국내 아파트 값이 미국이나 일본 등의 부동산 거품 붕괴 직전과 비슷해 가격 급락에 대비해야 한다는 경고가 잇따르고 있다.
산업은행 경제연구소(이하 연구소)는 ‘국내 주택가격 적정성 분석’ 보고서를 통해 1987년부터 올해 초까지 소비자물가 상승률과 비교한 아파트 가격의 상승 정도가 미국, 일본의 과거 버블 시기보다 더 크게 나타났다고 밝혔다.
일본은 90년대 초반 부동산 버블이 꺼진뒤 주택가격 상승률과 물가상승률간 격차가 긴 조정과정을 거치고 있고, 미국도 금융위기 직전 절정에 달했던 주택가격이 물가수준으로 돌아가고 있다. 반면, 국내 아파트 가격 상승률은 90년대 초반부터 계속해서 물가상승률을 앞지르고 있고 현재는 그 정도가 미국의 부동산 버블 정점기인 2006년보다 더 크게 벌어졌다.
근로자 가구의 연간 소득과 비교한 주택가격(PIR)도 미·일보다 높은 수준이다. 미국과 일본의 PIR은 2008년에 각각 3.55배와 3.72배이나 우리나라는 6.26배나 된다. 1년간 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 6년 이상 모아야 내집 마련이 가능하다는 뜻이다. 특히 서울지역 아파트의 경우 2008년 PIR이 12.64배로 뉴욕(7.22), 샌프란시스코(9.09)보다도 더 높다. 우리나라가 미국과 일본의 평균치인 3.64배로 낮아지려면 현재 2억9000만원인 주택가격이 1억7000만 원으로 내려가야 한다는 게 연구소의 견해다.
이에 따라 소득이 중간수준인 가구가 집을 살 수 있는 여력을 나타내는 주택구입능력지수(HAI)도 미국 영국은 급락한 뒤 개선되고 있는 반면, 우리나라는 최근 몇년간 하향조짐을 보이는 것으로 나타났다. HAI지수는 주택가격 하락 때 주택가격지수보다 먼저 급락하는 경향이 있는 데 우리나라의 최근 6년간 HAI가 보합 혹은 악화되고 있어 주택가격 하락 위험에 대비해야 한다는 게 연구소의 견해다.
연구소는 “우리나라의 주요 부동산 지표들이 미국 일본 영국 등과 과거 부동산 버블 붕괴 이전의 모습과 유사하다”면서 “주택가격은 추정한 적정가격에 비해서 높은 수준이라 조정 가능성이 있다”고 경고했다. 지난 1987년 이후 아파트가격의 누적 상승률을 누적 물가상승률과 비교할 때 전국이 39.3%, 서울은 80.8%로 높은 수준이다. 또 전국 아파트가격은 장기 추세치보다 11.7% 높고, 서울 강남은 31.2%, 서울 강북은 23.5% 높다. 물가수준을 고려한 아파트 실질가격도 전국 및 서울 강북은 전고점인 1991년 수준을 회복하지 못하고 있으나 강남지역은 전고점 대비 40% 정도 높은 것으로 나타났다.
연구소 박용하 경제조사팀장은 “명목가격의 급락은 부동산 비중이 높은 우리나라 가구의 자산구조상 큰 충격이 있을 수 있다”며 “상당기간 명목가격을 억제하고 실질가격을 하락시키는 방향의 정책이 필요하다”고 말했다.
김상범 기자 claykim@naeil.com

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