[내일시론]부동산은 과연 불패인가(장명국)
지역내일
2009-09-07
부동산은 과연 불패인가
한국의 부동산 가격은 끊임없이 올랐다. 경제학자를 남편으로 둔 부인들은 불만이 매우 높다. 대다수 경제학자들은 우리나라 부동산값이 과도하게 높기 때문에 곧 떨어질 것이라고 주장했지만 그 결과는 반대로 나타났다. 대다수 경제학자들은 가정경제에서 주도권을 잃어버렸다. 작년 미국의 금융위기가 서브프라임 모기지, 즉 부동산에서 시작되었지만 한국의 부동산은 잠시 주춤거리다가 원상을 회복했다. 서울 강남3구 등 재개발·재건축·뉴타운 지역에서는 다시 급등했고 덩달아 전세값도 폭등하기 시작했다. 땅값은 사실상 정부 정책에 의해 결정되어 왔다. 지난 50년간 정부는 건설경기 활성화를 통해 경기부양을 해왔다고 해도 과언이 아니다.
재개발·뉴타운으로 급등하는 집값·전세값
우리와 비슷한 경제성장을 해온 일본의 경우 1990년대에 이미 부동산값이 세계에서 가장 높았다. 수출에서 벌어들인 돈으로 기업들은 끊임없이 부동산을 매입했고 정부는 재정을 투입해 도로 등 사회간접시설을 늘렸다. 자민당 경기부양책의 일환이었다. ‘잃어버린 10년’은 일본 부동산의 거품이 붕괴되면서 나타났다.
이러한 발전 방향에 대해 반기를 든 세력들이 바로 일본 민주당 그룹이다. 그들은 자민당에서 이탈한 정치세력으로 이른바 구 사회당 등 진보세력을 흡입해 새로운 일본을 건설하자는 공약으로 집권에 성공했다. 과반수 의석을 훌쩍 넘었지만 연립정부를 구성하려 하고 있다. 곧 총리가 될 하토야마는 그 조부가 자민당 창당주역으로 총리였고 부친도 외무대신이었으며 그 역시 약관 39세에 자민당 의원이 되었다. 실세인 오자와 역시 자민당 출신 의원이었다.
미국의 변화는 일본보다 훨씬 역동적이다. 공화당 부시 정권 8년간 미국은 이라크전쟁 등으로 도덕성이 추락하고 비우량주택담보대출 사태로 전 세계 금융위기의 진원지로 등장해 지도력에 심대한 타격을 입었다. 공화당이 참패하고 미 역사상 최초의 흑인 대통령인 오바마 정권이 등장한 것도 부동산 버블이 꺼졌기 때문이다.
경제위기는 정권을 바꾸는 필요조건이다. 우리 경우도 1997년 외환위기를 통해 평화적 정권교체가 이루어졌다.
부동산에서 시발된 경제위기는 권력과 유착된 토지를 기반으로 한 기득권 세력의 토대를 붕괴시키는 조건을 만들어낸다. 권력과 유착한 토지는 전근대적 잔재의 상징이다. 국민의 혈세인 재정을 투여하여 부동산값을 폭등시키는 것은 경제발전에 역행하는 퇴행 그 자체이다. 여기에 온갖 비리와 부패가 존재한다.
지난 정부는 빈부격차를 줄이고 균형발전을 위해 노력했다. 그러나 부동산 정책의 실패로 결과는 반대로 나타났다. 서울 강남3구 등에서 시작된 부동산 폭등이 바로 그것이다. 부동산값이 뛰면서 땅 없고 집 없는 젊은이들, 근로자들, 서민들은 허탈, 소외, 분노했다. 2005년 12월 도시재정비특별촉진법, 즉 뉴타운법이 만들어지면서 당시 집권 여당은 자신들의 지지기반인 도시서민 대중의 지지를 잃게 된다.
재건축·재개발·뉴타운의 경우 세 차례의 가격상승 기회가 생긴다. 조합설립추진위원회가 만들어질 때, 조합설립이 인가받고 시공사가 선정될 때, 착공·준공·입주시기 3차례에 걸쳐 가격이 급등한다. 강남의 경우 3억짜리가 15억으로 5배 오르게 된다. 지금은 국민소득 대비 부동산이 가장 비싼 나라가 한국이다.
부동산발 가계금융대란 오고 있다
빈부격차는 확대된다. 집을 가지려면 가계대출 때문에 가계부채가 급증한다. 부동산 가계빚이 341조원이고 총 가계부채가 697조원이다. 1년 전보다 37조원이 늘었다. 빚은 늘었는데 국민총가처분소득은 제자리걸음이다. 가계부채 상환능력은 사상 최악이다. 당연히 내수소비가 늘어나기 어렵다. 장사가 안된다. 수출도 -20%이다. 환율과 재정으로 이 위기를 극복하고 있다. 당연히 재정적자가 심해지고 있다. 정부빚이 작년에는 15조원, 올해는 51조가 늘어 총 366조원이다.
2만달러까지는 그럭저럭 버틸 수 있다. 2만달러가 넘어서면 부동산발 가계금융대란에서 시작된 위기를 대처할 재정과 같은 수단도 없다. 위기가 오고 있다. 이 정부 임기말이 위태롭다. 정부빚과 가계빚이 너무 가파르게 증가하고 있기 때문이다. 일본과 미국처럼 부동산발 위기가 닥칠 가능성이 너무나 높다.
