개인부터 자산운용사까지 수백채 사들이기도대형건설사 "제안 많지만 실제 매각은 쉽지 않아"

법정관리를 신청한 A사는 최근 한 자산운용사로부터 전북지역 아파트 단지의 미분양 10여채를 한꺼번에 사들이겠다는 연락을 받았다. 이 자산운용사는 분양가의 20%를 할인해주면 미분양 아파트를 모두 사들이겠다고 했으나 협상은 결렬됐다. 채권단이 아파트 할인율을 10%로 못 밖았기 때문이다. 자산운용사와 A사의 채권단은 이달중 다시 협상을 하기로 했다.

금융권에서는 채권단이 부실을 털어내기 위해 적절한 선에서 할인율이 결정될 것으로 보고 있다. 건설사는 물론 대출을 해 준 금융권 모두에게 미분양 아파트는 큰 부담이 되기 때문이다.

이처럼 자산운용사와 법인, 분양대행사 등이 지방 미분양 아파트를 한꺼번에 사들이는 경우가 늘고 있다. 대부분 분양가의 80% 정도에 사들인 후 5% 정도 수익만 남기고 되팔기 위해서다.

예컨데 자산운용사가 분양가 5억원짜리 아파트를 20% 할인받은 4억원에 10채를 사들인다. 이후 이 아파트를 판채당 4억5000만원에 팔 경우 5000만원의 이익을 보게 된다. 최초분양가보다도 싸고 자산운용사가 매입한 가격보다도 비싸다. 10채를 팔면 5억원의 수익을 볼 수 있다. 물론 세전 이익이다. 자금 마련도 쉽지 않고 기대했던 것 이상의 수익을 낼지도 미지수지만 이러한 틈새시장을 공략하려는 것은 한두곳이 아니다.

B사는 올 4월 인천의 미분양 아파트와 계약해지분 등 500가구를 3년 만기 조건으로 자산운용사에 팔았다. 또 9월에는 부산의 미분양 아파트를 비슷한 방식으로 펀드에 매각했다. 이를 통해 B사는 5000억원 가량의 자금을 확보했다. 자산운용사와 펀드는 이 아파트를 3년간 매각하거나 임대를 통해 수익금을 거둔다는 계획이다.

B사 관계자는 "미분양 물량을 분양가 대비 80~85%선에 매각해 손실을 우려할 수 있지만, 유동화에 따라 금융비용과 차입금을 상환할 수 있는 유동화 방식으로 자금구조를 개선할 수 있다"고 말했다.

심지어 개인이 수십채의 미분양 아파트를 매입하기도 한다.

최근 C건설사는 충청지역에서 20채의 미분양 아파트를 개인에게 한꺼번에 팔았다. C사는 "대부분 미분양 아파트를 2채 이상 매입할 경우 과도한 할인율을 요구하는데 해당 계약자는 적절한 할인율을 제시해 왔기 때문에 미분양 해소를 위해 매각했다"고 밝혔다.

이처럼 미분양 아파트를 매입하는 것은 주택 시장에 훈풍이 풀 것이라는 기대감이 커졌기 때문이다. 수도권에서 미분양 아파트를 일괄 매입하려는 D사 관계자는 "급등할 조짐은 없지만 급락할 가능성도 없다"며 "현재로서는 시장 상황을 바닥이 아닌 무릎 정도로 보기 때문에 장기 투자를 고민하는 중"이라고 말했다. 이 업체는 수도권의 미분양을 갖고 있는 아파트 단지의 시행사 3~4곳과 잔여 미분양 물량을 모두 매입하는 조건으로 협상을 벌이고 있다. 적절한 할인율은 30%선, 수익률은 5% 정도다.

이러한 일괄 매입 움직임에 모든 건설사가 환영하는 것은 아니다. 일부 대형건설사는 내부적으로 일괄매각을 제안하는 공문에 '거절' 답변으로 일관하는 경우도 있다.

대림산업 관계자는 "미분양 아파트를 일괄 매입하겠다는 제안은 무수히 많지만 이러한 제안을 실제로 받아들인 경우는 없다"고 말했다. 미분양 해소라는 달콤한 제안에도 넘어야 할 산이 많기 때문이다.

미분양 아파트를 일괄 매입하는 경우 과도한 할인율을 요구한다. 대개 건설사는 미분양 아파트를 10~25% 가량 할인해준다. 준공 후 미분양 아파트인 경우 더 싸진다. 하지만 일괄 매입하겠다는 경우는 이 할인율의 두배인 50%까지 요구하는 경우가 대부분이다.

여기에다 대형 건설사인 경우 아파트 브랜드 관리나 기존 계약자들과의 형평성 문제도 장애가 된다. 기존 계약자보다 높은 할인율을 적용할 경우 기존 계약자들의 반발이 우려되고, 대형 건설사일수록 고급 이미지를 유지하기 힘들다. 이처럼 자산운용사나 자산가들의 아파트 대량 매입에도 실수요자들은 신중함이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "더 이상 아파트 가격이 떨어지지 않을 것이라는 심리가 반영됐기 때문에 자산가들이 움직이는 것 같다"고 말했다. 하지만 이 팀장은 "시장 전망이 아직도 불확실하기 때문에 실수요자나 개인투자자인 경우 주택매입시 대출부담이 많아서는 안되고 보수적으로 판단해야 한다"고 조언했다.


오승완 기자 osw@naeil.com

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