'매매시장 활성화 = 전세시장 안정'은 허구
가계부채 증가우려 … 공급 늘리는 게 관건

전세시장 안정화와 관련, 최근 3월말 종료예정인 '총부채상환비율(DTI) 규제 완화' 연장 움직임이 일고 있는 가운데 DTI완화가 전세난 해결책이 될 수 없다는 지적이 제기되고 있다. DTI 완화를 통해 매매시장을 활성화시키면 전세난이 해결될 것이라는 논리는 맞지 않는다는 것.

발단은 국토해양부에서 시작됐다.

7일 박상우 주택토지실장은 "이달 말까지 전월세 시장은 물론 매매시장 대책을 아우르는 부동산대책을 마련할 것"이라며 "여기에는 DTI 완화 여부도 포함된다"고 말했다.

지난 1일 이명박 대통령이 방송 좌담회에서 이달 말 전세대책을 발표할 예정이라고 밝힌데 따른 후속조치를 준비 중인 것이다. 앞서 정부는 지난해 8·29 부동산대책을 통해 무주택자와 1세대 1주택자에 한해 DTI 규제를 3월 말까지 한시적으로 완화했다. 박 실장은 "DTI 규제를 완화하면 전세수요를 매매로 전환시켜 전세난을 완화하는데 도움이 될 것"이라고 예상했다. 정부 논리는 지금의 전세난이 매매로 갈아타야 될 매매 수요자들이 전세로 남아있는 것이 주된 원인이라는 분석에 근거한 것이다. 따라서 자금줄을 풀어 매매시장을 활성화시키면 전세난이 완화될 것이라는 설명이다.

그러나 이에 대한 문제 제기가 나오고 있다. 정부의 대책에도 불구하고 비수기인 1월 전셋값이 0.9%나 오르는 등 올 들어서도 전혀 전세난이 호전될 기미를 보이지 않는 것은 '기저효과' 때문이라는 주장이다. 즉 2008년 금융위기 여파로 2009년 1~3월 전세가격이 지금보다 거의 20% 정도 낮은 가격에 형성됐는데, 2년이 지나 재계약을 앞둔 상황에서 현 시세로 전셋값을 받으려다보니 그만큼 가격이 뛰었다는 설명이다.

게다가 실제 매매가격이 활성화되면 전세시장이 안정될 것이라는 흐름도 나타나지 않고 있다.

국민은행에 따르면 지난달 주택 매매가격은 전국 평균 0.5% 올라 지난해 8월부터 5개월 연속 상승 중이다. 1월 상승폭으로는 2007년(0.9%) 이후 가장 높다. 부동산정보업체 부동산114가 수도권 주민 900여명을 대상으로 한 조사에서도 6개월 후 거주주택의 주택가격전망지수가 133.8을 기록, 최근 3년 내 조사된 수치 중 가장 높았다. 가격평가지수가 100을 넘으면 수요자들이 최근 집값이 오를 것으로 체감한다는 의미다. 앞으로 가격상승에 대한 기대감이 그만큼 커진 것이다.

그러나 주택구매에 나서겠다는 사람은 많지 않다. 응답자 중 '향후 6개월 내 기존주택을 사겠다'는 사람은 20.1%에 불과했다. 특히 6개월 내에 이사계획이 있는 사람 중 57.7%는 여전히 전·월세 임대를 고려 중이었다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "매매수요가 발생하면 전세시장이 안정된다는 것은 해괴망칙한 논리"라고 일축했다. 김 소장은 "전세를 안정시킬 수 있는 것은 공급밖에 없다"며 "다세대·다가구 등 빠른 시일 내에 공급할 수 있는 주택을 지을 토지공급을 확대할 수 있도록 관련 규제를 푸는 것이 필요하다"고 강조했다.

DTI 규제완화를 연장할 경우 가계부실 문제도 우려해야 하는 상황이다. 금융감독원에 따르면 지난해 '8·29 대책'에서 DTI 규제가 풀린 이후 9월 3조3000억원이었던 주택담보대출 순증액이 12월엔 5조2000억원으로 늘었다. 금융당국이 DTI 완화를 주저하는 것도 자칫 주택문제를 해결하려다 더 큰 파국을 맞을까 우려해서다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "가계부실을 막기 위한 부채관리에 나설 것이냐, 아니면 전세난 완화를 위해 주택매매시장 활성화에 나설 것이냐의 기로에 섰다"면서도 "근본적으로 전세는 수급 문제이기 때문에 DTI 규제완화가 전세난 악화를 막을 수 있을지는 모르지만 큰 변수는 되지 못할 것"이라고 전망했다.
김병국 기자 bgkim@naeil.com

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