문패 : 누구를 위한 뉴타운인가

편집자주 :
2010년 6월 전국은 또다시 선거열풍으로 휩싸이게 된다.
전국 230개 기초단체와 16개 광역단체장을 뽑는 선거에서 뉴타운 개발은 또다시 핵심 이슈로 떠오를 전망이다. 이명박 대통령 당선의 일등 공신인 뉴타운 개발은 여전히 현재 진행형이다. 2003년 당시 뉴타운지구로 지정된 지역주민들은 개발이익에 대한 기대감으로 부풀었다. 그런데 지금 주민들은 뉴타운사업이 자신을 보금자리에서 내쫓는 악역을 하고 있다며 반대 목소리를 높이고 있다.
그런데도 뉴타운 사업은 돈벌어주는 사업으로 포장돼 서울을 넘어 수도권과 지방으로 확산되고 있다. 뉴타운 개발사업의 실체를 집중 분석하고 친환경적 리모델링으로 전환되는 계기를 마련하고자 한다.

“뉴타운으로 단칸방에서도 쫓겨날 판”
노후도 19% 지역도 재개발 … 2012년까지 멸실가구 대비 공급량 6만세대 부족

서울시가 노후도가 낮은 지역에서도 무차별 재개발하면서 2006년부터 2012년까지 서울지역에서 6만여가구가 쫓겨날 전망이다. 가구당 평균 3명을 기준으로 할 경우 18만명의 원주민들이 쫓겨나야 한다.
서울시에 따르면 시내 재개발구역 가운데 44곳의 노후·불량건축물 비율이 60% 미만인 것으로 나타났다. 노후도는 해당구역 내 지은 지 20년 이상 된 건물 비율을 뜻한다.
노후도가 40% 미만인 지역 역시 11곳에 달했고 신길16-2구역의 노후도는 19.2%인 것으로 나타났다. 5채 중 4채가 노후주택이 아닌 멀쩡한 집인데도 재개발사업이 진행되고 있어 쫓겨나는 서민들이 많을 수밖에 없다.

◆“외곽이나 시골로 떠나야하나” =
특히 서민을 위한 소형·저렴한 주택 공급 부족으로 원주민 정착률이 20% 정도밖에 안되는 뉴타운 지역(23만 가구 거주)에서 쫓겨나는 주민들은 훨씬 늘어난다.
왕십리뉴타운 주거세입자 김 모(51)씨는 “방2칸짜리 전세 5000만원에 살다가 지난달에 보증금 500만원에 28만원짜리 월세인 단칸방으로 옮겼다”며 “월세방도 힘들게 구했는데 이제 뉴타운사업으로 외곽이나 시골로 떠나야할지 모른다”고 하소연했다.
서울시에 따르면 연도별 누적 주택 부족분은 2006년부터 2009년까지 8639가구에서 2010년 7795가구로 소폭 감소했다가 2011년 4만5142가구, 2012년 6만152가구로 급격히 증가할 것으로 예상된다. 주택 부족분이 급증하는 이유는 뉴타운 지역이 본격 철거가 예상되는 시점이기 때문이다.
수요공급을 단순 비교하더라도 거주할 공간이 6만가구가 부족한데 택지개발이 이뤄지면 집값과 전세값 상승으로 인해 원주민들은 살 던 집을 떠날 수밖에 없다.
특히 올해와 내년에 주택 공급량이 멸실량보다 적은 자치구는 성동구로 8716가구가 부족하다. 다음으로는 양천구(5087가구 부족) 영등포구(3574가구) 서대문구(2742가구) 노원구(1945가구) 마포구(1353가구) 순이었다.(그래프 참조)

