SH공사 기획1 - 부채의 허와 실
지역내일
2010-10-26
(수정 2010-10-27 오전 6:47:07)
SH공사 해부1 - 부채의 허와 실
“자금회수 차질없이 진행돼야 정상화”
차입금 13조5천억원, 2014년까지 6조원으로 감축 계획
택지조성·주택건설 대폭 축소 … 부동산시장 위축 등 걸림돌
최근 지방재정 위기가 제기되면서 광역자치단체 산하 공기업의 부채문제가 심각한 상황이라고 지적됐다. 실제 서울시 산하 SH공사도 16조원이 넘는 부채를 안고 있다. 하지만 시와 공사측은 일정기간(4~5년)이 지나면 회수되기 때문에 별문제가 없다는 입장을 밝혔다. SH공사 부채가 어느 정도이며, 문제는 없는지 살펴본다.
◆부채는 얼마나 되나 =
SH공사는 얼마나 많은 부채를 떠안고 있을까. 공사에 따르면 2006년말 부채규모는 7조3786억원이며, 자본금 2조2018억원 대비 부채비율이 335.1%이었다. 하지만 국책·시책사업이 본격 시행되면서 택지개발과 주택건설 사업 보상비 등이 급증해 부채도 대폭 증가했다. 2007년말 부채가 9조7257억원(부채비율 390.7%), 2008년말 10조8090억원(369.3%)으로 늘었다. 특히 지난해말 부채규모는 16조3456억원으로 급증해 부채비율이 505.5%에 달했다. 이는 서울시 전체 부채규모 3조2454억원의 5배를 넘는 수준이다.
지난해말 전체 부채에서 순수하게 차입해온 금액(갚아야 하는 돈)은 국민임대주택기금과 임대아파트 임대보증금(부채비율 104% 차지)을 제외한 13조5671억원이다.
이중에서 지난해 늘어난 차입금은 4조6205억원이다. 마곡지구(3조4000억원) 문정지구(7000억원) 천왕2지구(3000억원) 등 대규모사업이 시행되면서 택지보상비 등으로 끌어 쓴 것이다. 앞서 2007년도에도 은평뉴타운(1조3000억원), 동남권유통단지(4000억원), 강일지구(2000억원) 등에 1조9574억원의 차입금을 쏟아부었다.
◆왜 부채가 늘어나나 =
SH공사가 공익사업을 지속할수록 부채가 늘어난다면 이 또한 문제다. 공사의 부채가 왜 늘어날까.
이에 대해 SH공사 관계자는 “부채가 늘어난 것은 ‘선투자 후회수’ 사업방식 때문”이라며 “SH공사의 부채는 임대주택 건설과 대규모 정책사업에 따른 일시적인 부채여서 악성부채는 아니다”고 말했다. ‘구조적인 부채’지만 회수가 가능한 투자 성격의 부채이기 때문에 상환에 별 문제가 없다는 얘기다.
또 국책·시책사업인 임대주택 위주(분양:임대=27:73)로 주택을 건설하고, 서민부담을 줄이기 위해 80% 이상 건설한 뒤 분양하는 후분양제를 실시하면서 투자비 회수가 장기화된 측면도 있다.
이 관계자는 “발산지구의 경우 지구 지정·보상·착공 등 선투자 기간이 3년9개월이 소요됐고 분양·준공 등으로 사업비를 회수한 것은 4년9개월째부터였다”고 말했다. 평균 4~5년이 지나야 자금이 회수되는 구조다.
게다가 2004년 이후 임대료를 동결했으며, 임대주택건설재원 등에 대한 주택기금(40%)과 국고보조금(30%)을 합해 26.6% 지원에 그쳐 10%만 부담하면 되는 사업주체 부담금을 실제로는 51.3%를 부담하고 있다. 그만큼 사업이 늘어날수록 부채가 증가하는 구조다. 최근 경기침체 등으로 대형평형 아파트와 연립주택 부지, 가든파이브 상가 등 일부 미분양이 발생하면서 자금회수가 늦어진 것도 한 원인이다. 부채가 줄려면 투자한 사업비가 빨리 회수돼야 하는데 경제사정 때문에 그렇제 못한 게 현실이다.
