아파트형공장, 구로 지고 수도권 뜬다
구로, 경매물건 늘어나도 분양가는 올라 … 가격 싼 수도권으로 눈길 돌려
지역내일
2009-12-02
제조업 공단에서 아파트형 공장지역으로 탈바꿈한 구로지역에 다시금 먹구름이 드리우고 있다.
경기 침체로 미분양이 누적된 가운데 경매 시장에는 아파트형공장 물량이 넘치고 있다. 심지어 감정가 30%대 가격에 낙찰되기도 한다. 분양가나 임대료가 오르면서 실수요자들은 수도권 외곽지역으로 눈을 돌리고 있다.
2일 경매정보업체 지지옥션이 법원의 경매물건을 분석한 결과 올해(1월 1일 ~11월 24일)법원경매에 등장한 서울지역 아파트형 공장은 모두 309건이다. 6·7·9·10월에는 40건 이상씩 물건이 쏟아져 나왔으며, 매달 평균 28건의 매물이 경매시장에 등장한 것이다. 이들중 대부분이 구로지역의 아파트형 공장이다. 전체 매물 중 100건이 낙찰돼 낙찰률은 32.7%, 낙찰가율은 78.8%를 기록했다.
◆헐값 낙찰 이어져 = 경매 물건이 많아지다 보니 수차례 유찰은 물론 헐값 낙찰도 이어지고 있다.
지하철2호선 구로디지털단지역에 인접한 1단지의 경우 사정은 그나마 낫지만 7호선 가산디지털단지역이나 1호선 독산역에 위치한 2·3단지, 지하철역과 떨어져 있는 지역은 더욱 심각하다.
지난달 9일 서울 남부지법 경매6계에서 실시된 구로동 이앤씨벤처드림타워 5실에 대한 경매 결과 88.4%의 낙찰가율을 기록했다. 낙찰자가 5실을 모두 낙찰 받았다.
또 지난달 12일 서울남부지법 경매7계에서는 서울 금천구 가산동 스타밸리 12실이 낙찰됐다. 이 물건들은 2차례 이상 유찰됐으며, 1개 물건을 제외한 11개 물건 모두 응찰자가 1명에 불과했다.
감정가는 5억5800만원이었으나 낙찰가는 2억458만원으로 낙찰가율은 36.7% 수준이다. 스타밸리 B205호의 경우 감정가는 5300만원이었으나 34% 수준인 1810만원에 낙찰됐다. 감정가 8000만원인 B216호는 2710만원에 낙찰됐다. 붙어 있는 물건의 경우 다른 임대사업자나 실수요자에 의해 일괄 매각되기 때문에 낙찰가율이 높은 반면 개인투자자들은 개별 경매에 참여하기 때문에 낙찰가율은 더욱 떨어진다.
◆분양가 7년새 2배 뛰어 = 현재 구로디지털단지 일대 아파트형공장은 포화상태다. 준공된 후 업체들이 입주한 곳은 66개, 분양중이거나 건립중인 곳은 17개다. 이에 비해 사업예정지역은 5곳에 불과하다. 수요는 많지만 공급이 한정돼 있어 분양가나 임대료가 천정부지로 뛰고 있다.
에이스종합건설이 2002년 8월에 1단지에 완공한 ‘에이스테크노 5차’의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 320만원선. 이달 준공할 서희건설의 ‘KR파트너스 2차’는 3.3㎡당 평균 690만원에 달한다. 10년도 안돼 2배나 오른 셈이다.
2단지 상황도 비슷하다. 2001년 7월 준공된 코오롱건설의 ‘코오롱밸리’의 평균 분양가는 3.3㎡당 317만원이었으나 대륭건설이 이달 준공하는 ‘대륭포스트5차’의 평균 분양가는 3.3㎡당 760만원이다. 분양가가 오르다보니 미분양도 심각하다. 지난 9월을 기준으로 ‘ㄷ’아파트형공장과 ‘ㅇ’아파트형 공장의 분양률은 각각 25%와 5% 수준이다.