◆1~8월 전세값 평균 5.4% 상승 =
노원구와 인접한 도봉구, 서대문구와 접한 마포구의 경우 인접 지역 모두 부족해 이들 자치구의 경우 전세대란이 심각할 전망이다.
서울시는 올초부터 멸실량 과다로 전세값이 상승한 것으로 나타났다. 국민은행의 자료를 분석한 결과 1월부터 8월까지 서울시는 평균 5.4% 전세값이 상승했고 정부가 지난달 23일 ‘전세시장 안정대책’을 발표한 이후에도 전세가격은 계속 상승하고 있다.
국회 국토해양위 조정식 의원이 조사한 결과 지난 1월 2일 양천구 신월동 73㎡ 주택 전세가격이 6000만원에서 8월 14일 8500만원으로 42%(2500만원)나 급등했다. 이로 인해 이곳에 살던 세입자는 전세값 상향요구로 경기도로 이사했다. 지난해 7월 1억2000만원이던 영등포구 문래동 26평 아파트 전세값이 올 9월 1억6000만원으로 33%(4000만원) 올랐다.

◆중·대형 아파트 위주 개발, 원주민 입주 어려워 =
뉴타운 지역에는 저렴하고 규모가 적은 아파트 보다 중·대형아파트 위주로 개발하기 때문에 원주민들이 입주하기 어려운 형편이다.
스피드뱅크에 따르면 내년 입주예정인 전용 85㎡미만 가구는 1만1709가구로 85㎡이상 입주예정 가구(2만5156가구)의 절반에도 못미친다.
서울시 자료에 따르면 관리처분계획이 인가된 22개 뉴타운 지구에 거주하는 세입자 세대수는 2만7236세대인데 반해 새로 공급되는 임대주택은 5397호에 불과하다.
이은정 왕십리뉴타운 세입자대책위원장은 “왕십리가 도심에 가까워 3000만~4000만원 수준이던 전세값이 1억원이 넘어간다”며 “주거이전비 1000만원 정도 받지만 소형주택이 줄어들면서 방을 구할 수 없어 뉴타운 지역 원주민들은 방도 없이 쫓겨나고 있는 실정”이라고 말했다.
뉴타운으로 대표되는 서울시 주거정책이 서민들을 보금자리에서 내쫓는 정책이라는 지적이다. 이명박 대통령을 당선시켰던 뉴타운이 내년 지방선거에서 어떤 역할을 할 지 주목된다.
김선일 기자 sikim@naeil.com

"싹쓸이 재개발, 뉴타운 전면 재검토해야"

값싼 주택 대량멸실 "원주민 내쫓고 전세값만 올린다"
재정착 지원대책 시급 … 양도세 강화로 불로소득 환수

인터뷰 / 남상오 주거복지연대 사무총장

“서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운은 ‘싹쓸이 재개발’이어서 강남북 균형개발이라는 애초 취지는 퇴색한데 반해 시장교란과 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다.”
오랜 기간 시민단체에서 서민 주거복지를 문제를 전문적으로 연구해 온 남상오 주거복지연대 사무총장은 내일신문과의 인터뷰에서 “뉴타운사업은 즉각 중단하거나 전면 재고해야 한다”고 주장했다.
남 사무총장은 “현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인 가구가 전체의 40%를 넘는데 고급주거지를 지향하기 있다”며 “이는 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업에 불과하다”고 말했다. 그는 이어 “여기에 재정착을 돕는 근본적인 세입자대책마저 없이 뉴타운 원주민 대부분을 주거지 외곽으로 내쫒고 있다”고 지적했다.
남 총장은 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화와 원주민의 집과 일자리 확보 등 최소한의 거주민 보호 정책 없이 추진하는 지금 같은 뉴타운사업은 전면 재검토해야 한다고 강조했다.

뉴타운 개발의 가장 큰 문제점을 꼽는다면.
-현행 뉴타운의 가장 큰 문제는 도시빈곤층도 ‘함께 살 수 있는 동네’를 만드는 개발방식이 아니라는 점이다. 뉴타운 이후 전세가 4000만원 미만 주택비율은 사업전 83%에서 0%로, 전용면적 60㎡이하 주택비율도 사업전 63%에서 30%로 줄어든다.
중대형 비율만 높아져서 당초 전용 18평 이하 5000만원 미만의 가격으로 살던 대부분의 사람들에게는 ‘그림의 떡’이 된다는 얘기다. 특히 대부분 주민들이 외곽으로 이주하게 돼 서민주거불안만 키우고 있다. 저렴한 주택의 대량멸실로 서민들의 주거비 부담증가와 주변지역 전월세가격을 급등시키는 요인이기도 하다.