◆언제 부채규모를 줄일 수 있나 =
그러면 SH공사 부채는 줄어들기 어려운 것일까. 또 줄어든다면 언제쯤 줄어들까.
SH공사에 따르면 2010~2014년까지 총수입액은 31조6279억원인데 반해 총투자비는 24조1067억원에 그쳐 자금잉여액이 7조5212억원에 달한다. 계획대로라면 순수차입금이 지난해 13조5671억원에서 2014년말엔 절반이하인 6조459억원으로 줄어든다.(표 참조)
이를 위해 SH공사는 대규모 사업 구조조정과 자산매각을 단행한다. SH공사는 신규사업 물량감소를 통해 차입금을 줄일 계획이다. 특히 초기 자본이 많이 드는 택지개발과 주택건설을 대폭 줄여 차입금 발생을 막는다는 계획이다. 올해 1350만7000㎡의 택지조성 규모를 2014년에는 708만2000㎡로 줄이고, 주택건설도 올해 5만7547호에서 1만2752호로 축소할 계획이다.
또 투자시기를 조정해 현금흐름을 개선할 계획이다. 국책사업인 일부 보금자리주택지구 투자시기를 자금수지계획과 연계해 순차적으로 조정하고, 신규추가 사업지구도 시행시기 등을 결정한다.
사업추진방식 조정과 임대제도 현실화를 통해 자금수지도 개선할 방침이다. 공사는 은평뉴타운에서 미분양된 대형(134, 166㎡) 아파트 614가구를 할부 판매(5185억원 상당)할 방침이다. 또 최근 청약 미달 사태를 빚고 있는 전용면적 114㎡ 이상 대형 시프트(장기전세주택)의 절반에 이르는 1134가구를 일반분양으로 전환해 판매한다.
이와 함께 공사는 신규 재개발 재건축 시행을 신중히 하고 마곡 등 대규모 사업지구 시행계획을 조정해 투자사업비를 최대한 절감할 계획이다. 서울시는 이미 9000억원 규모의 마곡 워터프런트 사업을 대폭 축소키로 했다.
SH공사의 당기순이익 증가 추세도 부채 절감에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 전망이 많다. SH공사의 2006년 순익은 284억원에 불과했지만 지난해에는 1867억원으로 약 6.6배 증가했다. 올해도 4500억~5000억원 정도의 당기순이익을 예상하고 있다. 매출액도 같은 기간 4976억원에서 2조8590억원으로 5.7배 상승했다.
또 서울시 출자를 통해 자본금을 확충해 부채비율을 줄이고 미분양 해소에도 적극 나설 계획이다.
◆자금회수 사정이 문제 =
하지만 경제사정이 나빠지고 미분양이 늘면서 자금 회수에 차질을 빚고 있다는 게 문제다.
SH공사가 예상한 올해 택지개발·주택건설사업 총 수입액은 7조132억원이다. 그러나 6월 말까지 들어온 수입은 19.7%인 1조3801억원에 불과하다. 특히 택지개발 수입은 6월 말 현재 당초 예상치(2조8583억원)의 5%인 1415억원만 회수됐다.
1조3168억원이 투자된 가든파이브는 올해 매각 분양 등으로 2조5127억원 수입을 예상했으나 7월 말까지 회수된 금액은 6003억원이다.
그래서 지난 8월 공사가 부채대책을 발표하면서 올해 예상했던 차입금 상환규모를 3조원대에서 6600억원으로 수정했다.
SH공사 관계자는 “지난 8월 부동산시장 상황이 너무 좋지 않아서 차입금 상환규모를 대폭 축소키로 계획을 수정했다”며 “목표를 수정할 때보다는 올해 좀 더 차입금을 상환할 수 있을 것 같다”고 말했다.