이들 아파트형 공장은 지난해 하반기 이후 분양한 것들로 금융위기 직격탄을 맞은 곳들이다.
◆수도권 지역 대안으로 = 구로지역 아파트형공장은 포화상태로 원하는 입지의 매물을 구하기도 어려워 중소·벤처기업들이 대책마련에 분주한 모습이다. 2007년 이후 성남과 부천, 인천, 안양 등지에서 아파트형 공장 설립이 붐을 이루자 실수요자들은 이들 지역으로 빠르게 옮겨가고 있다.
대표적인 예가 성남지역이다. 낙후된 성남지역 공단들을 허물고 아파트형 공장설립이 붐을 이루면서 2004년 970개에 불과했던 입주기업이 최근에는 2000개로 급증했다.
강남과의 접근성도 좋은데다가 분양가도 구로나 영등포 안양지역에 비해 낮은 편이다. 실제 올해 성남지역 아파트형 공장의 3.3㎡ 평균분양가는 420만원선. 구로지역의 2005년 수준이다.
안양지역은 기존 아파트형공장이 노후해지자 신규 아파트형공장에 수요자가 대기하는 현상이 발생했다.
3.3㎡당 평균 분양가는 500만 원대 진입을 앞두고 있다. 최근 삼성중공업이 분양하고 있는 안양IT밸리는 3.3㎡당 470만원이다.
앞으로 동양섬유부지와 크라운제과 부지에 대륭종합건설과 금강주택건설이 예정하고 있는 아파트형공장은 3.3㎡당 500만원, 540만 원대에 각각 분양할 예정으로 알려졌다. 임대료는 매매가의 10% 수준이다.
지지옥션의 하윤정 연구원은 “구로지역의 아파트형 공장은 공급이 줄면서 희소성 때문에 분양가가 오르고 있다”면서 “중소기업들의 경기 회복속도가 더디기 때문에 구로가 아닌 성남이나 인천지역을 대안으로 꼽고 있어 구로지역 경매물건에 대한 낙찰률은 높지 않다”고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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경기 침체로 미분양이 누적된 가운데 경매 시장에는 아파트형공장 물량이 넘치고 있다. 심지어 감정가 30%대 가격에 낙찰되기도 한다. 분양가나 임대료가 오르면서 실수요자들은 수도권 외곽지역으로 눈을 돌리고 있다.
2일 경매정보업체 지지옥션이 법원의 경매물건을 분석한 결과 올해(1월 1일 ~11월 24일)법원경매에 등장한 서울지역 아파트형 공장은 모두 309건이다. 6·7·9·10월에는 40건 이상씩 물건이 쏟아져 나왔으며, 매달 평균 28건의 매물이 경매시장에 등장한 것이다. 이들중 대부분이 구로지역의 아파트형 공장이다. 전체 매물 중 100건이 낙찰돼 낙찰률은 32.7%, 낙찰가율은 78.8%를 기록했다.
◆헐값 낙찰 이어져 = 경매 물건이 많아지다 보니 수차례 유찰은 물론 헐값 낙찰도 이어지고 있다.
지하철2호선 구로디지털단지역에 인접한 1단지의 경우 사정은 그나마 낫지만 7호선 가산디지털단지역이나 1호선 독산역에 위치한 2·3단지, 지하철역과 떨어져 있는 지역은 더욱 심각하다.
지난달 9일 서울 남부지법 경매6계에서 실시된 구로동 이앤씨벤처드림타워 5실에 대한 경매 결과 88.4%의 낙찰가율을 기록했다. 낙찰자가 5실을 모두 낙찰 받았다.
또 지난달 12일 서울남부지법 경매7계에서는 서울 금천구 가산동 스타밸리 12실이 낙찰됐다. 이 물건들은 2차례 이상 유찰됐으며, 1개 물건을 제외한 11개 물건 모두 응찰자가 1명에 불과했다.
