새해 부동산시장 키워드는 ‘자산디플레’
세계경기 따라 변동 가능성 … 건설사 구조조정도 관심
지역내일
2008-12-31
올해 부동산 시장에서 뜨거운 논란의 중심이 됐던 단어는 ‘집값 폭락’이었다.
강남과 분당, 용인 집값이 적게는 10~20%, 많게는 30~40%까지 빠지면서 선대인 김광수경제연구소 부소장이 쓴 ‘부동산 대폭락시대가 온다’가 서점가에서 인기를 끌었고 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’는 역제목의 책도 출간될 정도였다.
정부가 부동산 가격하락을 잡기 위해 내놓은 각종 규제완화도 논란거리였다. 종합부동산세를 비롯해 참여정부 당시 입안됐던 대부분의 규제가 무력화되고 수도권 규제까지 붕괴되면서 거센 반발을 불러일으키기도 했다.
이 같은 흐름은 당분간 계속될 것으로 보인다. 세계적인 금융위기로 인한 불황이 실물로 전이되면서 부동산 시장도 당분간 약세를 면치 못할 것이기 때문이다.
◆자산디플레이션·경매 = 부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 신규아파트를 제외한 2008년 버블세븐지역 아파트 시가총액은 43조2559억원이 공중분해되며 전년대비 10.17% 하락했다.
용인과 분당, 강남의 하락세가 두드러졌다. 국토부 실거래가를 기준으로 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡는 2006년 11월 11억6000만원까지 올랐다가 2008년 11월 8억1500만원까지 떨어졌다. 불과 2년 만에 29.7%가 빠진 것이다. 송파구 가락동 가락시영1단지 41㎡는 2006년 11월 6억원에서 2008년 11월 4억원으로 33.3% 하락했다.
이 때문에 전문가들은 자산가치가 급락하면서 가계가 부실화되는 ‘자산 디플레이션’에 대한 우려를 내놓고 있다.
국내 경제·경영학자들의 모임인 미래경제사회포럼은 28일 ‘한국 경제위기 국면의 전개와 정책 대응 시사점’ 보고서를 통해 “우리나라도 비우량 주택담보대출에 따른 위기상황에 들어섰다”고 밝혔다. 8월 말 현재 주택담보대출 307조5000억원 중 17.8~28.5%가 고위험 계층 대출로 분석돼 지난해 서브프라임 모기지 사태를 맞은 미국(16%)보다 훨씬 높은 수치라는 것이다. 실질임금 감소와 실업률 상승, 주식·펀드 하락 등이 겹치면서 ‘부채상환 임계점’이 다가오고 있다는 지적이다.
외환위기 당시 가계 부실로 인한 경매물건이 급증한 것과 비슷한 상황이 발생할 것이라는 예상도 나오고 있다. 이미 경매물건이 11월 이후 크게 늘어난 상태. 여기에다 경매 진행절차가 2~3개월 이상 소요되는 점을 고려하면 내년 초 경매시장 규모는 더욱 커질 것으로 보인다.
◆판교신도시 입주 = 새해부터 본격적으로 시작되는 판교신도시 입주도 수도권 집값에는 악재다. 2009년 한해동안 31개 단지 1만5000여가구의 입주가 진행될 예정이어서 경기가 빠르게 회복되지 않는다면 신도시 입주를 앞두고 잔금을 치르지 못하는 입주민이 늘 가능성이 높다. 전세가 하락과 인접 지역인 분당, 용인 전세가도 꾸준히 하락할 것으로 예상된다. 송파구 잠실을 중심으로 벌어진 역전세난이 내년에는 판교신도시 인근지역에서도 재현될 것으로 보인다.
더구나 잠실 입주 물량이 아직까지 모두 해소되지 않은 상황에서 서초구에서 반포주공 재건축 입주가 본격화되면 강남권 집값과 전세가격 하락이 상승세로 반등되기는 어려워 보인다.
◆추가 규제완화 = 30일 배국환 기획재정부 제2차관은 한 케이블방송에 출연해 “(강남 서초 송파 등) 강남3구 투기지역 해제에 대해 당정간, 부처간 협의 작업을 진행 중”이라며 “1월 중에 결과가 도출될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
국토해양부와 기획재정부의 청와대 업무보고를 앞두고 논란이 됐던 추가 규제완화가 새해에 이뤄질 가능성이 높은 것으로 해석된다. 정부가 검토한 규제는 강남3구 투기지역 해제와 민간주택에 대한 분양가상한제 폐지, 양도소득세 한시 면제 등이다.
