거래불황 지속 여부 관심 … 수익성 상품 투자 유의해야

새해가 시작됨에 따라 3년째 불황을 맞고 있는 부동산 시장이 활기를 띨지 관심이 모이고 있다.

관련업계에서는 긍정적인 전망이 고개를 들고 있다. 그동안의 불황이 이제 바닥을 치고 본격적인 상승 국면으로 이어질 수 있다는 것이다.

지난해 하반기에 인기지역을 중심으로 주택 거래가 활성화됐고 급매물 소진이나 경기회복에 대한 기대감도 커지고 있다는 게 긍정론의 근거다. 특히 올해도 공급물량과 입주물량 모두 예년보다 줄기 때문에 시장이 활성화 될 것이라는 '장밋빛' 전망이 힘을 얻고 있다.

하지만 현재까지는 반대 의견이 우세하다. 오랫동안 부동산 시장이 고공행진을 한 만큼 침체도 오래될 것이라는 것이다. 일각에서는 'L'자형 회복가능성이 높다는 전망까지 조심스레 내놓고 있다. 여전히 가계 소득 보다 집값이 비싸다는 점과 보금자리주택 사전 예약이후 소비자들의 집값 기대심리가 저하된 점 등이 부동산 시장 상승론의 발목을 잡고 있다.

특히 올해는 입주물량이 크게 줄어들어 전세난을 더 가중시킬 것으로 보인다. 올해 입주물량은 2010년 대비 36.8%가 감소, 1990년 이후 최저 수준이다. 입주는 2011년 18만가구로 전년 대비 36%가량 줄었다. 지역별로 청라지구가 속한 인천 서구가 8076가구로 가장 많다. 다음으로는 수원(6504가구), 광교신도시(6349가구) 순으로 나타났다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "부동산시장 침체가 2010년보다 다소 호전 되겠지만 침체가 지속될 것"이라고 내다봤다.

박 소장은 "2011년에는 지난해보다 호전되는 소폭 회복세로 예상된다"며 "3월 DTI 연장 여부가 시장 향배의 핵심 분수령이 될 것"이라고 말했다.



◆상승시장 조성 위한 과제 많아 = 부동산 시장이 상승세로 돌아서기 위해서는 산적한 여러 문제점을 극복해야 한다.

첫째, 미분양 해소다. 일부 대도시와 입지가 좋은 미분양 아파트를 제외하고는 판매가 쉽지 않다.

IMF 금융위기 당시 미분양 아파트 해소에 4년 걸린 점을 고려하면 올해가 미분양 해소의 기점으로 점쳐진다. 미분양 아파트의 경우 16만 가구에서 10만 가구로 줄었지만 이는 올해 입주물량의 60%에 해당하는 양이다. 보다 못한 정부에서는 수도권 미분양 아파트 매입을 검토하고 있으나 건설사 구조조정이라는 과제에 정면 배치되고 있다.

두번째, 답보상태인 대형개발사업이다. 경제자유구역이 해제되고 각종 대형 개발사업이 제자리를 맴도는 상황에서 주변 지역 부동산 시장에는 호재가 될 수 없다. 특히 대형사업이 제대로 추진되지 않을 경우 참여 건설사에게는 유동성 위기로 이어질 수 있다.

이미 수많은 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 지지부진하면서 관련 건설사들이 워크아웃이나 법정관리로 직행했다. 올해에도 이러한 상황은 지속될 가능성이 높다.

세번째, 건설사의 바뀐 회계기준이다. PF대출과 재개발 재건축 사업시 조합에 지급되는 대여금 등이 부채로 잡힐 경우 신규 사업을 위한 금융권 대출이 힘들어진다. 신규사업이 이뤄지지 않을 경우 건설사는 유동성 위기를 겪게 된다. 건설사가 자금난에 봉착할 경우 시공중인 주택이 완공되지 않거나 늦춰지면서 소비자들에게 피해가 이어질 수 있다.

넷째, 주택시장을 바라보는 일반인들의 시선 변화다. 최근 일부지역 주택은 가격이 하락하거나 물가상승분보다 낮은 가격 인상으로 인해 투자상품으로 매력을 잃고 있다. 여기에 질 좋은 공공 및 민간 임대주택이 공급되면서 주택 소유 대신 주거에 무게중심을 더 두고 있다.

마지막으로 개인부채와 정부 정책 문제다. 2008년 금융위기는 개인 부채에서 촉발됐다. 한국 역시 부동산담보대출이 300조원을 넘은 채 줄지 않고 있다. 가계 부채가 악화될 경우 주택시장은 침체의 늪을 벗어날 수 없다. 또 폐지가 예고된 분양가 상한제 외에 세금 감면 등 주택경기 부양책은 이미 바닥을 보였다. 정부가 더 이상 내놓을 카드는 거의 없다.

◆상가 대란 우려 = 올해 부동산 시장 중 주목해야 될 종목은 상가다.

지난해 12월 23일 문을 연 동탄메타폴리스를 시작으로 2007년 이후 시작된 대형 쇼핑몰 및 업무용 시설이 준공 봇물을 이루게 된다. 그동안 마구잡이로 공급된 업무용빌딩 및 상가 등 상업용시설이 올해 대량 준공되기 때문에 공실률이 높아질 수 있다.

업무용 빌딩 사정도 다르지 않다. 서울 도심권에도 프리미엄급 업무용 빌딩이 잇따라 문을 연다. 국민연금이 지난해 11월 서울 쌍림동에 시공중인 20층 규모의 업무용 빌딩이 100% 임대된 것 외에는 없다. 여타 준공예정인 대형 빌딩의 임대 상황은 여의치 않다.

신규분양 상황도 마찬가지다. 전셋값 상승이 매수심리로 이어졌지만 일시적이었다. 오히려 수요자들은 시프트 등 공공임대 시장으로 눈을 돌렸다. 한 대형건설사 관계자는 "구체적 경영계획이 나오지 않았지만 올해에는 하반기나 돼야 분양사업을 할 수 있을 것"이라고 말했다. 또 다른 대형 건설사도 1월에 잡았던 분양일정을 3월 이후로 연기했다.

입지가 좋은 위례신도시, 보금자리주택, 광교신도시 공공임대 등 최강의 공공 물량이 나올 예정이어서 청약자들의 쏠림현상이 그 어느 해보다 심화될 것으로 보인다. 상대적으로 인기가 떨어지는 지역은 청약자들의 외면을 받을 수 밖에 없다.

지난해 관심이 집중된 오피스텔과 도시형생활주택 공급이 올해도 이어질 예정이다. 하지만 이 역시 인기가 지속될지는 의문이다. 공급이 지나치게 많을 경우 시장에서는 조정을 하게 된다. 특히 소형 주거시설은 주차장 규모가 작기 때문에 역세권에 위치해야 하고 대학생과 직장인이 풍부한 곳이어야 한다. 이런 지역은 서울에서도 많지 않다. 일각에서는 소형주택시장이 '상투끝'을 향하고 있다는 우려도 내놓고 있다.

오승완 기자 osw@naeil.com

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