얼어붙은 시장, 대폭적인 규제완화도 ‘역부족’ (표 미분양 주택거래)
미분양 급증·주택가격 폭락 등 악재 이어져 / 해외건설 수주 476억 달러로 사상 최대 실적
지역내일
2008-12-30
어깨 2008년 부동산 결산
건설업계는 부푼 희망을 안고 2008년을 맞이했다. 건설사 CEO 출신 대통령이 취임했기 때문이다. 이명박 대통령은 ‘한반도 대운하’ 추진을 공약했다. 참여정부가 만들어 놓은 각종 부동산 규제도 철폐할 것임을 분명히 했다. 업계는 ‘건설 르네상스’가 열릴 것으로 기대했다.
그러나 현실은 달랐다. 운하는 국민반대에 부딪혔고, 아파트는 짓는 족족 미분양으로 쌓여 갔다. 급기야 대주단협약 가입이라는 구조조정에 몰리게 됐다. 상반기 강북지역을 중심으로 상승세를 보이던 집값도 미국발 금융위기로 시작된 세계경기침체의 파고를 넘지 못한 채 나락으로 떨어졌다. 그나마 해외건설이 업계의 시름을 달래주었다.
◆대대적인 부동산 규제완화 = 이명박 정부는 출범과 함께 ‘부동산 시장 정상화’를 외쳤다. 이는 곧 참여정부가 만들어 놓은 각종 규제 완화를 의미했다. 특히 미국발 국제금융 위기로 부동산 시장이 침체되자 규제완화 보따리를 마구 풀기 시작했다.
우선 재건축 관련 규제를 대폭 완화했다. △용적률 제한 △임대주택의무비율 △중소형의무비율 △조합원지위양도금지 △안전진단 강화 △층고제한 등 참여정부가 집값불안의 원흉으로 지목, 사실상 추진이 불가능할 정도로 묶어 놨던 재건축 규제를 대부분 풀었다.
각종 부동산 세제도 완화했다.
지방 미분양 주택을 매입하면 취·등록세를 50% 감면해준다. 양도세가 면제되는 일시적 1가구 2주택 인정기간도 1년에서 2년으로 연장했다. 고가주택 기준도 6억원에서 9억원으로 올려 양도세 비과세 요건을 확대했다. 지방 미분양 매입시 2년간 한시적으로 양도세 중과규정을 적용하지 않기로 했다.
‘보유세 강화’를 위해 참여정부가 의욕적으로 마련한 종합부동산세도 규제완화의 칼날을 비켜가지 못했다. 헌법재판소는 세대별 합산 일부위헌, 거주목적 1주택자에 대한 과세는 헌법불합치 판결을 내렸다. 사실상 종부세는 껍데기만 남게 됐다. 정부는 중장기적으로 종부세를 폐지하는 방안을 추진 중이다.
전매제한도 대폭 풀었다. 지방 민간택지 전매제한은 완전히 폐지했다. 지방 공공택지도 1년만 전매제한이 적용된다. 수도권도 기존 5~10년에서 1~7년으로 줄었다. 투기 및 투기과열지구도 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)를 제외하고는 모두 해제했다. 강남 3구 역시 머지않아 해제될 전망이다. 정부는 민간택지 분양가상한제 폐지도 계획 중이다. 참여정부의 부동산 규제는 사실상 모두 사라지게 되는 셈이다.
◆얼어붙은 주택시장 = 올해 아파트 값은 상반기 서울 강북3구(노원, 도봉, 강북구)를 중심으로 상승세를 보였다. 그러나 하반기 들어 미국 서브프라임 사태로 시작된 세계 금융위기 여파로 줄곧 하락세를 면치 못했다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 아파트가격은 올 들어 1.61% 하락했다. 서울 아파트값이 하락한 것은 8년만이다. 주로 송파구, 강동구, 강남구, 서초구 등 강남권 하락세가 두드러졌다. 특히 강남권 재건축은 3월 이후 내리 하락세를 지속해 15%대의 하락률을 나타냈다. 강남3구 목동 분당 평촌 용인 등 버블세븐 지역도 약세를 면치 못했다. 부동산써브에 따르면 이 지역의 시가총액은 406조1985억원으로 지난해 말(426조3448억원) 대비 20조1463만원 하락했다. 2004년 시세조사 이후 처음이다.
분양시장 역시 꽁꽁 얼어붙었다. 대부분의 아파트가 미달사태를 빚었다. 심지어 청약률 제로(0) 아파트도 나타났다. 그 결과 전국 미분양 아파트는 9월 현재 15만7241가구에 이르고 있다. 이는 외환위기 때인 1998년(10만2000가구)보다 50% 이상 증가한 규모다.
저조한 청약률과 미분양 증가로 올해 아파트 공급물량도 대폭 감소했다. 지난해(1~10월) 11만 가구에 달했던 수도권 아파트 건설이 올해는 3만 가구에 그쳤다. 전국적으로도 23만9000가구 공급에 그쳤다. 이는 2003년 이후 최저치다.
미분양 아파트는 건설사 경영에 직격탄을 날렸다. 막대한 금액의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으킨 건설사들이 경영위기에 몰리게 됐다. 급기야 다급해진 건설사들은 대주단협약에 가입, 금융권의 처분을 기다리게 됐다.