배 차관은 “부동산 가격이 많이 올랐을 때 만든 규제가 여전히 남아 있다”며 “지금은 시장이 위축돼 있기 때문에 어느 단계에서는 완화해야 한다는 입장”이라고 설명했다.
문제는 이같은 규제완화가 집값 반등의 계기가 될 수 있을 것이냐는 점. 전문가들은 경기침체에 따른 집값상승 전망 부재, 실질소득 감소에 따른 구매력 감소, 금융권의 대출억재 등이 겹치면서 당분간 부동산 시장이 회복될 가능성은 낮을 것으로 보고 있다. 명분도 없고 실효성도 떨어지는 정부의 규제완화에 대해 비판이 제기되는 대목이다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “2009년 주택시장은 각종 규제 완화로 시장이 살아날 제반 여건은 모두 갖춘 상태지만 국내외 경제위기가 해소되지 않는 한 큰 폭의 반등은 어려울 것으로 보인다”며 “내수 진작으로 실물경기가 살아나야 투자심리도 살아날 수 있을 것”이라고 말했다.
◆건설사 구조조정 =
전대미문의 미분양 사태와 부동산 경기하락으로 경영상태가 크게 악화된 건설사에게 새해 키워드는 ‘구조조정’이다. 이미 37개사가 대주단(채권단) 협약 가입을 완료한 상태지만 경기하락이 심화되면서 구조조정이 불가피한 상황에 도달했기 때문이다.
정부는 이미 대주단 가입 업체뿐만 아니라 금융권 여신 500억원 이상의 200개 업체 모두를 대상으로 신용위험평가 기준을 마련하고 있다. 1월 중 200개 건설사에 대한 평가가 이뤄지면 10~20여개 업체에 대한 퇴출이 본격적으로 진행될 것으로 예상된다. 건설업체 관계자는 “중견건설업체 뿐만 아니라 대형건설업체도 자유롭지 못한 만큼 구조조정 쓰나미에 대한 공포가 확산되고 있다”고 말했다.
건설업계 구조조정이 이뤄지더라도 해당 업체의 아파트를 분양받은 계약자들의 피해는 거의 없는 상황. 모든 아파트가 대한주택보증이 보증하고 있어 계약금·중도금 환급과 공사이행이 보장돼 있기 때문이다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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강남과 분당, 용인 집값이 적게는 10~20%, 많게는 30~40%까지 빠지면서 선대인 김광수경제연구소 부소장이 쓴 ‘부동산 대폭락시대가 온다’가 서점가에서 인기를 끌었고 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’는 역제목의 책도 출간될 정도였다.
정부가 부동산 가격하락을 잡기 위해 내놓은 각종 규제완화도 논란거리였다. 종합부동산세를 비롯해 참여정부 당시 입안됐던 대부분의 규제가 무력화되고 수도권 규제까지 붕괴되면서 거센 반발을 불러일으키기도 했다.
이 같은 흐름은 당분간 계속될 것으로 보인다. 세계적인 금융위기로 인한 불황이 실물로 전이되면서 부동산 시장도 당분간 약세를 면치 못할 것이기 때문이다.
◆자산디플레이션·경매 = 부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 신규아파트를 제외한 2008년 버블세븐지역 아파트 시가총액은 43조2559억원이 공중분해되며 전년대비 10.17% 하락했다.
용인과 분당, 강남의 하락세가 두드러졌다. 국토부 실거래가를 기준으로 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡는 2006년 11월 11억6000만원까지 올랐다가 2008년 11월 8억1500만원까지 떨어졌다. 불과 2년 만에 29.7%가 빠진 것이다. 송파구 가락동 가락시영1단지 41㎡는 2006년 11월 6억원에서 2008년 11월 4억원으로 33.3% 하락했다.
이 때문에 전문가들은 자산가치가 급락하면서 가계가 부실화되는 ‘자산 디플레이션’에 대한 우려를 내놓고 있다.
국내 경제·경영학자들의 모임인 미래경제사회포럼은 28일 ‘한국 경제위기 국면의 전개와 정책 대응 시사점’ 보고서를 통해 “우리나라도 비우량 주택담보대출에 따른 위기상황에 들어섰다”고 밝혔다. 8월 말 현재 주택담보대출 307조5000억원 중 17.8~28.5%가 고위험 계층 대출로 분석돼 지난해 서브프라임 모기지 사태를 맞은 미국(16%)보다 훨씬 높은 수치라는 것이다. 실질임금 감소와 실업률 상승, 주식·펀드 하락 등이 겹치면서 ‘부채상환 임계점’이 다가오고 있다는 지적이다.
