[시프트 시리즈, 사는 것에서 사는 곳으로]장기전세주택 입법화, 전국으로 확산
법 개정 따른 제도 보완 필요 … 역세권 등 공급확대 방안 마련
지역내일
2009-06-25
서울시가 2007년 6월 11일 시민들의 주택 패러다임을 바꾸기 위해 야심차게 내놓은 시프트(Shift·장기전세주택)가 2년만에 자리를 잡아가고 있다. 주택이 소유의 개념에서 실용의 개념으로, 사는(buy) 것에서 사는(live) 곳으로 바뀌고 있는 것이다. 기존 저소득층을 대상으로 한 소형아파트 위주의 영구임대주택이나 국민임대주택과 달리 시프트는 중·소형에서 대형까지 다양한 규모의 주택을 저렴한 가격에 공급하고 있어 인기를 얻고 있다.
내일신문은 시프트가 가져온 주택에 대한 인식전환과 실제 거주하는 주민들의 반응, 앞으로의 과제에 대해 심층 분석하고자 한다.
서울시가 2년 전부터 본격 추진하고 있는 장기전세주택(시프트) 정책이 전국으로 확대된다.
서울시의 시프트 정책은 주택은 ‘사는(매입) 것’이라는 사람들의 생각을 ‘사는(거주) 곳’으로 바꾼 대표적인 사례가 되고 있다.
미분양 아파트로 심각한 지방의 경우 시프트를 적극 활용할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
정부와 끊임없는 협의, 법제화
시프트가 임대주택의 한 유형으로 법제화한 데는 서울시의 노력이 크다.
서울시가 법제화를 정부에 건의한 뒤 정부와 협의를 계속한 결과, 지난해 5월 임대주택 중 하나로 장기전세주택의 개념을 도입하기로 전격 합의했다. 관련법 개정을 통해 지난 3월 25일 ‘임대주택법’에 장기전세주택은 임대주택의 한 유형으로 도입됐다.
오는 6월 26일부터 시행에 들어가면서 올 하반기부터는 전국에 장기전세주택을 공급할 수 있는 법적 근거가 마련될 전망이다.
지난 2월 3일 공포되고 5월 4일 시행된 ‘주택법’과 시행령, 주택조례에는 역세권 민간부문 시프트 공급방안이 명시됐다. 민간부문에서 장기전세주택을 건설할 경우 용적률을 완화하고 완화된 용적률의 100분의 60 이하의 범위에서 임대주택을 시·도지사에게 표준건축비로 공급하게 된다. 서울시는 주택조례를 5월 28일 개정해 100분의 50으로 결정했다.
또 지난 4월 21일 공포된 ‘도시 및 주거환경정비법’에는 재건축소형주택은 완화된 용적률의 일부를 임대주택 또는 전세주택으로 활용하도록 했다.
역세권 공급물량 확대
결국 이런 법제화의 목표는 장기전세주택을 원하는 서민들이 실제 거주할 수 있도록 하기 위해서다. 지금보다 많은 물량과 다양한 규모, 시민들이 선호하는 지역에 공급할 수 있어야 한다.
앞으로 서울 뉴타운 내 역세권 지역에 장기전세주택(브랜드명 시프트) 공급이 확대될 전망이다. 서울시는 재정비촉진지구 내 역세권 지역에 용도지역을 상향해 증가된 용적률의 절반을 장기전세주택으로 짓도록 기본계획(재정비촉진계획)을 변경하기로 했다.
기본계획이 변경될 역세권에 해당하는 지역은 17개 자치구, 22개 재정비촉진지구로 면적이 3.84㎢에 달한다.
1차 역세권(반경 250m 이내)은 2·3종 일반주거지역을 준주거지역까지 용도를 상향할 수 있으며 최고 500%까지 높아질 수 있다. 2차 역세권(반경 250~500m)도 2종 일반주거지역(최고 250%)에서 3종 일반주거지역(최고 300%)으로 상향 조정이 가능해진다. 시는 대신 증가된 용적률의 절반을 장기전세주택으로 건립하도록 해 공급을 증가시킨다는 계획이다.
또 서울시는 도시환경정비사업으로도 역세권 시프트를 추진할 수 있도록 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정이 올 하반기중에 이루어지도록 추진하고 있다.
이와 함께 서울시는 임대주택법 시행령과 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙의 개정을 준비, 국토해양부와 협의를 진행할 계획이다. 개정이 필요한 내용에는 정기전세주택의 정의와 매각제한, 임대보증금 및 임대료, 입주자 선정 등 임대조건이 포함된다.
전국으로 확산 전망
법제화되면서 ‘시프트’가 서울을 벗어나 수도권은 물론 전국 곳곳에 뿌리를 내릴 것으로 기대된다. 지역적 범위가 확산될수록 당초 목표로 했던 주택에 대한 패러다임 전환의 속도도 비례하여 빨라질 것으로 예상된다.