SH공사가 부채규모를 계획대로 줄이기 위해서는 부동산시장 상황이 호전되거나 신규사업을 대폭 축소하는 등 긴축경영에 나서야 한다는 결론이다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
전문가 인터뷰 - 정창수 좋은예산센터 부소장
“공적 기능과 기업 역할 분리해야”
“공기업은 공과 기업의 역할을 분리해서 수행하도록 해야 합니다. 공공의 역할은 적자 나지 않으면 좋지만 적자가 나더라도 최소화해야 하고, 기업으로서는 최대 수익을 목표로 해야 합니다.”
정창수(사진) 좋은예산센터 부소장은 기존 공기업이 공적인 역할에 핑계를 대고 부채가 늘어나더라도 심각하게 받아들이지 않은데 문제가 있다고 지적했다.
SH공사의 부채가 증가하는 것은 임대주택이 증가해서라기보다 건설투자 때문이라는 분석이다.
정 부소장은 “공적인 기능과 기업으로서의 역할을 분리하지 않으면 임대주택 때문에 부채가 급증했다는 논리가 성립될 수 있다”며 “지난 4년간 시프트 외에 임대주택이 별로 증가하지 않았는데도 부채가 급증한 것은 마곡지구 등 건설투자 때문”이라고 말했다.
공과 기업의 역할 분리는 부채대책과도 연관이 있다. 원인분석을 잘못하면 공공임대사업을 축소하는 결과를 가져올 수도 있고, 빚부터 갚고 보자는 논리가 성립돼 책임소재를 따지기 어려워질 수도 있다는 것이다.
정 부소장은 “공적인 기능을 담당하다 적자가 나면 서울시 일반재정을 투입해 메워줄 수 있지만, 수익사업을 하다 적자가 나면 과감하게 사업을 포기하는 등 구조조정을 해야 한다”고 강조했다. 부채감소 대책도 공적인 영역과 기업영역을 분리해서 대책을 세워야 한다는 얘기다.
또 그는 “부채를 사업에 따라 분리하지 않고 총량적으로 접근하면 근본적인 문제해결이 안된다”며 “주택건설원가 공개 등 기본적인 재정 상태를 공개하고 시민이 판단할 수 있도록 투명하게 경영해야 한다”고 지적했다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
“자금회수 차질없이 진행돼야 정상화”
차입금 13조5천억원, 2014년까지 6조원으로 감축 계획
택지조성·주택건설 대폭 축소 … 부동산시장 위축 등 걸림돌
최근 지방재정 위기가 제기되면서 광역자치단체 산하 공기업의 부채문제가 심각한 상황이라고 지적됐다. 실제 서울시 산하 SH공사도 16조원이 넘는 부채를 안고 있다. 하지만 시와 공사측은 일정기간(4~5년)이 지나면 회수되기 때문에 별문제가 없다는 입장을 밝혔다. SH공사 부채가 어느 정도이며, 문제는 없는지 살펴본다.
◆부채는 얼마나 되나 =
SH공사는 얼마나 많은 부채를 떠안고 있을까. 공사에 따르면 2006년말 부채규모는 7조3786억원이며, 자본금 2조2018억원 대비 부채비율이 335.1%이었다. 하지만 국책·시책사업이 본격 시행되면서 택지개발과 주택건설 사업 보상비 등이 급증해 부채도 대폭 증가했다. 2007년말 부채가 9조7257억원(부채비율 390.7%), 2008년말 10조8090억원(369.3%)으로 늘었다. 특히 지난해말 부채규모는 16조3456억원으로 급증해 부채비율이 505.5%에 달했다. 이는 서울시 전체 부채규모 3조2454억원의 5배를 넘는 수준이다.
지난해말 전체 부채에서 순수하게 차입해온 금액(갚아야 하는 돈)은 국민임대주택기금과 임대아파트 임대보증금(부채비율 104% 차지)을 제외한 13조5671억원이다.
이중에서 지난해 늘어난 차입금은 4조6205억원이다. 마곡지구(3조4000억원) 문정지구(7000억원) 천왕2지구(3000억원) 등 대규모사업이 시행되면서 택지보상비 등으로 끌어 쓴 것이다. 앞서 2007년도에도 은평뉴타운(1조3000억원), 동남권유통단지(4000억원), 강일지구(2000억원) 등에 1조9574억원의 차입금을 쏟아부었다.
