건설사 유동화 위기 현실화
성원건설 채권단 실사중 … 중견사 위주로 위기설 확산

중견건설사를 중심으로 유동화 위기가 현실화되고 있다.
지난해 외환은행으로부터 B등급(양호) 평가를 받은 성원건설 노조는 최근 농성을 시작했다. 도급순위 53위인 이 회사는 지난해부터 반년 넘게 직원들 급여를 제대로 주지 못하는데다가 국민연금 건강보험료도 내지 못하는 상황이다. 무리하게 해외 사업을 확대했지만 자금사정은 나아지지 않고 있다. 노조 간부들은 최근 법정관리와 경영진 퇴진을 요구하면서 농성중이다.
성원건설 관계자는 “채권단이 2월말까지 실사를 벌이고 있어 이달중에는 워크아웃이나 법정관리 등 방향이 정해질 것”이라고 밝혔다.
이 회사는 지난해 리비아에서 대형 건설사업을 수주했지만 이마저도 할 수 없는 상황이다. 최근 지분 50%를 H사에 넘기는 협상을 벌였으나 무산되고 말았다. 또 크고 작은 소송에 휘말려 있다. 대개 아파트 하자보수와 같은 작은 소송은 보수나 보상에 의해 쉽게 마무리 지을 수 있는데 제대로 해결되는 것이 하나도 없다. 이를 해결할 비용조차 없기 때문이다.
토목비중이 큰 호남권의 A건설사도 위기설이 커지고 있다. A사는 지난해 주거래은행으로부터 B등급의 평가를 받았다. 이 지역 금융권 관계자는 “문제가 된 업체의 유동성 위기는 끊이지 않았지만 이번 경우의 경우 쉽게 풀리지 않을 것 같다”고 우려했다.
업계 관계자는 “공공부문과 토목공사의 경우 ‘안전지대’로 불렸으나 최근 건설사들의 경쟁이 심화되면서 저가수주를 벌이던 것이 문제가 됐다”며 “주택과 토목 구분없이 중견건설사를 중심으로 위기설이 확산되고 있다”고 말했다.

◆미분양 증가세 =
국토해양부가 집계한 전국의 미분양 아파트는 지난해 12월을 기준으로 12만3297가구에 달한다. 미분양 아파트는 지난해 3월 최고치를 기록한 후 꾸준히 감소됐지만 11월 다시 상승세로 돌아섰다.
특히 양도세 감면을 앞두고 ‘밀어내기 분양’을 해왔던 건설사들에게는 다시 미분양이 부메랑처럼 돌아오고 있다.
부동산정보업체 부동산써브에 따르면 지난해 10월부터 올 1월까지 4개월간 분양시장에 쏟아낸 일반공급 아파트는 모두 9만9917가구에 이른다. 이는 1년 전 같은 시기의 공급물량인 3만957가구의 3배를 넘어선다.
밀어내기 분양이 본격화된 지난해 12월에는 비수기에도 불구하고 전년 같은 기간 2564가구의 10대가 넘는 2만6799가구가 공급됐다. 단기간 대량 물량이 쏟아지면서 미분양은 오히려 증가했다. 실제로 작년 4분기부터 올해 1월까지 신규 물량이 나온 148개 사업장 중 순위 내 청약이 마감된 곳은 35%(52곳)에 그쳤다.
아파트 미분양은 건설사의 자금문제에 직격탄으로 이어진다. 계약금과 중도금으로 공사를 하는 아파트 속성상 낮은 계약률은 건설사에 큰 부담이다.

