다는 취지에서 도입됐다.
당초 2007년부터 도입될 예정이었지만 2006년부터 집값이 급등하면서 1년 뒤늦은 올해부터 시행한 것으로 올해부터 내년까지는 40% 이상, 2010년부터 2년간은 60% 이상, 2012년 부터는 80% 이상 지어진 상태에서 분양하도록 로드맵이 마련돼 있었다.
하지만 정부는 8·21 대책을 통해 사실상 후분양제의 폐기를 선언했다. 후분양제 시행으로 주택 분양시기가 늦어져 공급지연에 따른 집값 불안이 야기될 수 있고 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성이 있다는 논리다.
정부는 한발 더나가 실매입가를 택지 감정가의 120%까지 인정하고 주상복합 가산비, 연약지반 공사비 등을 분양가 산정시 가산해 주기로 했다. 정부도 밝혔듯 분양가를 20% 정도 인하할 수 있는 제도적 장치를 사실상 폐기함으로써 후분양제와 함께 분양가를 통제할 수 있는 시스템 전체가 붕괴하는 결과를 초래했다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “시세를 고려하여 분양가를 책정하고자 하는 현 후분양제 시스템이 분양가 인하에도 어느 정도 효과가 있었다”며 “선분양제로의 회귀는 주택수요자를 위한 정책이라기보다는 주택업계나 건설업계의 논리에 굴복한 특혜성 정책이라고 평가할 수밖에 없다”고 지적했다.
◆“부동산대책 아닌 투기지원 대책” = 재건축 일반 공급분에 대한 후분양 의무폐지와 조합원 지위양도 금지조항 폐지, 전매제한 기간 완화, 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 확대 등은 수요심리를 진작시키기보다 보다는 투기수요를 자극하기 위한 조치라는 게 시장의 반응이다.
중소형 의무건축비율과 임대주택공급 의무화제도, 개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도는 그대로 유지되기 때문에 가격상승이 제한적이겠지만 재건축발 가격급등으로 부동산시장이 다시 반등할 가능성도 배제할 수 없다는 것이다.
토지정의시민연대는 21일 성명을 통해 “강남 재건축 단지가 부동산투기 광풍의 도화선 역할을 한 것을 기억하고 있다”며 “재건축에 관한 각종 규제를 풀겠다는 발상은 위험천만한 것”이라고 비판했다.
이영진 소장도 “조합원 지위양도에 대한 양도소득세를 부과할 수 있는 등의 보완 장치가 있다고 해도 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기는 역부족”이라며 “현재 강남권 재건축 아파트 가격이 안정세를 보이고 있는 상황에서 조합원 지위양도 금지를 폐지하는 것은 투기세력 등장으로 재건축 아파트값이 다시 상승세로 반전할 가능성이 농후하다”고 분석했다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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