감정가는 5억5800만원이었으나 낙찰가는 2억458만원으로 낙찰가율은 36.7% 수준이다. 스타밸리 B205호의 경우 감정가는 5300만원이었으나 34% 수준인 1810만원에 낙찰됐다. 감정가 8000만원인 B216호는 2710만원에 낙찰됐다. 붙어 있는 물건의 경우 다른 임대사업자나 실수요자에 의해 일괄 매각되기 때문에 낙찰가율이 높은 반면 개인투자자들은 개별 경매에 참여하기 때문에 낙찰가율은 더욱 떨어진다.
◆분양가 7년새 2배 뛰어 = 현재 구로디지털단지 일대 아파트형공장은 포화상태다. 준공된 후 업체들이 입주한 곳은 66개, 분양중이거나 건립중인 곳은 17개다. 이에 비해 사업예정지역은 5곳에 불과하다. 수요는 많지만 공급이 한정돼 있어 분양가나 임대료가 천정부지로 뛰고 있다.
에이스종합건설이 2002년 8월에 1단지에 완공한 ‘에이스테크노 5차’의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 320만원선. 이달 준공할 서희건설의 ‘KR파트너스 2차’는 3.3㎡당 평균 690만원에 달한다. 10년도 안돼 2배나 오른 셈이다.
2단지 상황도 비슷하다. 2001년 7월 준공된 코오롱건설의 ‘코오롱밸리’의 평균 분양가는 3.3㎡당 317만원이었으나 대륭건설이 이달 준공하는 ‘대륭포스트5차’의 평균 분양가는 3.3㎡당 760만원이다. 분양가가 오르다보니 미분양도 심각하다. 지난 9월을 기준으로 ‘ㄷ’아파트형공장과 ‘ㅇ’아파트형 공장의 분양률은 각각 25%와 5% 수준이다.
이들 아파트형 공장은 지난해 하반기 이후 분양한 것들로 금융위기 직격탄을 맞은 곳들이다.
◆수도권 지역 대안으로 = 구로지역 아파트형공장은 포화상태로 원하는 입지의 매물을 구하기도 어려워 중소·벤처기업들이 대책마련에 분주한 모습이다. 2007년 이후 성남과 부천, 인천, 안양 등지에서 아파트형 공장 설립이 붐을 이루자 실수요자들은 이들 지역으로 빠르게 옮겨가고 있다.
대표적인 예가 성남지역이다. 낙후된 성남지역 공단들을 허물고 아파트형 공장설립이 붐을 이루면서 2004년 970개에 불과했던 입주기업이 최근에는 2000개로 급증했다.
강남과의 접근성도 좋은데다가 분양가도 구로나 영등포 안양지역에 비해 낮은 편이다. 실제 올해 성남지역 아파트형 공장의 3.3㎡ 평균분양가는 420만원선. 구로지역의 2005년 수준이다.
안양지역은 기존 아파트형공장이 노후해지자 신규 아파트형공장에 수요자가 대기하는 현상이 발생했다.
3.3㎡당 평균 분양가는 500만 원대 진입을 앞두고 있다. 최근 삼성중공업이 분양하고 있는 안양IT밸리는 3.3㎡당 470만원이다.
앞으로 동양섬유부지와 크라운제과 부지에 대륭종합건설과 금강주택건설이 예정하고 있는 아파트형공장은 3.3㎡당 500만원, 540만 원대에 각각 분양할 예정으로 알려졌다. 임대료는 매매가의 10% 수준이다.
지지옥션의 하윤정 연구원은 “구로지역의 아파트형 공장은 공급이 줄면서 희소성 때문에 분양가가 오르고 있다”면서 “중소기업들의 경기 회복속도가 더디기 때문에 구로가 아닌 성남이나 인천지역을 대안으로 꼽고 있어 구로지역 경매물건에 대한 낙찰률은 높지 않다”고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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