◆준공후 미입주 확산 =
지방은 물론 수도권 외곽 지역에서 준공 후 미입주가 늘고 있다.
경기 북부지역와 지방 아파트 단지가 대표적이다. 실제로 영남지방에 지난해 말부터 입주를 시작한 ㅇ아파트는 1억원을 할인해주고 있다. 이 아파트는 건설사의 자금문제로 인해 내부 인테리어를 마무리 하지 않은 상태다. 이 아파트의 주방은 싱크대 공사는 돼 있지만 상판이 없다. 문이 없는 세대도 있다. 입주자는 1억원을 할인 받는 대신 내부 인테리어를 자체 해결해야 한다. ‘하자보수에 문제를 제기하지 않는다’는 각서에도 서명해야 한다.
극단적인 입주 마케팅까지 등장한 것은 아파트 계약자들이 여러 이유를 들어 잔금 납부를 미루고 있기 때문이다. 대개 아파트 분양시 중도금 무이자나 후불제를 적용한 건설사일수록 문제는 커지고 있다. 대개 아파트 분양대금은 10%의 계약금과 중도금 60%, 잔금 30%로 구성된다. 입주기간이 늘어지면 건설사가 잔금도 못 받은 상태에서 중도금 60%에 대한 보증책임도 져야 하기 때문이다.
잔금과 중도금 납부를 해야 건설사는 금융권으로부터 빌린 돈을 갚을 수 있는데, 입주율이 낮아질수록 건설사는 유동성 위기에 놓인다.
이는 경제상황과도 밀접하다. 새집으로 입주해야 하는 계약자들은 대부분 기존에 살던 집을 팔아 잔금과 중도금을 납부하는데 살던 집이 안 팔리면서 자금 확보를 못하는 경우다. 그나마 계약자 중 실수요자가 많은 아파트는 상황이 좋은 편이다. 이런 아파트는 대개 실수요자보다 투자자들의 수요가 많은 경우 더욱 심화된다. 전매를 통해 시세 차익을 얻으려고 하거나 세입자를 구하려고 했지만 분양가보다 낮은 시세가 형성되면 기대수익을 얻지 못하게 된다. 이는 입주지연으로 이어진다. 또 계약자들이 사소한 문제로 준공을 반대하는 소송도 제기해 건설사로서는 이중고 삼중고로 이어진다.
분양률이 50% 이하인 상태에서 입주율이 30%라고 하면 건설사는 하청업체에 자재비도 내지 못하는 상황이다. 입주율이 70%는 넘겨야 건설사는 한숨을 돌리게 된다.

◆PF 부담 가중 =
아파트 건설시 시행사와 시공사가 미래 수익을 담보로 자금을 빌리는 PF 대출에 대한 부담고 가중되고 있다. 현행 PF대출 구조는 건설업체가 지급보증을 서야 한다. 시행사의 신용도가 좋지 않은 상황에서 건설업체가 지급보증을 해야만 PF대출을 받을 수 있다.
올해 만기가 돌아오는 단기 PF대출 비중은 53%에 달한다. 하지만 현재 부동산 시장 상황으로는 단기 PF대출을 막아낼 중견건설사는 거의 없다.
금융위원회에 따르면 지난해 6월을 기준으로 금융권의 PF대출규모는 83조3000억원으로 2008년 말 82조2000억원과 비슷한 수준이다. 하지만 연체율은 4,3%에서 5.9%로 크게 늘었다.
초기 분양시 계약이 저조해 지면서 단기 PF대출을 상환하지 못하는데다가 입주율이 낮아지면서 2~3년짜리 PF 대출도 연체가 되고 있다. 여기에 PF 후발채무가 현실화할 가능성도 늘어나고 있다. 특히 2금융권을 중심으로 한 지방 아파트 건설 PF대출 회수는 요원하다. 지방의 미분양과 미입주는 줄지 않기 때문이다. 여기에 정부의 공공발주 공사가 지난해와 비교에 감소추세에 있고 해외건설 시장은 중견건설사로서는 개척하기 힘든 종목이다.
한국기업평가에 따르면 올해 PF 후발채무액은 24조원을 넘는 것으로 파악된다. 이중 지방사업장은 63.3%에 달해 지방사업장 비중이 높은 중견건설사의 부담은 매우 큰 상황이다. 또 1분기에 도래하는 회사채는 2조원,을 포함해 올해 만기 도래하는 회사채 규모는 7조원으로 예상된다.
김익상 하이투자증권 연구원은 “부동산 경기침체 지속, 미국의 금융규제안, PF 우발채무 위험 가중, 중국의 3차 모기지 금리 인상 등이 현실화될 경우 국내 건설업계의 재무구조 악화로 이어질 것”이라며 “특히 시공능력 순위 20위 이하의 중견건설사는 유동성 위기로 전이돼 워크아웃 법정관리 등이 진행될 수 있다”고 밝혔다.

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