세입자는 물론 원주민들도 불만이 많다. 왜 그런가
-중대형 40%를 공급하는 현행 뉴타운방식은 해당지역에 거주하는 1∼2인가구가 전체의 40%를 넘어서고 있는데 고급주거지를 지향하기 때문에 결과적으로 원주민을 퇴출시키고 새로운 중산층을 유입하는 ‘사람바꿔치기식’ 개발사업이라는 점에서 그렇다.
재정착을 돕는 근본적인 세입자대책이 없는 점도 큰 문제다. 뉴타운지역의 세입자세대수 대비 임대주택 건립비율은 18.85%로 10 가구중 2 가구만 임대주택에 입주가 가능하다.

세입자에 대한 보상대책은 어떻게 해야하나.
-우선 세입자보상이 개발사업마다 제 각각인 게 문제다. 특히 민간개발에선 아예 세입자보상이 없다. 때문에 누군가 거주하고 있다는 사실을 중심으로 세입자대책의 기본골격을 만들고 동일하게 보장하는 것을 원칙으로 삼아 보상이 이루어져야 한다.
또 상가세입자들의 영업손실 보상금은 당장 현실화해야 한다. 상가세입자들은 비공개로 이뤄지고 있는 영업손실 보상금을 신뢰하지 않는다. 권리금, 상권 등 감정평가에서 제외된 유무형의 자산까지 평가하고 임시상가 설치를 제도화해 생존권을 보호해주는 것이 우선이다.

뉴타운으로 발생한 개발이익은 누구에게 돌아간다고 생각하나.
-도정법에 근거할 경우 발생하는 입주시점의 개발이익 총량 중 상당부분(60% 이상)을 주택피분양자들이 차지하고 그 다음이 토지소유주, 개발업체 순이고 지자체는 장기적으로 세수확보로 개발이익을 보는 것으로 추정된다.
그러나 도촉법에서는 피분양자와 개발업체의 개발이익은 큰 변화는 없지만 토지소유주의 경우 현저히 줄어드는 등 상당부분 이익이 환수된다.
반면 기반시설부담금을 통한 공공의 이익이 크게 발생하고 추후 조세의 형태로 계속 늘어나게 되어 장기적으로는 피분양자 개발이익 이상의 이익이 돌아가는 것으로 추정할 수 있다.

개발이익 환수는 어떻게.
-도촉법을 적용한 뉴타운사업땐 토지소유자 개발이익의 상당부분은 환수되는 반면 주택피분양자의 개발이익은 환수되지 않는다. 따라서 종합부동산세의 부활과 양도소득세 강화, 재산세 등 지방세제 개편을 통해 주택 피분양자에 대한 불로소득 환수를 위한 정책적 보완이 필요하다.

뉴타운사업 이대로 추진해야 하나.
-서울 전역에 걸쳐 진행되는 뉴타운 사업의 애초 취지는 퇴색했고 시장교란과 함께 부동산 거품만 확대 재생산하고 있다.
지구규모도 너무 커서 추진이 부진하고 이는 주민의 동의를 어렵게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 뉴타운은 즉각 중단하거나 전면 재고돼야 한다.
뉴타운정책이 구 단위와 생활권단위로 주택의 수요공급계획을 원점에서 다시 수립하고 그에 근거해 뉴타운의 개발면적을 소형단위로 현재 구역보다 더 작게 순환 개발해야 한다. 공공기금제도 도입 등 공공지원 강화 노력이나 원주민의 집과 일자리라는 최소한의 존립 명분마저 없다면 뉴타운사업을 계속 추진하는 것은 옳지 않다.
고병수 기자 byng8@naeil.com

