정부가 세종시 입주 기업에게 싸게 공급하는 원형지에 사원아파트와 생활편익시설 개발을 허용할 것으로 알려지자 시범도시에 택지를 분양받은 건설업체들이 “분양전략에 차질이 우려된다”며 반발하고 있다.
원형지 토지가격이 조성원가나 시범도시에 분양받은 업체들의 분양가와 비교해 너무나 싸기 때문에 인근지역에서 분양을 준비해온 건설업체들은 경쟁력 저하를 우려하고 있다.

◆자족기능 위한 기본시설 건축허용 = 국토해양부는 “공장과 연구소 대학 등이 들어서야 할 원형지에도 자족기능을 위한 주택과 상가 등 기본시설 건축을 허용할 것”이라며 “주택은 해당기업과 협력업체를 위한 사원 아파트로, 상업시설은 입주민에게 필요한 소규모 상가 등으로 제한할 것”이라고 밝혔다.
다만 대규모 아파트 단지나 백화점 등 상업시설을 짓는 것은 금지할 방침이다.
개발 이익을 사유화할 수 있다는 우려에서다.
또 원형지를 공급할 때 해당기업으로부터 개발계획을 받아 심사한 후 허가를 내주고 당초 계획과 다른 개발사업이 시작되면 토지를 환수하는 등 제도적 장치를 만들기로 했다.
국토부는 앞으로 행정중심복합도시 특별법 및 하위법령 개정 과정에서 원형지 세부공급 방식과 분양가 상한제 적용 여부 등을 명확히 규정할 계획이다.
현재 세종시 전체 부지(7300만㎡) 중 부지조성공사를 하지 않은 3650만㎡ 가량이 원형지로 공급된다.
국토부는 원형지 땅값을 주변 산업단지의 절반가격인 3.3㎡당 36만~40만원선에 공급할 방침이다. 원형지를 받은 기업이 부지조성을 위해 개발에 착수하더라도 3.3㎡당 가격은 78만원을 넘지 않을 것으로 보인다.
이처럼 싼 원형지에 사원 아파트를 허용한 것은 문제라는 의견이 제기되고 있다.
기존에 분양된 세종시 공동주택부지 공급가격은 3.3㎡당 300만원대였다. 3분의 1보다 낮은 수준의 토지를 공급하고 여기에 아파트를 짓게 하는 것은 지나친 특혜라는 얘기다.
토지 가격이 싼 주택의 분양가격은 싸질 수밖에 없다. 이 때문에 토지가격에서 경쟁력을 상실한 건설사들이 반발하고 있는 것이다.
업체 관계자는 “세종시 입주기업에는 저렴하게 토지를 공급하면 일반 건설업체가 공급하는 아파트는 가격 면에서 경쟁이 안 된다”며 “주택용지도 가격을 인하하던지, 별도의 지원책을 마련해 줘야 사업을 할 수 있을 것”이라고 불만을 나타냈다.

◆기존 건설사 이탈 가능성 높아 = 국토부는 기존에 택지를 분양받은 업체들이 조속히 분양에 나서도록 설득할 계획이라고 밝혔지만 이를 수용할 수 있을지는 미지수다.
현재 세종시에는 한국토지주택공사(LH)가 조성하는 7개 필지 6520가구와 일반 건설사에 분양된 시범단지 10개 필지, 1만2154가구의 주택이 건설되고 있다.
이미 분양된 지역은 세종시 수정안과 무관하게 사업이 진행될 예정이다.
세종시 시범지구에는 당초 12개 건설사가 공공주택용지를 분양받아 사업을 준비해왔다.
하지만 금융위기와 세종시 수정안 문제가 연이어 터지자 2개 업체가 계약을 해지했다. 나머지 10개사 중에서도 일부만 2차 중도금을 냈고 대부분은 1차 중도금만 낸 채 분양을 늦추고 있다. 물론 사업이 제대로 진행되는 곳은 없다.
쌍용건설의 경우 중도금을 미뤄오다 지난해 9월 계약을 해지했고, 계약금 반환을 요구하는 소송을 제기한 것으로 알려졌다.
현재 택지를 보유한 업체는 극동건설(1221가구) 금호산업(720가구) 대림산업(1576가구) 대우건설 (2670가구) 두산건설(997가구) 롯데건설(754가구) 삼성물산(879가구) 포스코건설(1123가구) 현대건설(1642가구) 효성(572가구) 등이다.
세종시에 택지를 분양받은 한 업체 관계자는 “세종시 수정안이 발표됐다고 해도 주택사업은 여전히 불확실하다”며 “더욱이 기존 업체보다 싼 아파트가 공급된다고 하면 어느 누가 사업에 뛰어들겠냐”고 말했다.
수요•공급면에서 기업들이 사원주택 등을 통해 주거문제를 해결하면 세종시 주변에 분양을 준비하는 건설사들의 아파트 수요는 줄어들게 된다. 가뜩이나 불투명한 분양이 더욱 어려워질 수 있다는 얘기다. 결국 중도금 납부를 미루는 업체들의 계약해지가 수정안 발표로 가속화될 수 있다는 우려도 제기된다.
일각에서는 “세종시의 성격이 바뀐 이상 계약해지 요건을 갖췄다”며 조심스럽게 법적 검토에 들어간 상황이다.
시범도시에 토지를 분양받은 한 업체 관계자는 “수정안에 참여한 업체가 시범도시 참여건설사보다 적은 것만 봐도 실제 사업이 진행될 수 있을지 의문이 든다”고 말했다.

◆ 토지주택공사 손실 불가피 = 엄청난 부채를 안고 있는 LH도 정부의 세종시 수정안으로 고민이 깊어지고 있다. 조성원가에 턱없이 부족한 가격으로 세종시 입주기업에게 토지를 제공해야 하기 때문이다.
총리실 자료에 따르면 세종시 매각대상용지 조성원가는 227만원(3.3㎡당). 혁신도시 평균 조성원가(213만원)보다 비싸다. 현재 정부는 입주기업에게 원형지 형태로 36만~40만원에 토지를 공급하겠다는 계산이다. 조성원가보다 187만~191만원이나 낮은 가격이다.
물론 원형지로 공급하는 만큼 성절토비 등 조성비(38만원)는 포함되지 않는다.
따라서 LH는 조성에 들어간 비용보다 149만~153만원 싼 가격에 토지를 판매하게 되는 셈이다.
이에 정부는 분양방식변경, 원가절감, 분양부지 확대 등의 방법으로 LH 적자를 최소화한다는 계획이다.
LH 관계자는 “재무건전성을 확보하기 위해 전사가 심혈을 기울이는 와중에 세종시에서 적자가 날 가능성이 생겼다”며 “정부가 적자보전 대책을 마련한다지만 적자를 온전히 만회하기는 쉽지 않을 것”이라고 우려했다. 한편, LH부채는 지난해 9월말 현재 108조원에 이르고 있다.
김병국 오승완 기자 bgkim@naeil.com
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