◆해외건설 순항 = 침울한 건설업계에 그나마 위안을 준 것은 해외건설이다. 올해 우리나라의 해외건설 수주액은 476억달러를 달성했다. 지난 해에 세운 연간 최고기록(398억달러)을 다시 갈아치웠다. 또 해외진출 43년만에 수주액이 총 3000억달러를 넘게 됐다. 지역별로는 중동이 272억달러로 가장 많다. 국가별로는 쿠웨이트(75억달러), 아랍에미리트연합(48억달러), 카타르(44억달러), 사우디아라비아(41억달러) 순이다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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건설업계는 부푼 희망을 안고 2008년을 맞이했다. 건설사 CEO 출신 대통령이 취임했기 때문이다. 이명박 대통령은 ‘한반도 대운하’ 추진을 공약했다. 참여정부가 만들어 놓은 각종 부동산 규제도 철폐할 것임을 분명히 했다. 업계는 ‘건설 르네상스’가 열릴 것으로 기대했다.
그러나 현실은 달랐다. 운하는 국민반대에 부딪혔고, 아파트는 짓는 족족 미분양으로 쌓여 갔다. 급기야 대주단협약 가입이라는 구조조정에 몰리게 됐다. 상반기 강북지역을 중심으로 상승세를 보이던 집값도 미국발 금융위기로 시작된 세계경기침체의 파고를 넘지 못한 채 나락으로 떨어졌다. 그나마 해외건설이 업계의 시름을 달래주었다.
◆대대적인 부동산 규제완화 = 이명박 정부는 출범과 함께 ‘부동산 시장 정상화’를 외쳤다. 이는 곧 참여정부가 만들어 놓은 각종 규제 완화를 의미했다. 특히 미국발 국제금융 위기로 부동산 시장이 침체되자 규제완화 보따리를 마구 풀기 시작했다.
우선 재건축 관련 규제를 대폭 완화했다. △용적률 제한 △임대주택의무비율 △중소형의무비율 △조합원지위양도금지 △안전진단 강화 △층고제한 등 참여정부가 집값불안의 원흉으로 지목, 사실상 추진이 불가능할 정도로 묶어 놨던 재건축 규제를 대부분 풀었다.
각종 부동산 세제도 완화했다.
지방 미분양 주택을 매입하면 취·등록세를 50% 감면해준다. 양도세가 면제되는 일시적 1가구 2주택 인정기간도 1년에서 2년으로 연장했다. 고가주택 기준도 6억원에서 9억원으로 올려 양도세 비과세 요건을 확대했다. 지방 미분양 매입시 2년간 한시적으로 양도세 중과규정을 적용하지 않기로 했다.
‘보유세 강화’를 위해 참여정부가 의욕적으로 마련한 종합부동산세도 규제완화의 칼날을 비켜가지 못했다. 헌법재판소는 세대별 합산 일부위헌, 거주목적 1주택자에 대한 과세는 헌법불합치 판결을 내렸다. 사실상 종부세는 껍데기만 남게 됐다. 정부는 중장기적으로 종부세를 폐지하는 방안을 추진 중이다.
전매제한도 대폭 풀었다. 지방 민간택지 전매제한은 완전히 폐지했다. 지방 공공택지도 1년만 전매제한이 적용된다. 수도권도 기존 5~10년에서 1~7년으로 줄었다. 투기 및 투기과열지구도 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)를 제외하고는 모두 해제했다. 강남 3구 역시 머지않아 해제될 전망이다. 정부는 민간택지 분양가상한제 폐지도 계획 중이다. 참여정부의 부동산 규제는 사실상 모두 사라지게 되는 셈이다.
◆얼어붙은 주택시장 = 올해 아파트 값은 상반기 서울 강북3구(노원, 도봉, 강북구)를 중심으로 상승세를 보였다. 그러나 하반기 들어 미국 서브프라임 사태로 시작된 세계 금융위기 여파로 줄곧 하락세를 면치 못했다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 아파트가격은 올 들어 1.61% 하락했다. 서울 아파트값이 하락한 것은 8년만이다. 주로 송파구, 강동구, 강남구, 서초구 등 강남권 하락세가 두드러졌다. 특히 강남권 재건축은 3월 이후 내리 하락세를 지속해 15%대의 하락률을 나타냈다. 강남3구 목동 분당 평촌 용인 등 버블세븐 지역도 약세를 면치 못했다. 부동산써브에 따르면 이 지역의 시가총액은 406조1985억원으로 지난해 말(426조3448억원) 대비 20조1463만원 하락했다. 2004년 시세조사 이후 처음이다.
분양시장 역시 꽁꽁 얼어붙었다. 대부분의 아파트가 미달사태를 빚었다. 심지어 청약률 제로(0) 아파트도 나타났다. 그 결과 전국 미분양 아파트는 9월 현재 15만7241가구에 이르고 있다. 이는 외환위기 때인 1998년(10만2000가구)보다 50% 이상 증가한 규모다.
저조한 청약률과 미분양 증가로 올해 아파트 공급물량도 대폭 감소했다. 지난해(1~10월) 11만 가구에 달했던 수도권 아파트 건설이 올해는 3만 가구에 그쳤다. 전국적으로도 23만9000가구 공급에 그쳤다. 이는 2003년 이후 최저치다.
미분양 아파트는 건설사 경영에 직격탄을 날렸다. 막대한 금액의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으킨 건설사들이 경영위기에 몰리게 됐다. 급기야 다급해진 건설사들은 대주단협약에 가입, 금융권의 처분을 기다리게 됐다.
◆해외건설 순항 = 침울한 건설업계에 그나마 위안을 준 것은 해외건설이다. 올해 우리나라의 해외건설 수주액은 476억달러를 달성했다. 지난 해에 세운 연간 최고기록(398억달러)을 다시 갈아치웠다. 또 해외진출 43년만에 수주액이 총 3000억달러를 넘게 됐다. 지역별로는 중동이 272억달러로 가장 많다. 국가별로는 쿠웨이트(75억달러), 아랍에미리트연합(48억달러), 카타르(44억달러), 사우디아라비아(41억달러) 순이다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com
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