김진동 시론
지역내일
2010-04-22
(2010.04.21)부동산 하락-내일시론
부동산 불패신화 깨지나
^부동산 시장의 침체가 가속되면서 주택건설업체들이 줄도산 위기에 몰려 있다. 성원건설 남영건설의 법정관리 신청은 건설사 부도사태의 신호탄이다. 주로 아파트 미분양이나 프로젝트파이낸싱 대출보증이 많은 업체들이 벼랑 끝 위기에 처했다. 앞으로 5~6개가 퇴출당하고 도급순위 100위 안의 중견사와 대형 건설사 1~2곳이 쓰러져야 위기가 끝날 것이라는 소문이 무성하다.
^금융위기가 진행중이던 지난해 건설업 부도업체수가 월평균 30개였으나 올해 들어 늘어나는 추세를 보여 지난달에는 37개로 급증했다. 미분양 아파트가 쌓이고 있는 데다 주택경기 침체가 지속되면서 자금사정이 어려워져 잠복된 후유증이 드러나고 있는 것이다. 건설업은 지금보다 나아질 여건이 못돼 당분간 부도공포는 계속될 전망이다. 한국은행은 최근 올해 성장률 전망치를 상향조정하면서도 건설투자가 지난해의 절반에도 미치지 못할 것으로 내다봤다. 건설경기가 더 나빠질 것으로 전망한 것이다.
^금융위기에서 벗어나 경기가 살아난다고 하는 새봄을 맞아 분양시장이 활기를 찾는 듯하다. 아파트와 상가분양광고가 신문에 넘쳐나고 핸드폰 문자로도 분양안내가 날아든다. 겨우내 움추렸던 부동산시장이 겨울잠을 깨는 모습이다.
^그러나 속을 들여다보면 부동산시장은 겨울잠에서 깨어나는 것이 아니라 더 깊은 잠 속으로 빠져들고 있다는 신호가 확연히 잡힌다. 대표적인 부동산동향 지표라 할 수 있는 아파트값이 연일 하락하고 있다. 서울과 신도시, 수도권지역의 아파트 매매가격이 5주째 떨어졌다. 강남의 재건축시장의 인기도 맥을 못 추고 있다. 일부 지역에선 1억원 넘게 값을 내린 급매물도 적지 않다. 그런데도 찾는 사람이 거의 없다고 한다. 대부분 서울 지역에선 전세가격이 매매가격의 70%수준에 육박한다.
^부동산 불패신화나 대세 상승론을 주장하는 목소리는 잦아들고 있다. 대신 ‘비관론’이 주류를 이루고 있다. 대세 하락론에 힘이 실리고 있는 것이다.
^부동산 시장은 지난해만 해도 버블이 우려될 정도로 부글거리는 조짐이 나타났다. 금융위기 극복 과정에서 엄청나게 풀린 유동성이 부동산으로 쏠리는 기미를 보인 데다 초저금리가 바람을 일으킬 것으로 예상했다. 투자자들도 인플레이션에 대한 불안감으로 부동산 미련을 떨치지 못했다. 금리하락으로 담보대출의 원리금상환 부담이 줄어 집을 급히 처분할 이유도 없었다. 실제로 수도권 아파트가격은 강보합세를 유지해왔다.
^그러던 부동산 시장이 침체기에 접어든 듯하다. 대세 하락을 점치는 사람들은 그 이유로 인구구조의 변화를 첫 손가락으로 꼽는다. 수도권의 경우 2014년부터 30~40대 인구층이 줄어들기 시작하고 베이비붐 세대의 은퇴기 분격화되면서 노후대책으로 보유주택을 팔 가능성이 높다. 수요는 지속적으로 주는데 매물이 쏟아짐으로서 값은 떨어질 수밖에 없다는 것이다.
^금리인상도 집값하락을 촉진하게 된다. 금리인상은 예고된 것이나 다름없다. 금리인상은 원리금을 상환해야 하는 담보대출자들에게 압박요인이다. 집값이 내려가면 은행들은 담보가치 하락분만큼 대출금을 회수하려 들 것이다. 소득이 늘지 않는 상황에서 가계는 부실화될 수밖에 없다.
^공급과잉도 부동산 시장의 침체를 부채질 하는 요인이다. 미분양 아파트가 12만채가 넘는과잉재고 상태인데 아파트로 들어찰 신도시 뉴타운 개발이 진행 중이고 주상복합아파트 등 엄청난 물량의 주택이 쏟아져 나온다. 수요에 비해 공급이 넘치면 값은 하락할 수밖에 없다. 이는 만고불변의 시장법칙이다. 이 같은 악재들이 겹쳐 장기 침체를 면하기 어려울 것으로 보는 것이다.
^부동산 가격은 올라도 걱정 내려도 걱정이다. 오르면 물가와 임금상승을 유발하여 경제전반을 멍들게 하고 지나친 하락은 금융부실과 가계파산, 건설사 파탄을 촉발하기 때문이다. 특히 개인자산의 80%가 투자되어 있는 부동산 경기가 죽으면 가계가 직격탄을 맞게 되고 그로 인해 금융불안으로 번질 수도 있다. 부동산 시장의 연착륙을 위해 고민하지 않으면 안되는 이유다.
