강남지역 재건축 물량 눈길 … 청약제도 변경돼 사전점검 필수

SH공사는 올해 장기전세주택(시프트 shift)을 19개 사업장에서 1만224가구를 공급하겠다고 최근 밝혔다.
시프트는 무주택자가 주변 전세시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살수 있는 새로운 방식의 임대주택이다. 공기업이 공급을 주도해 전세보증금을 날릴 위험도 없고 장기거주도 가능하다. 최근 불안한 서울 전세시장을 고려해보면 무주택자들의 인기를 끌만하다. 뿐만 아니라 가격도 저렴하고, 재계약 기간의 임대료 인상은 전체 임대료의 5% 수준에 불과하다.
2월부터 시행되는 장기전세주택 운영 및 관리규칙(안)에 의하면 입주자가 혼인, 이혼, 사망 등으로 퇴거할 시에도 나머지 가족(잔여세대원)의 임차권 승계(상속)를 가능토록 해 여러모로 주거권이 보장된다. 가장이 갑작스런 사고로 생을 달리하더라도 가족들이 그대로 거주할 수 있게 해준다는 것이다.

◆서울 강북권에 물량 많아 = 지난해 12월 7∼9일 실시된 시프트 청약접수에서 일반 128가구 공급에 6939명이 몰려 평균 54.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 시프트는 사업장마다 화제를 일으키며 높은 관심을 보였다. 청약을 통해 시프트에 입주해도 청약통장은 활용할 수 있다. 전세에 사는 ‘무주택자’이기 때문이다.
SH공사는 조만간 홈페이지(shift.or.kr)를 통해 구체적인 공급 계획을 공지할 계획이다. SH공사가 직접 공급하는 은평3지구와 상암2지구, 강일2지구에서 장기전세주택이 대량 공급되며, 마천과 강남 세곡, 서초 우면, 양천 신정지구 등 한강 이남 물량도 상당수 된다.
서울시와 재건축조합간 매입계약이 체결된 진달래 2차, 삼호가든 1~2차 등 강남권 사업장에서도 장기전세 물량이 공급될 예정이다. 또 동작구 사당동 영아아파트, 동대문구 답십리동 태양아파트, 양천구 신월4동 재정비 구역 등에서도 재건축 시프트가 공급된다. 다만 물량이 수십가구에 불과하다. 공급시기는 대략 분기별 1회씩(2·5·8·11월)이다.

◆시프트 도전하려면 = 시프트는 해당 지역에서 랜드마크 역할을 하는 아파트단지를 재건축한 사업지거나 역세권, 우수한 인프라를 갖춘 곳이 많아 인기를 끌어왔다. 무주택 기간도 길고 청약저축 불입액이 상당해야 당첨이 가능하다.
지난해 9월 신내2지구, 은평뉴타운2지구 등에서 공급된 시프트 당첨자 커트라인은 일반공급의 경우 청약저축 납입총액이 900만원이었다.
노부모부양이나 신혼부부 같이 특별공급 대상자가 아닌 경우 시프트에 도전하기 위해서는 적어도 7~8년이상 무주택세대주 자격을 유지하면서 매월 10만원씩 불입해 납입총액이 900만원정도는 돼야 당첨확률이 있다는 의미다.
하지만, 2월부터 시프트의 입주자선정기준이 전면 바뀔 예정이다.
종전까지는 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 경우 청약저축총액이 많은 사람에게 우선권을 줬지만, 앞으로는 세대주 나이, 부양 가족수, 서울시 거주기간 등 다양한 항목을 고려하게 된다.
청약저축 납입액이 낮더라도 기회가 생길 수 있다.
전용 60㎡미만 주택의 만점기준은 세대주나이 50세이상, 부양가족수 3인이상, 서울시 거주기간 5년이상, 미성년 3자녀이상 등이 3점에 해당한다.
전용 60㎡이상~85㎡이하, 전용85㎡초과(114㎡형), 재건축시프트의 만점기준은 서울시 거주기간 10년이상, 무주택 기간 10년이상 , 세대주 나이 50세이상, 부양가족수 5인이상, 미성년 5자녀이상, 청약저축 납입 96회이상, 입주자저축 가입 5년이상 등이 5점에 해당한다.
SH공사 시프트가 아닌 재건축 시프트의 경우 청약저축납입횟수와 입주자저축 가입기간 가점은 적용하지 않는다.
시프트 청약제도는 다른 신규청약 제도와 비교해 상당히 복잡하다.
하지만 서울의 전세시장이 불안해 수요자로서는 관심을 가질 수밖에 없다. 저렴한 임대료 외에도 입주 후 청약통장을 다시 사용할 수 있고 가점도 쌓을 수 있다. 또 계약기간 중 언제든지 퇴거가 가능해 본인에게 맞는 주택마련 계획을 실행할 수 있다.

◆입주자 공고 반드시 살펴야 = 60㎡미만의 작은 평면보다 청약선호도가 높은 84~114㎡대의 시프트는 가점기준이 더 까다롭다.
청약저축 납입횟수와 총액을 중시하던 종전 기준과 달리 무주택기간과 부양가족 등, 다양한 가점기준이 도입돼 임대주택 수요층들의 당첨기회는 넓어 질 것으로 기대된다.
일반공급 및 우선공급의 가점기준은 전용면적에 따라 차이가 있고 재당첨시 감점제도도 시행되기 때문에 사전에 충분한 점검을 해야 한다.
시프트의 경우 청약저축 가입자(주택청약종합저축가입자 가능)를 대상으로 하며 전용60㎡미만 주택은 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하여야 한다. 2009년 기준으로 4인 가구(단독세대주는 전용 40㎡이하 신청가능)는 299만3640만원 이하이고 토지와 자동차 등의 자산보유 기준을 충족해야 한다.
전용60㎡이상~85㎡이하 주택은 소득에 상관없이 청약저축자(주택청약종합저축가입자 가능)면 가능하다. 단 전용면적 84㎡초과 시프트 물량은 예치금액 1000만원인 청약예금 가입자가 청약할 수 있다.
재건축임대는 무주택세대주이면서 서울시에 오래 거주한 수요자(1순위는 1년이상 서울시 거주)에게 우선권이 주어지고, 가점제 기준을 따르나, 소득이나 청약통장 가입과는 무관하다.
신혼부부 등 특별공급제도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
택지지구 형태의 건설형 시프트는 혼인기간 3년 이내 출산(입양)해 자녀가 있는 자면 1순위지만, 매입형 재건축 시프트는 혼인기간 5년이내, 그 기간 출산(입양)하여 자녀가 2명이상 있는 자가 1순위 요건이다.
함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “20~30대 무주택세대주들은 신혼부부 특별공급을 노리고, 청약통장 불입액이 작더라도 다양한 조건에서 높은 가점이 나올 수 있다면 올해 좋은 결과가 있을 것”이라고 조언했다.
함 실장은 이어 “시프트는 입주기간동안 전대 및 임차권 양도는 엄격히 금지되지만, 전세금 인상(5% 이내) 변동폭이 작고, 후분양이라 당첨과 가까운 시기에 입주를 할 수 있다”며 “당분간 장기전세주택의 인기는 지속될 것으로 보인다”고 덧붙였다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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