남상오 사무총장은
경희대 신문방송학과 졸업, 서울민중연합 활동
2001년 주거복지연대 창립, 건교부 NGO정책자문위원

뉴타운, 특정 건설사 독식
시공평가 20위권에 집중 … 삼성 23곳으로 가장 많아

뉴타운사업의 시공권을 가장 많이 획득한 업체는 삼성물산 건설부분으로 집계됐다.
내일신문이 건설업계와 지자체, 조합 등의 자료를 취합해 분석한 결과 시공능력평가 20위권인 대형건설사들이 뉴타운개발 이윤을 독식한 것으로 나타났다. 원주민을 소외시키는 뉴타운사업이 건설업계의 양극화에도 큰 영향을 미치고 있는 것이다.

◆중견 건설사 수주 ‘하늘에 별따기’ =
서울지역 뉴타운 중 공사가 완공됐거나 시공사 선정 후 사업이 진행되고 있는 88개 지역을 조사한 결과 상위권 6개 업체(공동사업 포함)가 절반 이상 차지한 것으로 나타났다.
삼성물산 건설부문이 23개 사업장의 시공권을 따냈으며 다음으로는 GS건설(15개) 동부건설(13개) 대우건설(12개) 대림산업(9개) 현대건설(8개) 순으로 집계됐다.
다음으로는 현대산업개발과 롯데건설 SK건설 두산건설이 각각 6개씩 사업을 진행중이거나 마무리했다. 이들의 시공능력평가 순위는 모두 20위권 이내에 들어있다. 20위권 바깥 업체중 5개 이상 시공권을 딴 곳은 한 곳도 없었다.
1~3개 지역 시공권을 따낸 기업중 금호건설(2개) 쌍용건설(1개) 포스코건설(1개) 한신공영(1개) 코오롱건설(1개) 등을 제외하고는 모두 시공능력 20위권 바깥의 업체들이다.
시공능력평가 23위인 태영의 경우 은평뉴타운에서 3곳의 시공권을 따냈지만 단독사업이 아닌 모두 공동사업이다. 다른 지역에서 공동사업이나 단독사업을 따낸 실적이 없다.
20위권 바깥 업체중 중견건설사중 단독사업권을 가진 곳은 벽산(신정1-3), 남광토건(모래내시장재개발) 한신공영(답십리12구역) 등으로 손가락으로 꼽는 수준이다. 중견건설사들이 따낸 지역은 주택규모가 작은 단지거나 주상복합 또는 도시재정비 사업에 불과하다.
대형건설사들이 뿌리째 뽑아간다면 중견사들은 이삭을 줍는 형태다.

◆재개발재건축도 비슷 =
대형 건설사의 뉴타운 독식은 개별 재개발과 재건축 사업장에서도 확연히 드러난다. 대표적인 예가 서울 응암1구역 재개발 사업이다. 이 지역은 뉴타운 사업장이 아니지만 대형건설사와 중견건설사의 수주 경쟁이 치열해 눈길을 끌었던 곳이다.
중견건설사 B사는 이 지역 재개발 사업을 따기 위해 5년전부터 공을 들이기 시작했다. 각종 주민행사에도 후원하는 등 물심양면 지원을 아끼지 않았다. 하지만 조합이 시공사를 선정하는 과정에 들어서자 대형 건설사인 H사가 수주전에 뛰어들었다. 결국 재개발사업 시공사 선정에서 중견사인 B사는 대형사인 H사에 패하고 말았다.
B사 관계자는 “본사 전체 직원이 200명 정도인데 H사는 OS(아웃소싱) 도우미만 200명을 투입했다”며 “회사 분위기는 참담한 상황”이라고 말했다.
지방에 연고를 둔 중견 건설사 A대표는 “중견건설사가 뉴타운 지역에서 시공권을 따내는 것은 기적에 가까운 일”이라며 “재건축, 재개발, 뉴타운 사업에 진입하기 위해 대형 건설사 담당 임원까지 스카우트 했지만 불가능하다는 것을 뒤늦게 알았다”고 털어놨다.
뉴타운지역의 수주도 대형사간 컨소시엄이 대부분이다. 대형-중견사간 시공권 수주는 신정뉴타운의 우림-롯데 컨소시엄이 유일하다.