장명국 발행인
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한국의 부동산 가격은 끊임없이 올랐다. 경제학자를 남편으로 둔 부인들은 불만이 매우 높다. 대다수 경제학자들은 우리나라 부동산값이 과도하게 높기 때문에 곧 떨어질 것이라고 주장했지만 그 결과는 반대로 나타났다. 대다수 경제학자들은 가정경제에서 주도권을 잃어버렸다. 작년 미국의 금융위기가 서브프라임 모기지, 즉 부동산에서 시작되었지만 한국의 부동산은 잠시 주춤거리다가 원상을 회복했다. 서울 강남3구 등 재개발·재건축·뉴타운 지역에서는 다시 급등했고 덩달아 전세값도 폭등하기 시작했다. 땅값은 사실상 정부 정책에 의해 결정되어 왔다. 지난 50년간 정부는 건설경기 활성화를 통해 경기부양을 해왔다고 해도 과언이 아니다.
재개발·뉴타운으로 급등하는 집값·전세값
우리와 비슷한 경제성장을 해온 일본의 경우 1990년대에 이미 부동산값이 세계에서 가장 높았다. 수출에서 벌어들인 돈으로 기업들은 끊임없이 부동산을 매입했고 정부는 재정을 투입해 도로 등 사회간접시설을 늘렸다. 자민당 경기부양책의 일환이었다. ‘잃어버린 10년’은 일본 부동산의 거품이 붕괴되면서 나타났다.
이러한 발전 방향에 대해 반기를 든 세력들이 바로 일본 민주당 그룹이다. 그들은 자민당에서 이탈한 정치세력으로 이른바 구 사회당 등 진보세력을 흡입해 새로운 일본을 건설하자는 공약으로 집권에 성공했다. 과반수 의석을 훌쩍 넘었지만 연립정부를 구성하려 하고 있다. 곧 총리가 될 하토야마는 그 조부가 자민당 창당주역으로 총리였고 부친도 외무대신이었으며 그 역시 약관 39세에 자민당 의원이 되었다. 실세인 오자와 역시 자민당 출신 의원이었다.
미국의 변화는 일본보다 훨씬 역동적이다. 공화당 부시 정권 8년간 미국은 이라크전쟁 등으로 도덕성이 추락하고 비우량주택담보대출 사태로 전 세계 금융위기의 진원지로 등장해 지도력에 심대한 타격을 입었다. 공화당이 참패하고 미 역사상 최초의 흑인 대통령인 오바마 정권이 등장한 것도 부동산 버블이 꺼졌기 때문이다.
경제위기는 정권을 바꾸는 필요조건이다. 우리 경우도 1997년 외환위기를 통해 평화적 정권교체가 이루어졌다.
부동산에서 시발된 경제위기는 권력과 유착된 토지를 기반으로 한 기득권 세력의 토대를 붕괴시키는 조건을 만들어낸다. 권력과 유착한 토지는 전근대적 잔재의 상징이다. 국민의 혈세인 재정을 투여하여 부동산값을 폭등시키는 것은 경제발전에 역행하는 퇴행 그 자체이다. 여기에 온갖 비리와 부패가 존재한다.
지난 정부는 빈부격차를 줄이고 균형발전을 위해 노력했다. 그러나 부동산 정책의 실패로 결과는 반대로 나타났다. 서울 강남3구 등에서 시작된 부동산 폭등이 바로 그것이다. 부동산값이 뛰면서 땅 없고 집 없는 젊은이들, 근로자들, 서민들은 허탈, 소외, 분노했다. 2005년 12월 도시재정비특별촉진법, 즉 뉴타운법이 만들어지면서 당시 집권 여당은 자신들의 지지기반인 도시서민 대중의 지지를 잃게 된다.
재건축·재개발·뉴타운의 경우 세 차례의 가격상승 기회가 생긴다. 조합설립추진위원회가 만들어질 때, 조합설립이 인가받고 시공사가 선정될 때, 착공·준공·입주시기 3차례에 걸쳐 가격이 급등한다. 강남의 경우 3억짜리가 15억으로 5배 오르게 된다. 지금은 국민소득 대비 부동산이 가장 비싼 나라가 한국이다.
부동산발 가계금융대란 오고 있다
빈부격차는 확대된다. 집을 가지려면 가계대출 때문에 가계부채가 급증한다. 부동산 가계빚이 341조원이고 총 가계부채가 697조원이다. 1년 전보다 37조원이 늘었다. 빚은 늘었는데 국민총가처분소득은 제자리걸음이다. 가계부채 상환능력은 사상 최악이다. 당연히 내수소비가 늘어나기 어렵다. 장사가 안된다. 수출도 -20%이다. 환율과 재정으로 이 위기를 극복하고 있다. 당연히 재정적자가 심해지고 있다. 정부빚이 작년에는 15조원, 올해는 51조가 늘어 총 366조원이다.
2만달러까지는 그럭저럭 버틸 수 있다. 2만달러가 넘어서면 부동산발 가계금융대란에서 시작된 위기를 대처할 재정과 같은 수단도 없다. 위기가 오고 있다. 이 정부 임기말이 위태롭다. 정부빚과 가계빚이 너무 가파르게 증가하고 있기 때문이다. 일본과 미국처럼 부동산발 위기가 닥칠 가능성이 너무나 높다.
장명국 발행인
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