미등기주택 계약시 반드시 등기권자 확인해야

3월 말 결혼을 앞 둔 정 모(33)씨. 최근 신혼집을 구하기 위해 동분서주했으나 마땅한 집을 찾지 못해 애를 태우다 준공 전 상가주택 전세입주를 고민 중이다. 1층 상가, 2층 주택(2채), 3층 주인집으로 구성됐는데 2월 중순쯤 공사가 마무리될 예정이다. 전세금은 1억3000만원. 가격이나 위치, 새 집이라는 것이 맘에 든다. 문제는 아직 등기가 돼 있지 않다는 것. 중개업소에서는 "토지소유자와 건축허가서, 명의확인 등을 해준다"며 "지금 계약금 10%를 내고 계약을 한 뒤 준공 후 입주 시에 잔금을 치르고, 전입신고와 확정일자를 받으라"고 권유하고 있다. 그러나 준공 전·등기 전 계약은 위험하다는 말을 들었던지라 아직 망설이고 있다.

18일 업계에 따르면 최근 전세난으로 평상시에는 관심밖에 있던 미등기 아파트나, 융자를 많이 안고 있는 주택 등 '위험한' 주택에 전세로 들어가는 사례가 빈번해짐에 따라 선의의 피해가 우려되고 있다. 이에 따라 전문가들은 계약 전에 꼼꼼히 따져보라고 주문하고 있다.

우선 미등기 아파트의 경우, 임대인 명의로 등기될 수 있는 지를 확인해야 한다. 특히 신축 아파트는 등기가 이뤄지지 않은 상황에서 입주가 이뤄지는 사례가 많은데 이런 집에 전세로 들어갈 때에는 등기에 문제가 없는지를 시행사(분양회사)나 조합 등에 꼭 확인해야 한다.

대금납부가 제대로 됐는지를 살피는 것도 잊어서는 안 된다. 분양대금을 완납하지 못하면 분양계약이 해지되기 때문에 임대인 앞으로 등기를 할 수 없게 된다.

분양권에 가압류나 가처분이 있는지도 파악해야 한다. 가압류·가처분이 해결되지 않으면 등기가 쉽지 않다. 임대인으로 등기가 돼 있지 않으면 전입신고, 확정일자를 받아도 경매에 들어갈 때 효력을 발휘할 수 없다.

단독주택에 전세를 들어갈 경우엔 관할 시·군·구청에서 건축허가자 명의 등을 확인해야 한다.

김요한 변호사 "미등기 건물을 계약할 경우 중개업소에 나온 사람 말만 믿어서는 절대 안 된다"며 "반드시 시행사나 조합 등에 가서 직접 확인하는 것이 안전하다"고 말했다.

융자가 많은 주택에 전세계약을 하는 사례도 많아지고 있다.

부산에서 서울로 발령이 난 회사원 김 모(35세)씨는 회사 근처인 동작구 사당역 부근에 전세를 구하던 중 괜찮은 아파트를 발견했다. 보증금도 1억7000만원으로 예상한 것보다 높지 않았다. 다만 1억3000만의 은행융자가 맘에 걸렸다. 아파트 시세가 2억9000만~3억원인 점을 고려할 때 융자가 과다하다는 생각이 들었기 때문이다. 하지만 워낙 전세 구하기가 힘든 터에 출근할 날도 다가오고 해서 계약을 했지만 웬지 불안한 마음을 떨칠 수 없다.

전문가들은 융자금과 전세금을 합한 금액이 시세의 70~75%를 넘어가면 위험하다고 충고하고 있다. 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 경우, 통상 시세의 80% 수준에 낙찰되기 때문이다. 다가구·빌라·연립·단독주택 등은 60%선 이하여야 한다.

이영진 닥터아파트 이사는 "대부분의 주택이 융자를 안고 있지만 전세난이 심해지면서 융자가 많은 주택에 계약하는 경우가 빈번해지고 있다"며 "이런 경우 전입신고, 확정일자 등 통상적인 안전장치 외에 각별한 주의가 필요하다"고 강조했다. 특히 "원룸이나 단독·다가구 주택은 임차인도 여럿인 경우가 많아 후순위로 밀리면 보증금을 못 받는 상황도 발생할 수도 있다"고 덧붙였다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com

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