서울시 관계자는 “오세훈 시장이 역점적으로 추진했던 정책이니만큼 시장이 바뀌면 흐지부지되는 것 아닌가 하는 우려도 있었다”며 “이제 법제화된 만큼 시프트를 안정적으로 공급·운영할 수 있는데다 미분양이 많은 전국으로 확산되는 계기가 됐다”고 말했다.
또 정부로부터 입주자 선정 권한을 일정부분 위임 받아 자치단체 특성을 반영하는 등 사회적 배려가 필요한 계층에게 혜택이 돌아갈 수 있는 주택공급 모델 수립이 가능해진 점도 의미가 있다.
재당첨 제한 등 제도 보완 필요
한편 장기전세주택이 2년 동안 공급되면서 생각지 못했던 부작용이 발생해 제도 보완이 필요하다는 지적이다.
특히 최근 분양되는 시프트 분양률이 100대 1을 넘어서는 가운데 2중 3중으로 당첨되는 경우도 있다. 그만큼 필요한 시민에게 주택이 공급되지 않는다는 점이다.
이를 방지하기 위해 서울시는 8월부터 시프트의 재당첨을 제한할 방침이다. 첫번째 당첨 이후 경과한 시간에 따라 감점을 두는 방식을 도입한다는 얘기다. 현행 주택공급 규칙은 분양가상한제 적용을 받는 주택에 당첨되면 1~5년간 다른 분양주택의 입주자 선정을 제한하지만 임대주택은 재당첨 제한이 없다.
임대주택의 일종인 시프트 역시 가구주 나이와 부양가족수, 서울시 거주기간 등 가점이 높거나 청약저축 총액이 많으면 한번 당첨돼 입주한 뒤에도 다른 시프트로 언제든지 옮겨 다닐 수 있다.
지난 2년간 공급된 시프트 5217가구 중 총 390가구가 2~5회 중복 당첨됐고 그중 20가구는 다른 시프트로 이주했다.
시는 그러나 중복 당첨이 다른 청약대기자들의 기회를 빼앗고 주택 공급·관리 측면에서도 낭비라는 판단에 따라 8월 제11차 입주자 모집부터 재당첨 제한 제도를 적용키로 하고 관련 규정의 개정을 추진 중이다.
다만 시프트가 임대주택인 점을 고려해 일정기간 청약을 전면 금지하는 방식이 아니라 당첨 후 경과한 기간에 따라 입주자 선정 기준 점수를 깎는 간접제한 방식으로 운영할 예정이다. 기존 입주자에는 새로운 규정을 소급 적용할 수 없어 다른 방식으로 제한을 두는 방안을 검토하고 있다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
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내일신문은 시프트가 가져온 주택에 대한 인식전환과 실제 거주하는 주민들의 반응, 앞으로의 과제에 대해 심층 분석하고자 한다.
서울시가 2년 전부터 본격 추진하고 있는 장기전세주택(시프트) 정책이 전국으로 확대된다.
서울시의 시프트 정책은 주택은 ‘사는(매입) 것’이라는 사람들의 생각을 ‘사는(거주) 곳’으로 바꾼 대표적인 사례가 되고 있다.
미분양 아파트로 심각한 지방의 경우 시프트를 적극 활용할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
정부와 끊임없는 협의, 법제화
시프트가 임대주택의 한 유형으로 법제화한 데는 서울시의 노력이 크다.
서울시가 법제화를 정부에 건의한 뒤 정부와 협의를 계속한 결과, 지난해 5월 임대주택 중 하나로 장기전세주택의 개념을 도입하기로 전격 합의했다. 관련법 개정을 통해 지난 3월 25일 ‘임대주택법’에 장기전세주택은 임대주택의 한 유형으로 도입됐다.
오는 6월 26일부터 시행에 들어가면서 올 하반기부터는 전국에 장기전세주택을 공급할 수 있는 법적 근거가 마련될 전망이다.
지난 2월 3일 공포되고 5월 4일 시행된 ‘주택법’과 시행령, 주택조례에는 역세권 민간부문 시프트 공급방안이 명시됐다. 민간부문에서 장기전세주택을 건설할 경우 용적률을 완화하고 완화된 용적률의 100분의 60 이하의 범위에서 임대주택을 시·도지사에게 표준건축비로 공급하게 된다. 서울시는 주택조례를 5월 28일 개정해 100분의 50으로 결정했다.
또 지난 4월 21일 공포된 ‘도시 및 주거환경정비법’에는 재건축소형주택은 완화된 용적률의 일부를 임대주택 또는 전세주택으로 활용하도록 했다.