◆왜 부채가 늘어나나 =
SH공사가 공익사업을 지속할수록 부채가 늘어난다면 이 또한 문제다. 공사의 부채가 왜 늘어날까.
이에 대해 SH공사 관계자는 “부채가 늘어난 것은 ‘선투자 후회수’ 사업방식 때문”이라며 “SH공사의 부채는 임대주택 건설과 대규모 정책사업에 따른 일시적인 부채여서 악성부채는 아니다”고 말했다. ‘구조적인 부채’지만 회수가 가능한 투자 성격의 부채이기 때문에 상환에 별 문제가 없다는 얘기다.
또 국책·시책사업인 임대주택 위주(분양:임대=27:73)로 주택을 건설하고, 서민부담을 줄이기 위해 80% 이상 건설한 뒤 분양하는 후분양제를 실시하면서 투자비 회수가 장기화된 측면도 있다.
이 관계자는 “발산지구의 경우 지구 지정·보상·착공 등 선투자 기간이 3년9개월이 소요됐고 분양·준공 등으로 사업비를 회수한 것은 4년9개월째부터였다”고 말했다. 평균 4~5년이 지나야 자금이 회수되는 구조다.
게다가 2004년 이후 임대료를 동결했으며, 임대주택건설재원 등에 대한 주택기금(40%)과 국고보조금(30%)을 합해 26.6% 지원에 그쳐 10%만 부담하면 되는 사업주체 부담금을 실제로는 51.3%를 부담하고 있다. 그만큼 사업이 늘어날수록 부채가 증가하는 구조다. 최근 경기침체 등으로 대형평형 아파트와 연립주택 부지, 가든파이브 상가 등 일부 미분양이 발생하면서 자금회수가 늦어진 것도 한 원인이다. 부채가 줄려면 투자한 사업비가 빨리 회수돼야 하는데 경제사정 때문에 그렇제 못한 게 현실이다.
◆언제 부채규모를 줄일 수 있나 =
그러면 SH공사 부채는 줄어들기 어려운 것일까. 또 줄어든다면 언제쯤 줄어들까.
SH공사에 따르면 2010~2014년까지 총수입액은 31조6279억원인데 반해 총투자비는 24조1067억원에 그쳐 자금잉여액이 7조5212억원에 달한다. 계획대로라면 순수차입금이 지난해 13조5671억원에서 2014년말엔 절반이하인 6조459억원으로 줄어든다.(표 참조)
이를 위해 SH공사는 대규모 사업 구조조정과 자산매각을 단행한다. SH공사는 신규사업 물량감소를 통해 차입금을 줄일 계획이다. 특히 초기 자본이 많이 드는 택지개발과 주택건설을 대폭 줄여 차입금 발생을 막는다는 계획이다. 올해 1350만7000㎡의 택지조성 규모를 2014년에는 708만2000㎡로 줄이고, 주택건설도 올해 5만7547호에서 1만2752호로 축소할 계획이다.
또 투자시기를 조정해 현금흐름을 개선할 계획이다. 국책사업인 일부 보금자리주택지구 투자시기를 자금수지계획과 연계해 순차적으로 조정하고, 신규추가 사업지구도 시행시기 등을 결정한다.
사업추진방식 조정과 임대제도 현실화를 통해 자금수지도 개선할 방침이다. 공사는 은평뉴타운에서 미분양된 대형(134, 166㎡) 아파트 614가구를 할부 판매(5185억원 상당)할 방침이다. 또 최근 청약 미달 사태를 빚고 있는 전용면적 114㎡ 이상 대형 시프트(장기전세주택)의 절반에 이르는 1134가구를 일반분양으로 전환해 판매한다.
이와 함께 공사는 신규 재개발 재건축 시행을 신중히 하고 마곡 등 대규모 사업지구 시행계획을 조정해 투자사업비를 최대한 절감할 계획이다. 서울시는 이미 9000억원 규모의 마곡 워터프런트 사업을 대폭 축소키로 했다.
