법원 “허가없이 점유·사용한 구유지, 사용료 부과 안돼”
개발기간 무상점유 관행 … 과태료 성격 변상금 부과될듯

건축조합이 사용허가를 받지 않은 채 재건축 과정에서 아파트 단지 내의 구유지를 점유했는데도 구청이 사용료를 부과한 것은 잘못됐다는 법원의 판결이 나왔다.
이번 판결은 지방자치단체가 사용료의 120%에 해당하는 과태료 성격의 변상금을 부과해야 한다는 의미로 해석될 수 있어 시유지나 구유지 등이 포함된 전국의 재건축이나 재개발 지역에 영향을 미칠 전망이다.
지난 11일 서울행정법원 행정5부(이진만 부장판사)는 반포주공2단지재건축조합이 “사업시행자에게 무상으로 귀속될 공원부지에 대해 사용료를 부과한 것은 잘못됐다”며 서울 서초구청을 상대로 낸 소송에서 “169억여원의 사용료부과를 취소하라”고 원고승소 판결했다.
이 사건은 재건축 단지 내에 있는 구청 소유의 공원이 재건축 과정에서 용도폐지되고 조합이 새로운 공원을 설치한 후 구청과 서로 맞바꾸면서 벌어졌다. 지금까지는 지자체와 조합의 무상양도가 관행이었다.
하지만 서초구청은 2003년에 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’ (도정법) 조항에 무상귀속과 양도시점이 ‘준공인가 통지시점’으로 명시돼 있다는 점에 주목했다.
이를 근거로 하면 재건축 착공시점부터 준공인가 통지 때까지는 무상양도가 안되기 때문에 그 기간 동안 재건축조합은 구청 소유 토지에 대해 사용허가를 받은 다음 사용료를 내야하는 것이다.
서초구청은 지난해 6월 조합에 169억원의 사용료를 부과했다. 하지만 조합은 사용료를 낼 수 없다며 소송을 제기했고 양측의 법정공방이 벌어졌다.
법원은 구청의 사용료 부과처분이 부당하다고 판단했다. 하지만 조합의 주장을 받아들인 것이 아니라 오히려 조합이 사용허가를 받지 않았다는 점을 지적했다.
사용허가를 받지 않았는데 사용료를 부과한 처분이 잘못됐다는 것이다.
재판부는 판결문에서 “조합이 공원부지를 사용하고자 할 경우 별도의 사용·수익허가를 얻어야 할 것인데, 이를 인정할만한 자료가 없다”며 “사용·수익허가가 이뤄지지 않은 재산에 대해 사용료를 부과한 것은 위법하다”고 밝혔다.
구청은 처음에는 사용권한이 없는 토지를 무상점유한만큼 사용료가 아니라 과태료 성격의 변상금을 부과했다. 하지만 조합과 분쟁을 겪으면서 변상금이 아닌 사용료를 부과했는데 법원은 사용료 부과가 법에 맞지 않다고 판단한 것이다.
또한 재판부는 공원부지의 시가 산정 역시 잘못됐다고 밝혔다. 구청은 해당 토지의 개별공시지가가 없는만큼 인접 토지의 공시지가로 사용료를 계산했다. 하지만 재판부는 “감정평가법인에 의뢰해 평가한 감정평가액에 의해 사용료를 산정했어야 했다”고 밝혔다.
감정평가액이 인접지의 공시지가보다 두배 가량 높다는 점에서 조합의 부담은 더 늘어날 수밖에 없다.
구청이 판결 내용을 반영해 사용료가 아닌 변상금, 인접지 공시지가가 아닌 감정평가액으로 계산하면 조합측이 부담해야 할 금액은 169억여원에서 최대 265억여원으로 늘어나 약 96억원이 증가하게 된다.
서초구청은 이번 판결에 대해 항소를 통해 사용료 주장을 계속할지, 아니면 사용료 부과처분을 취소하고 변상금을 부과할지 결정을 남겨두고 있는 가운데 변상금 부과를 적극 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
이경기 기자 cellin@naeil.com
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