역세권 공급물량 확대
결국 이런 법제화의 목표는 장기전세주택을 원하는 서민들이 실제 거주할 수 있도록 하기 위해서다. 지금보다 많은 물량과 다양한 규모, 시민들이 선호하는 지역에 공급할 수 있어야 한다.
앞으로 서울 뉴타운 내 역세권 지역에 장기전세주택(브랜드명 시프트) 공급이 확대될 전망이다. 서울시는 재정비촉진지구 내 역세권 지역에 용도지역을 상향해 증가된 용적률의 절반을 장기전세주택으로 짓도록 기본계획(재정비촉진계획)을 변경하기로 했다.
기본계획이 변경될 역세권에 해당하는 지역은 17개 자치구, 22개 재정비촉진지구로 면적이 3.84㎢에 달한다.
1차 역세권(반경 250m 이내)은 2·3종 일반주거지역을 준주거지역까지 용도를 상향할 수 있으며 최고 500%까지 높아질 수 있다. 2차 역세권(반경 250~500m)도 2종 일반주거지역(최고 250%)에서 3종 일반주거지역(최고 300%)으로 상향 조정이 가능해진다. 시는 대신 증가된 용적률의 절반을 장기전세주택으로 건립하도록 해 공급을 증가시킨다는 계획이다.
또 서울시는 도시환경정비사업으로도 역세권 시프트를 추진할 수 있도록 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정이 올 하반기중에 이루어지도록 추진하고 있다.
이와 함께 서울시는 임대주택법 시행령과 시행규칙, 주택공급에 관한 규칙의 개정을 준비, 국토해양부와 협의를 진행할 계획이다. 개정이 필요한 내용에는 정기전세주택의 정의와 매각제한, 임대보증금 및 임대료, 입주자 선정 등 임대조건이 포함된다.
전국으로 확산 전망
법제화되면서 ‘시프트’가 서울을 벗어나 수도권은 물론 전국 곳곳에 뿌리를 내릴 것으로 기대된다. 지역적 범위가 확산될수록 당초 목표로 했던 주택에 대한 패러다임 전환의 속도도 비례하여 빨라질 것으로 예상된다.
서울시 관계자는 “오세훈 시장이 역점적으로 추진했던 정책이니만큼 시장이 바뀌면 흐지부지되는 것 아닌가 하는 우려도 있었다”며 “이제 법제화된 만큼 시프트를 안정적으로 공급·운영할 수 있는데다 미분양이 많은 전국으로 확산되는 계기가 됐다”고 말했다.
또 정부로부터 입주자 선정 권한을 일정부분 위임 받아 자치단체 특성을 반영하는 등 사회적 배려가 필요한 계층에게 혜택이 돌아갈 수 있는 주택공급 모델 수립이 가능해진 점도 의미가 있다.
재당첨 제한 등 제도 보완 필요
한편 장기전세주택이 2년 동안 공급되면서 생각지 못했던 부작용이 발생해 제도 보완이 필요하다는 지적이다.
특히 최근 분양되는 시프트 분양률이 100대 1을 넘어서는 가운데 2중 3중으로 당첨되는 경우도 있다. 그만큼 필요한 시민에게 주택이 공급되지 않는다는 점이다.
이를 방지하기 위해 서울시는 8월부터 시프트의 재당첨을 제한할 방침이다. 첫번째 당첨 이후 경과한 시간에 따라 감점을 두는 방식을 도입한다는 얘기다. 현행 주택공급 규칙은 분양가상한제 적용을 받는 주택에 당첨되면 1~5년간 다른 분양주택의 입주자 선정을 제한하지만 임대주택은 재당첨 제한이 없다.
임대주택의 일종인 시프트 역시 가구주 나이와 부양가족수, 서울시 거주기간 등 가점이 높거나 청약저축 총액이 많으면 한번 당첨돼 입주한 뒤에도 다른 시프트로 언제든지 옮겨 다닐 수 있다.
지난 2년간 공급된 시프트 5217가구 중 총 390가구가 2~5회 중복 당첨됐고 그중 20가구는 다른 시프트로 이주했다.
시는 그러나 중복 당첨이 다른 청약대기자들의 기회를 빼앗고 주택 공급·관리 측면에서도 낭비라는 판단에 따라 8월 제11차 입주자 모집부터 재당첨 제한 제도를 적용키로 하고 관련 규정의 개정을 추진 중이다.
다만 시프트가 임대주택인 점을 고려해 일정기간 청약을 전면 금지하는 방식이 아니라 당첨 후 경과한 기간에 따라 입주자 선정 기준 점수를 깎는 간접제한 방식으로 운영할 예정이다. 기존 입주자에는 새로운 규정을 소급 적용할 수 없어 다른 방식으로 제한을 두는 방안을 검토하고 있다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
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