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부동산 불패신화 깨지나
^부동산 시장의 침체가 가속되면서 주택건설업체들이 줄도산 위기에 몰려 있다. 성원건설 남영건설의 법정관리 신청은 건설사 부도사태의 신호탄이다. 주로 아파트 미분양이나 프로젝트파이낸싱 대출보증이 많은 업체들이 벼랑 끝 위기에 처했다. 앞으로 5~6개가 퇴출당하고 도급순위 100위 안의 중견사와 대형 건설사 1~2곳이 쓰러져야 위기가 끝날 것이라는 소문이 무성하다.
^금융위기가 진행중이던 지난해 건설업 부도업체수가 월평균 30개였으나 올해 들어 늘어나는 추세를 보여 지난달에는 37개로 급증했다. 미분양 아파트가 쌓이고 있는 데다 주택경기 침체가 지속되면서 자금사정이 어려워져 잠복된 후유증이 드러나고 있는 것이다. 건설업은 지금보다 나아질 여건이 못돼 당분간 부도공포는 계속될 전망이다. 한국은행은 최근 올해 성장률 전망치를 상향조정하면서도 건설투자가 지난해의 절반에도 미치지 못할 것으로 내다봤다. 건설경기가 더 나빠질 것으로 전망한 것이다.
^금융위기에서 벗어나 경기가 살아난다고 하는 새봄을 맞아 분양시장이 활기를 찾는 듯하다. 아파트와 상가분양광고가 신문에 넘쳐나고 핸드폰 문자로도 분양안내가 날아든다. 겨우내 움추렸던 부동산시장이 겨울잠을 깨는 모습이다.
^그러나 속을 들여다보면 부동산시장은 겨울잠에서 깨어나는 것이 아니라 더 깊은 잠 속으로 빠져들고 있다는 신호가 확연히 잡힌다. 대표적인 부동산동향 지표라 할 수 있는 아파트값이 연일 하락하고 있다. 서울과 신도시, 수도권지역의 아파트 매매가격이 5주째 떨어졌다. 강남의 재건축시장의 인기도 맥을 못 추고 있다. 일부 지역에선 1억원 넘게 값을 내린 급매물도 적지 않다. 그런데도 찾는 사람이 거의 없다고 한다. 대부분 서울 지역에선 전세가격이 매매가격의 70%수준에 육박한다.
^부동산 불패신화나 대세 상승론을 주장하는 목소리는 잦아들고 있다. 대신 ‘비관론’이 주류를 이루고 있다. 대세 하락론에 힘이 실리고 있는 것이다.
^부동산 시장은 지난해만 해도 버블이 우려될 정도로 부글거리는 조짐이 나타났다. 금융위기 극복 과정에서 엄청나게 풀린 유동성이 부동산으로 쏠리는 기미를 보인 데다 초저금리가 바람을 일으킬 것으로 예상했다. 투자자들도 인플레이션에 대한 불안감으로 부동산 미련을 떨치지 못했다. 금리하락으로 담보대출의 원리금상환 부담이 줄어 집을 급히 처분할 이유도 없었다. 실제로 수도권 아파트가격은 강보합세를 유지해왔다.
^그러던 부동산 시장이 침체기에 접어든 듯하다. 대세 하락을 점치는 사람들은 그 이유로 인구구조의 변화를 첫 손가락으로 꼽는다. 수도권의 경우 2014년부터 30~40대 인구층이 줄어들기 시작하고 베이비붐 세대의 은퇴기 분격화되면서 노후대책으로 보유주택을 팔 가능성이 높다. 수요는 지속적으로 주는데 매물이 쏟아짐으로서 값은 떨어질 수밖에 없다는 것이다.
^금리인상도 집값하락을 촉진하게 된다. 금리인상은 예고된 것이나 다름없다. 금리인상은 원리금을 상환해야 하는 담보대출자들에게 압박요인이다. 집값이 내려가면 은행들은 담보가치 하락분만큼 대출금을 회수하려 들 것이다. 소득이 늘지 않는 상황에서 가계는 부실화될 수밖에 없다.
^공급과잉도 부동산 시장의 침체를 부채질 하는 요인이다. 미분양 아파트가 12만채가 넘는과잉재고 상태인데 아파트로 들어찰 신도시 뉴타운 개발이 진행 중이고 주상복합아파트 등 엄청난 물량의 주택이 쏟아져 나온다. 수요에 비해 공급이 넘치면 값은 하락할 수밖에 없다. 이는 만고불변의 시장법칙이다. 이 같은 악재들이 겹쳐 장기 침체를 면하기 어려울 것으로 보는 것이다.
^부동산 가격은 올라도 걱정 내려도 걱정이다. 오르면 물가와 임금상승을 유발하여 경제전반을 멍들게 하고 지나친 하락은 금융부실과 가계파산, 건설사 파탄을 촉발하기 때문이다. 특히 개인자산의 80%가 투자되어 있는 부동산 경기가 죽으면 가계가 직격탄을 맞게 되고 그로 인해 금융불안으로 번질 수도 있다. 부동산 시장의 연착륙을 위해 고민하지 않으면 안되는 이유다.
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