시너지 효과로 큰 이익 낳아 … 모두에게 득이 되는 ‘윈윈’방식

오는 10월 개통 예정인 인천 국제공항과 송도 신도시를 잇는 인천대교의 통행료를 없애는 방안이 추진되고 있다. 만약 통행료가 없어진다면 이용자인 국민들에게 최고의 혜택이 돌아가고, 영종도와 송도의 자산가치가 크게 상승해 도시개발이 활성화 수 있다.
과연 인천대교 통행료를 없애는 것이 가능할까. 이 문제에 대해 집중 취재했다.
편집자 주

2008년 6월 대법원은 ‘영종도 주민들에 대한 인천시의 공항고속도로 통행료 지원 조례는 적법하다’는 최종 판결을 내렸다. 영종도 주민들의 통행료 인하투쟁이 마침내 승리한 것이다. 대법원 판결 직후 뜻밖의 상황이 벌어졌다.
영종도내 아파트가격이 큰 폭으로 오른 것이다. 부동산 전문가에 따르면 아파트 한 채당 1억원 이상 올랐다. 통행료가 자산가치에 미치는 영향이 그만큼 크다는 점을 보여준다. 통행료가 ‘있는’ 땅과 ‘없는’ 땅의 가치가 이처럼 크게 다른 것이다.
만약 영종도 주민들에게만 통행료가 지원되는 게 아니라, 모든 이용자에게 통행료가 없어진다면 어떤 영향을 미칠까. 인천대교 건설을 주도하고 있는 에이맥코리아 김수홍 대표는 “통행료가 없어지면 영종도와 송도의 자산가치가 크게 상승할 것”이라며 “송도에 비해 40% 수준인 영종도 땅값이 20%만 올라도 영종도 전체의 자산가치가 80조원 오를 것”이라고 추산했다.
그는 “통행료가 없어지면 최소한 영종도 땅값이 송도의 60% 정도는 될 것이고, 송도도 공항과의 접근성이 좋아져 그에 따라 80조~100조원의 자산가치 상승이 일어날 것”이라고 분석했다.
이같이 100조원 가까운 자산가치 상승이 일어날 것이 분명하다면 이 중의 극히 일부를 사용해 인천대교 통행료를 없앤다면 이는 결코 어려운 일이 아닐 것이다.
그 방법은 현재 인천경제자유구역 내에서 벌어지고 있는 각종 개발사업과 인천대교 사업을 연계하는 새로운 방식으로 도시개발사업을 하는 것이다.

◆도시개발과 통행료 인하 연계 = 현재 인천대교 주변은 송도·청라·영종 지구 등을 경제자유구역으로 지정해 도시개발사업을 벌이고 있다. 이제까지 각종 도시개발 사업은 토지매각을 통해 먼저 이익을 실현한 후 2차적으로 개발시행을 하는 방식이었으며, 이는 수익사업 위주인 주택사업 중심으로 진행될 수밖에 없는 문제점을 낳았다. 그 결과 도시 기능에 필수적인 인프라사업, 교육사업, 의료사업, 문화사업과 같은 비수익사업은 이룰 수가 없고 토지분할매각을 통한 난개발과 주거사업에 의존해 높은 리스크를 갖는 문제가 있었다.
더욱이 공항을 이용하려면 민자도로의 비싼 통행료를 내야 하기 때문에 교통과 물류비용이 증가해 도시개발에 근본적인 부담으로 작용하고 있다.
하지만 도시개발사업을 통행료 인하와 연계해 추진하면 이같은 문제를 해결할 뿐만 아니라 시너지 효과까지 발휘할 수 있다. 구체적으로 영종지구 4000만평 중 현재까지 개발되지 않는 300여만평 가량을 인천대교 통행료 인하와 연계해 개발하면 된다.

