최근 오래된 도심지의 낙후된 상업지역을 개발할 필요성이 커지고 있다. 오래된 건물이 밀집되어 있는 지역은 이용가치가 높기 때문에 이를 모두 헐어내고 터를 넓게 확보한 후 상가건물을 지어서 분양하면 많은 수익이 날 수 있다. 문제는 작은 토지를 소유한 전체 소유자들이 모두 개발에 동의하여야 전체를 개발을 할 수 있다는 것이다. 그래서 토지와 건물을 동시에 100% 매수하거나 동의를 받기 위한 사전 준비 작업이 필요하다.
개발업자들은 토지, 건물의 주인들을 만나서 사업계획을 설명해 주고 토지, 건물을 모두 매수할 수 있으면 개발사업을 하겠다고 제의를 한다. 그리고 사업에 필요한 매매계약서를 작성하자고 한다. 이 때 작성되는 매매계약서는 일반 토지 매매계약서와 완전히 다른 내용이 들어가 있다.
계약금과 잔금을 지급하지 않고 계약만 해놓고 토지 소유자 100%와 매매계약이 체결되면 바로 매매대금 전부를 지급하겠다는 내용일 수도 있고, 최소한 사업구역내 80% 토지 매수하는 계약이 체결되면 계약금 10%를 일단 지급하고, 나중에 전테 토지 100%를 취득한 후 은행자금을 대출받게 되면 잔금을 즉시 지급해 주겠다는 내용일 수 있다. 이러한 매매계약은 일반 매매계약과는 달리 나중에 많은 문제가 발생한다.
사업지역 내 토지를 80% 매수하는 계약이 체결되면 계약금을 지급하겠다는 것은 일방적으로 매수인에게 유리한 규정이다. 3개월이나 6개월이 지나도록 80% 토지 소유자들과 매매계약을 체결하지 못했다고 한다면 그 이후에 계약금을 지급하더라도 할 말이 없다. 계약금을 지급하지 않았다고 해도 계약은 효력이 있다. 이런 걱정을 하면 사업자는 “걱정하지 마십시요. 한 달 내에 다 처리되니까”라고 말한다. 이것을 계약서에 기재하지 않으면 의미가 없다.
실제 80% 계약이 체결됐을 때 계약금을 입금하면 계약이 효력이 발생한다고 되어 있다고 하더라도 이를 무시하고 입금하는 경우도 있다. 이러한 문제가 될 토지의 계약금을 미리 입금하는 수법은 나중에 문제가 크게 발생한다. 전체 토지를 매수하는 계약이 체결되지도 않은 상태에서 몇 개의 토지에 대한 계약금만 입금하게 되면 다른 업체에서 사업에 개입하는 것을 방해하게 된다. 기존의 업체가 일부 토지를 매수해 놓고 사업을 중단하게 되면 새로운 업체가 이를 인수하려면 요구하는 금액을 모두 지급하여야 할 것이다. 일종의 알박기가 되는 것이다.??
나 혼자만의 토지를 개발하는 것이 아니라 구역 내 다른 토지도 같이 개발하는 경우에는 계약서를 작성할 때 꼭 전문가와 상의하여 처리하는 것이 좋다.

이재구 변호사
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