SH공사의 당기순이익 증가 추세도 부채 절감에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 전망이 많다. SH공사의 2006년 순익은 284억원에 불과했지만 지난해에는 1867억원으로 약 6.6배 증가했다. 올해도 4500억~5000억원 정도의 당기순이익을 예상하고 있다. 매출액도 같은 기간 4976억원에서 2조8590억원으로 5.7배 상승했다.
또 서울시 출자를 통해 자본금을 확충해 부채비율을 줄이고 미분양 해소에도 적극 나설 계획이다.
◆자금회수 사정이 문제 =
하지만 경제사정이 나빠지고 미분양이 늘면서 자금 회수에 차질을 빚고 있다는 게 문제다.
SH공사가 예상한 올해 택지개발·주택건설사업 총 수입액은 7조132억원이다. 그러나 6월 말까지 들어온 수입은 19.7%인 1조3801억원에 불과하다. 특히 택지개발 수입은 6월 말 현재 당초 예상치(2조8583억원)의 5%인 1415억원만 회수됐다.
1조3168억원이 투자된 가든파이브는 올해 매각 분양 등으로 2조5127억원 수입을 예상했으나 7월 말까지 회수된 금액은 6003억원이다.
그래서 지난 8월 공사가 부채대책을 발표하면서 올해 예상했던 차입금 상환규모를 3조원대에서 6600억원으로 수정했다.
SH공사 관계자는 “지난 8월 부동산시장 상황이 너무 좋지 않아서 차입금 상환규모를 대폭 축소키로 계획을 수정했다”며 “목표를 수정할 때보다는 올해 좀 더 차입금을 상환할 수 있을 것 같다”고 말했다.
SH공사가 부채규모를 계획대로 줄이기 위해서는 부동산시장 상황이 호전되거나 신규사업을 대폭 축소하는 등 긴축경영에 나서야 한다는 결론이다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
전문가 인터뷰 - 정창수 좋은예산센터 부소장
“공적 기능과 기업 역할 분리해야”
“공기업은 공과 기업의 역할을 분리해서 수행하도록 해야 합니다. 공공의 역할은 적자 나지 않으면 좋지만 적자가 나더라도 최소화해야 하고, 기업으로서는 최대 수익을 목표로 해야 합니다.”
정창수(사진) 좋은예산센터 부소장은 기존 공기업이 공적인 역할에 핑계를 대고 부채가 늘어나더라도 심각하게 받아들이지 않은데 문제가 있다고 지적했다.
SH공사의 부채가 증가하는 것은 임대주택이 증가해서라기보다 건설투자 때문이라는 분석이다.
정 부소장은 “공적인 기능과 기업으로서의 역할을 분리하지 않으면 임대주택 때문에 부채가 급증했다는 논리가 성립될 수 있다”며 “지난 4년간 시프트 외에 임대주택이 별로 증가하지 않았는데도 부채가 급증한 것은 마곡지구 등 건설투자 때문”이라고 말했다.
공과 기업의 역할 분리는 부채대책과도 연관이 있다. 원인분석을 잘못하면 공공임대사업을 축소하는 결과를 가져올 수도 있고, 빚부터 갚고 보자는 논리가 성립돼 책임소재를 따지기 어려워질 수도 있다는 것이다.
정 부소장은 “공적인 기능을 담당하다 적자가 나면 서울시 일반재정을 투입해 메워줄 수 있지만, 수익사업을 하다 적자가 나면 과감하게 사업을 포기하는 등 구조조정을 해야 한다”고 강조했다. 부채감소 대책도 공적인 영역과 기업영역을 분리해서 대책을 세워야 한다는 얘기다.
또 그는 “부채를 사업에 따라 분리하지 않고 총량적으로 접근하면 근본적인 문제해결이 안된다”며 “주택건설원가 공개 등 기본적인 재정 상태를 공개하고 시민이 판단할 수 있도록 투명하게 경영해야 한다”고 지적했다.
김선일 기자 sikim@naeil.com
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