◆토지장사가 아닌 도시개발 패키지를 판다 = 기존의 도시개발사업은 토지 수용후 용도변경을 한 후 시공사에게 먼저 주거용지를 매각해 수익을 창출해왔다. 즉 도시개발을 하는 것이 아닌 수익사업 위주인 주거사업만을 우선시 해왔다. 하지만 민자도로 통행료 인하와 연계한 새로운 방식의 도시개발을 추진하면 종합적이고 구체화된 특화도시개발이 가능해 추가적인 개발이익이 창출된다.
앞서 지적한 대로 민자도로 통행료가 없어지는 것을 전제로 하면 통행료 ‘없는’ 땅이 돼 새로운 가치가 창출된다.
뿐만 아니라 새로운 방식은 ‘택지매각→아파트 분양’이 아니라 도시 전체에 대한 종합적인 계획을 수립해 패키지를 매각하기 때문에 또 다른 가치를 창출할 수 있다. 예를 들어 교육시스템이 잘 갖추어진 도시를 전제로 한 주거단지의 매각과 그렇지 않은 주거단지의 매각은 가격에 차이가 날 수밖에 없다.
도시계획단계에서 국제도시나 영어타운, 첨단과학단지 등 그 도시의 성격을 정하고 그에 따라 구체적인 교육시스템과 각종 인프라를 포함한 설계를 하고, 정원에 심을 화초 색깔까지 정하는 등 완벽한 도시계획을 전제로 한 완성된 조건으로서 주거단지를 매각하면 그렇지 않을 때보다 10% 이상의 가치를 창출할 수 있다.
기존과 같이 토지매각과 개발시행을 분리시키는 것이 아니라 이를 결합해, 땅으로부터의 수익과 시행을 통한 수익을 하나의 프로그램에 의해 짜여진 패키지를 개발업자에게 매각할 수 있어야 한다.
이렇게 되면 창의성을 발휘할 수 있는 여건이 마련되고 창의성 여하에 따라 도시의 가치가 얼마든지 높아질 수 있다.

◆민자사업의 새로운 차원 개척 = 이러한 방식의 새로운 도시개발은 다른 한편에서 기존의 SOC민간투자사업(약칭 민자사업)의 문제점을 해결하는 것이기도 하다.
기존의 민자사업은 도로 터널 등 사회기반시설을 마련한다는 장점이 있음에도 불구하고 부풀려진 통행량 예측과 이에 따른 손실을 메우기 위한 막대한 예산지원, 높은 통행료로 인한 이용자들의 불만, 불투명한 시공사 선정과 과도한 공사비의 소요 등의 문제를 낳았다.
하지만 민자도로 통행료 인하와 연계된 새로운 도시개발사업을 추진하면 이같은 문제를 모두 해결하고 새로운 시너지를 창출할 수도 있다.
통행료를 개발이익의 일부로 대체하기 때문에 민자도로에 대한 최소수익보장과 같은 국가보상을 받지 않아도 돼 국고에 이득이 될 뿐만 아니라, 통행료가 사라져 이용자들이 모두 환영할 것이다.
통행료 인하로 개발가치가 상승해 개발금융이 활성화되면서 부동자금을 유동화할 수 있고, 따라서 건설시장이 획기적으로 확대될 수 있다.
또한 선진화된 특화도시를 만들 수 있는 기회가 창출되며 이러한 것들을 통해 지방자치단체의 발전에 이바지 할 수 있다. 이러한 방식으로 개발이 활발히 진행되고 이에 따라 통행량이 늘어나면 다시 개발가치가 상승하는 선순환을 통한 시너지 효과 창출이 가능하게 된다.

◆인천경제자유구역 활성화 기대 = 하지만 개발사업이 성공하기 위해서는 전제 조건이 있다. 여러 개의 프로젝트로 구성돼 있는 개발사업을 민자도로 통행료 인하와 연계하는 종합적인 프로그램관리 능력이 필수적이다.
철저한 금융 중심의 사업으로 투명성을 확보하고 개발이익을 인천경제자유구역에 재투자하고, 인천대교 통행료 인하와 연계되도록 금융적 구조를 구성해 인천경제자유구역개발에 대한 투자를 안정화 시키는 것이 협약에 확고히 반영돼야 한다.
이는 인천시가 세계적 프로그램관리 회사인 에이맥사와 공동으로 인천대교 주식회사를 만들어 인천대교 건설을 추진했듯이 같은 방식의 민관 합작 개발자산관리회사를 만들면 된다.
이 회사는 사업 특성에 맞는 개발권자를 선정하기 위한 준비부터 완성할 때까지 관리 프로그램을 세워 시공사까지 관리할 수 있는 체계를 세워야 한다.
경제위기로 각종 개발사업이 위축되고 있는 현재, 인천대교 통행료 인하와 연계한 새로운 도시개발사업 추진은 침체에 빠진 인천경제자유구역사업에 새 활력을 일으켜 한국경제의 희망의 빛이 될 수 있을 것으로 기대된다.
장병호 기자 bhjang@naeil.com

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