국토해양부 고위 관계자는 24일 “내년 서울과 수도권의 전세난이 더 심화될 수 있다”고 우려했다.
현재 서울지역 전세난은 강남에서 시작돼 인근지역으로 확산되는 형태지만 내년에는 서울 전역에서 전세난이 폭발할 가능성이 크기 때문이다.
KB국민은행연구소 나찬휘 부동산팀장도 “최근 10년간 서울지역에 평균 6만5000가구의 아파트가 공급됐지만 내년은 올해에 이어 3만가구 이하가 공급될 예정”이라며 “올해의 전세난이 내년에도 이어질 가능성이 높다”고 우려했다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난주 서울 전세시장은 강북, 은평, 종로 세 곳만 보합세를 보였고 나머지 지역은 모두 상승했다. 주간 0.2%~0.3%대 상승률을 보인 지역은 강동(0.37%) 금천(0.29%) 노원(0.26%) 구로(0.24%) 관악·광진(0.23%) 도봉(0.22%) 강서(0.21%) 서초(0.20%) 순이다.




◆공급수요 불균형은 뉴타운 때문 = 이러한 전세불안을 가중시킨 원인은 무분별한 뉴타운·재개발 사업 때문이다. 현재 서울시에서는 80개 지역에서 재건축 및 재개발 사업이 추진되고 있으며, 시행인가를 받고 관리처분을 추진 중인 지역은 31개 1만837가구에 달한다.
서울지역 재개발은 2006년만 해도 관리처분인가 사업장이 6곳(1868가구)에 불과했다. 그러나 2007년 17개 구역(1만256가구), 2008년 21개 구역(9596가구)으로 급증했다. 서울 곳곳에서 뉴타운 사업이 봇물 터지듯 진행되면서 새 주거지를 찾아야 하는 이주수요가 대규모로 발생한 것이다.
서울시 주거환경개선 자문위원회에 따르면 2006년부터 2010년까지 멸실되는 단독 및 다세대주택은 13만6346가구에 달한다. 지난해에는 1만8098가구가 철거됐으며, 올해는 3만1061가구, 내년에는 4만8689가구가 사라질 것으로 예상된다. 이에 반해 공급되는 단독 및 다세대 주택은 2006년부터 5년간 6만7134가구에 불과하다. 내년에 공급되는 주택은 멸실주택의 절반도 안되는 2만2539가구에 불과하다.
결국 정부와 서울시가 뉴타운과 재개발 사업을 계획 없이 추진하면서 현재와 같은 전세란을 불러온 것이다. 더욱이 현재 서울에서는 1개 자치구당 1개 구역 꼴로 뉴타운사업이 추진되고 있어 이들 사업이 본격화되면 서울의 임대시장 불안은 상당기간 지속될 수 있다.
뉴타운 및 재개발 사업은 사업지역 인근의 아파트는 물론 다세대와 연립주택의 전세가격을 올리고 있다. 실제 서울시의 부동산경제분석 TF팀이 서대문구 가재울 3구역 인근의 임대 시장을 조사한 결과 구역지정 단계에서 3.6%, 사업시행단계에서 5.2%, 관리처분단계에서 13.5%씩 전세가격이 상승했다. 결국 뉴타운 사업의 주변지역 전세가격 상승을 견인해 서민주거불안을 폭등시키는 결과를 낳고 있는 것이다.

◆수요·가격 모두 늘어 = 전셋값이 불안해지면서 집을 사려는 세입자들이 크게 증가했다. 부동산114는 서울 및 수도권 거주자 639명을 대상으로 3분기의 주택거래소비자 인식을 조사한 결과 ‘향후 6개월내 기존 주택을 사겠다’는 응답자가전체의 23.6%로 올 들어 최고치를 기록했다.
이는 지난해 같은 기간 16.8%보다 6.8%포인트나 높아진 것이다. 특히 전세 세입자들의 주택 구입의사가 눈에 띄게 높아졌다.
이번 조사에서 무주택자의 24.1%가 ‘집을 살 계획이 있다’고 답해 지난 분기(16.4%)보다 7.7%포인트나 증가했다. 최근 전셋값이 강세를 보이면서 서둘러 집을 장만해야겠다는 불안감이 작용한 것으로 분석된다.
새 아파트 청약을 희망하는 사람도 늘고 있다.‘향후 6개월 내 새 아파트 청약 계획이 있다’고 밝힌 응답자는 23.8%로 전분기(16.0%)에 비해 크게 증가했다.
6개월 전과 비교해 현재 거주주택의 가격 변화를 묻는 ‘주택가격평가지수’는 올 3분기 118.2를 기록하며 2분기(94.2)에 비해 24포인트 급등했다.
이 지수가 100을 넘으면 살고 있는 집의 집값이 올랐다는 의미다. 앞으로 6개월 후의 주택가격을 예측하는 ‘주택가격전망지수’도 129.8을 기록해 전반적으로 집값이 오를 것이라는 전망이 우세한 것으로 나타났다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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