◆가격‧품질보다 브랜드 선호 =
이처럼 뉴타운과 재개발, 재건축사업에서 대형건설사들이 독식하는 것은 물량공세 외에도 각 조합의 조합원들이 아파트의 가격이나 품질 대신 브랜드를 선호하기 때문이다.
대개 시공사가 선정되면 유명건설사일수록 해당지역의 지분이나 분양 이후 아파트 ‘딱지’ 가격에 뛰기 시작한다. 입주 이후에도 유명 브랜드일수록 아파트의 웃돈(프리미엄)이 올라가게 된다. 투자가 아닌 주거가 목적인 조합원이나 입주자더라도 상대적으로 유명 브랜드나 건설사를 선호할 수밖에 없다는 얘기다.
대형건설사들이 유명 연예인과 다양한 아파트 브랜드를 내걸고 조합원들이 이를 선호하면서 뉴타운과 재개발, 재건축 시장에서는 중형건설사들이 설 자리가 없어졌다.
서울 강북지역의 한 뉴타운 지역 조합 이사는 “아파트를 짓고 난 후 향후 시세차익을 거두려면 유명 브랜드 업체의 아파트여야만 한다”며 “품질이나 조건보다 시공사의 브랜드가 조합원 마음을 움직이기 때문에 대형건설사를 선호할 수밖에 없다”고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

뉴타운 거주자 갈 곳이 없다
서울 전세값 1억이하 아파트 1만9천가구 감소

뉴타운·재개발·재건축사업이 동시에 진행되면서 저가주택이 감소하고, 이주수요 증가로 전셋집의 몸값이 상승하고 있다.
부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올 4월 129만가구였던 수도권 1억 이하 전세아파트는 10월 들어 118만가구로 줄었다. 서울은 같은 기간 15만7000가구에서 13만8000가구로 감소했다. 뉴타운사업으로 저가 아파트와 주택이 감소하고 있어 전세난을 더욱 심화될 것으로 예상된다. 더욱이 내년에 입주를 시작하는 중소형 아파트의 경우 1만가구를 겨우 넘어서 전세대란을 막는데 턱없이 부족한 상황이다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 2010년 서울지역 입주예정 가구수를 분석한 결과 아파트는 3만6845가구로 집계됐다.
이중에 서민들이 입주할 수 있는 중소형인 85㎡ 입주물량은 31.7%인 1만1709가구에 불과하다. 강남과 서초 송파 강동구에는 중소형 아파트 1365가구가 공급될 예정이지만 양천구와 중산층과 서민이 주로 살고 있는 강서 구로 광진 금천 노원 중랑구 등에는 중소형 아파트가 단 한가구도 신규 공급되지 않는다. 이들 아파트는 대부분 뉴타운 및 재개발 재건축 물량이기 때문에 조합원 외에 입주할 수 있는 물량은 극히 일부분이다. 이마저도 하반기에 주로 입주하기 때문에 상반기 전세난은 심화될 것으로 예상된다.
그동안 뉴타운 지역의 가옥주나 세입자들은 대부분 다가구나 다세대 서민주택에 거주해왔기 때문에 분양가와 전세 문제로 중대형 아파트 입주가 쉽지 않다. 결국 중소형 아파트 공급이 적다보니 서민들은 올라가는 전세를 감당하지 못할 경우 수도권 외곽으로 나갈 수밖에 없다.
이에 반해 중대형 아파트는 중소형의 2배에 달한다. 2003년부터 본격적으로 시작한 뉴타운 사업의 서민 주거난 해소와 동떨어져 있다는 것을 보이는 단면이다.
조민이 스피드뱅크 리서치팀장은 “2010년 입주물량은 예년에 비해 적은편으로 전세난이 예상된다”며 “특히 분양시장이 호조를 보임에 따라 재건축이나 재개발 추진사업장이 속도를 낼 수 있고 이는 전세대란을 예고하는 것이기도 하다”고 우려했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

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