외환위기 당시 가계 부실로 인한 경매물건이 급증한 것과 비슷한 상황이 발생할 것이라는 예상도 나오고 있다. 이미 경매물건이 11월 이후 크게 늘어난 상태. 여기에다 경매 진행절차가 2~3개월 이상 소요되는 점을 고려하면 내년 초 경매시장 규모는 더욱 커질 것으로 보인다.
◆판교신도시 입주 = 새해부터 본격적으로 시작되는 판교신도시 입주도 수도권 집값에는 악재다. 2009년 한해동안 31개 단지 1만5000여가구의 입주가 진행될 예정이어서 경기가 빠르게 회복되지 않는다면 신도시 입주를 앞두고 잔금을 치르지 못하는 입주민이 늘 가능성이 높다. 전세가 하락과 인접 지역인 분당, 용인 전세가도 꾸준히 하락할 것으로 예상된다. 송파구 잠실을 중심으로 벌어진 역전세난이 내년에는 판교신도시 인근지역에서도 재현될 것으로 보인다.
더구나 잠실 입주 물량이 아직까지 모두 해소되지 않은 상황에서 서초구에서 반포주공 재건축 입주가 본격화되면 강남권 집값과 전세가격 하락이 상승세로 반등되기는 어려워 보인다.
◆추가 규제완화 = 30일 배국환 기획재정부 제2차관은 한 케이블방송에 출연해 “(강남 서초 송파 등) 강남3구 투기지역 해제에 대해 당정간, 부처간 협의 작업을 진행 중”이라며 “1월 중에 결과가 도출될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
국토해양부와 기획재정부의 청와대 업무보고를 앞두고 논란이 됐던 추가 규제완화가 새해에 이뤄질 가능성이 높은 것으로 해석된다. 정부가 검토한 규제는 강남3구 투기지역 해제와 민간주택에 대한 분양가상한제 폐지, 양도소득세 한시 면제 등이다.
배 차관은 “부동산 가격이 많이 올랐을 때 만든 규제가 여전히 남아 있다”며 “지금은 시장이 위축돼 있기 때문에 어느 단계에서는 완화해야 한다는 입장”이라고 설명했다.
문제는 이같은 규제완화가 집값 반등의 계기가 될 수 있을 것이냐는 점. 전문가들은 경기침체에 따른 집값상승 전망 부재, 실질소득 감소에 따른 구매력 감소, 금융권의 대출억재 등이 겹치면서 당분간 부동산 시장이 회복될 가능성은 낮을 것으로 보고 있다. 명분도 없고 실효성도 떨어지는 정부의 규제완화에 대해 비판이 제기되는 대목이다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “2009년 주택시장은 각종 규제 완화로 시장이 살아날 제반 여건은 모두 갖춘 상태지만 국내외 경제위기가 해소되지 않는 한 큰 폭의 반등은 어려울 것으로 보인다”며 “내수 진작으로 실물경기가 살아나야 투자심리도 살아날 수 있을 것”이라고 말했다.
◆건설사 구조조정 =
전대미문의 미분양 사태와 부동산 경기하락으로 경영상태가 크게 악화된 건설사에게 새해 키워드는 ‘구조조정’이다. 이미 37개사가 대주단(채권단) 협약 가입을 완료한 상태지만 경기하락이 심화되면서 구조조정이 불가피한 상황에 도달했기 때문이다.
정부는 이미 대주단 가입 업체뿐만 아니라 금융권 여신 500억원 이상의 200개 업체 모두를 대상으로 신용위험평가 기준을 마련하고 있다. 1월 중 200개 건설사에 대한 평가가 이뤄지면 10~20여개 업체에 대한 퇴출이 본격적으로 진행될 것으로 예상된다. 건설업체 관계자는 “중견건설업체 뿐만 아니라 대형건설업체도 자유롭지 못한 만큼 구조조정 쓰나미에 대한 공포가 확산되고 있다”고 말했다.
건설업계 구조조정이 이뤄지더라도 해당 업체의 아파트를 분양받은 계약자들의 피해는 거의 없는 상황. 모든 아파트가 대한주택보증이 보증하고 있어 계약금·중도금 환급과 공사이행이 보장돼 있기 때문이다.
허신열 기자 syheo@naeil.com
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