도로·공원 등 정비기반시설 많이 포함된 지역 … 개발기간 동안 사용료 내야

서초구청이 구청 소유의 토지가 아파트 단지 내에 포함된 재건축의 경우 준공시점까지 구유지 사용에 대한 사용료를 받아냄에 따라 전국의 재건축·재개발 지역에도 파장이 예상된다.
2003년 시행된 도시 및 주거환경정비법에 따르면 지자체는 재건축·재개발 지역에 있는 정비기반시설을 사업시행자인 조합에 매각하지 못하도록 하고 있다. 다시말해 조합측에서 새롭게 설치한 정비기반시설과 준공인가통지시점에서 무상귀속과 양도가 이뤄져야 하기 때문이다.
따라서 준공인가 통지시점까지 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 소유권이 그대로 유지되고 있어 그 사용료를 서초구청이 전국최초로 부과한 것이다.
서초구청은 당초 조합측에서 사용허가를 받지 않고 이를 사용하고 있다는 이유를 들어 변상금을 부과했으나 조합의 반발은 강했다. 전국적으로 전례가 없는 일이었기 때문이다. 조합측은 “수년간 토지를 사용하는 것에 대해 서초구청이 대부계약 체결을 요구하는 등의 별다른 조치를 취하지 않았다”며 “기존부지와 신설 부지 사이는 점유·사용관계를 포함해 경제적 실질에 있어서 상호 대가관계에 있는 것인데 변상금 부과는 부당하다”고 주장하며 소송을 제기했다.
재건축 A, B단지에는 국내 대형 로펌 2곳이 각각 변론을 맡아 치열하게 법정공방을 벌였지만 결국 법적으로 사용료 부과 논리에 밀린 조합측은 구청과 합의 끝에 사용료를 내기로 했다.
또한 재건축 단지 내에 있는 구유지의 평가 시점을 사업시행인가를 신청한 때가 아니라 지자체가 인가해준 시점으로 재평가하도록 한 것 역시 서초구청의 성과다. 시간이 지날수록 부동산 가치가 상승하는 것을 고려하면 그동안은 지자체 스스로 부동산 가치를 평가절하한 것이 된다.

◆서울에만 재개발 지역 299곳 = 서울시는 2004년 6월 25일 도시 및 주거환경정비법에 의해 수립된 기본계획안에 포함된 재개발 구역을 299곳으로 최종확정하고 2010년까지 단계적으로 개발한다는 계획을 세웠다. 주로 강북지역을 중심으로 현재 재개발이 활발하게 진행되고 있다.
이들 재개발 지역에는 대부분 서울시나 각 관할 구청 소유의 도로나 공원이 있다는 점에서 서초구청의 사례가 적용될 가능성이 매우 높다.
현재 재개발 예정 지역 12곳이 관할 구청에 사업시행인가 신청을 냈다. 해당 구청은 구로구, 동대문구, 성동구, 은평구, 영등포구, 종로구 등이다.
사업시행인가 신청 전단계인 정비구역지정을 받거나 신청한 지역도 135곳이나 된다. 18개 구청이 해당된다.
이들 구청 대부분은 서초구청과 마찬가지로 개발지역 안에 포함된 구유지의 사용료 문제와 구유지 금액 평가 문제에 직면할 수밖에 없다.
서초구청 관계자는 “서초구는 재건축단지에 구유지가 많이 포함된 특수성이 있었지만 재건축보다는 재개발 구역 내에 도로가 많은 지역이 해당될 것”이라고 말했다.

◆지자체들 어떻게 해야 하나 = 최근 서울 성동구청은 항소기간을 넘겨 400억원 소송에서 패소했다. 서초구청과 극단적으로 대비되는 사건이다. 하지만 서초구청을 비롯해 다른 구청 역시 유사한 소송에서 모두 패소한 바 있다. 법 개정으로 재건축 부지 내에 있는 구유지 등을 매각하면 안되고 무상양도해야 함에도 팔았기 때문에 매각대금을 돌려달라는 조합측의 소송에 패소할 수밖에 없다. 따라서 앞으로 지자체들이 사용료를 제대로 받기 위해서는 구유지가 포함된 재건축이나 재개발조합에 대한 사업시행을 인가할 때 사용료 조건을 달아야 한다. 조합이 새로운 기반시설을 만들어 구유지와 맞바꾸는 무상양도를 하는 준공시점 전까지는 구유지 사용에 대한 사용료를 내도록하는 내용의 조건을 붙여야 분쟁을 미연에 방지할 수 있기 때문이다. 서초구청 관계자는 “다른 지자체에서는 문제삼지 않았던 일이라 구청장의 의지가 없었다면 그냥 넘어갈 수밖에 없었던 사안”이라며 “다른 사업장으로의 파급효과가 기대된다” 고 밝혔다.
이경기 기자 cellin@naeil.com
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