김완중 하나금융경영연구소 연구위원

작년 정부의 주택금융규제 이후 국내 주택시장은 매매시장의 침체 장기화 및 일부 지역의 가격하락세가 확대되는 모습을 보이기도 했으나, 8월 말 정부의 규제완화 이후 전세가격 상승세가 나타나며 불안정한 모습을 보이고 있다.

자칫 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질지 여부에 대한 관심이 증대되고 있다. 특히 초저금리 환경 하에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 자칫 부동산 시장으로 유입되며 버블을 야기할 수 있다는 점에서 이목이 집중되고 있다.

최근의 전세시장 불안은 지역별로 차별화된 원인에 기인하고 있는데, 수도권의 경우 올해 대규모 신규입주물량 공급에도 불구하고 향후 불확실한 주택시장에 따른 관망수요 증가가 전세시장에 큰 영향을 미친 반면, 지방의 경우 주택시장 침체가 지속되면서 일부지역의 전세공급물량의 급감에 따른 수급불균형으로 가격강세가 지속되고 있다.

전세가격 강세 당분간 지속 예상

좀 더 구체적으로 살펴보면, 금융위기 이후 부동산경기 침체 및 미분양 물량 적체부담으로 2008~2009년 동안 국내 주택건설 인허가 실적이 크게 감소, 내년 이후 주택 신규공급물량의 큰 폭 감소가 불가피한 상황이다. 당장 내년 신규입주물량은 올해 입주물량의 63%수준인 18.8만호에 그칠 것으로 추정되며 이는 향후 수급 불균형에 따른 전세가격 상승 압력으로 작용할 전망이다. 또한 금융위기 이후 사업성 악화로 지연되었던 대규모 재건축·재개발 사업들이 향후 추진될 경우 이에 따른 멸실주택 발생 및 이전수요 증가 등은 전세가격 추가상승 압력으로 작용할 것으로 판단된다.

이와 더불어 저금리 환경 지속에 따른 임대인들의 전세의 월세전환 증가도 전세물량 감소 및 반전세로 인한 실질적인 임대료 상승으로 이어지며 전세시장 불안요인으로 작용할 전망이다.

반면, 최근 정부가 소형주택 공급활성화를 위한 관련규제의 대폭 완화로 도시형생활주택의 건설실적이 빠르게 증가하고 있고, 단기간 내 소형주택 건설이 가능한 점은 향후 주택공급 증가로 이어져 전세가격 상승압력을 다소 둔화시키는 요인으로 작용할 것으로 기대된다.

향후 서민들의 주거안정을 위해서라도 전세시장 안정을 위한 중장기적인 대책 마련이 필요할 것으로 보인다.

내년 1월부터 주택임대소득에 대한 과세정상화, 주택 월세임대 및 상가 임대와의 과세 형평성 제고, 주택투기 억제 등을 위해 전세금을 임대료로 간주하여 과세하게 된다. 이에 따라 임대인들이 주택을 매매 또는 월세로 전환할 가능성이 높아 향후 전세시장 불안요인으로 작용할 것으로 전망된다. 중장기적인 관점에서 전세시장 수요를 위한 공급정책이 필요할 것으로 보인다.

주거안정 위한 다양한 공급대책을

특히 국내 장기 공공임대주택의 경우 전체 주택재고의 4.8%(69만가구)에 불과한 상황이다. 전세수요 충족을 위한 장기 공공임대주택 확충과 함께 빠르게 증가하고 있는 1~2인 가구를 위한 소형주택의 점진적인 확대가 시급하다. 서민들의 주거 안정을 위해 중장기적 관점에서 다양한 공급대책 마련이 필요한 상황이다.

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