상반기에도 꾸준히 공급 … 수익형 상품, 세금문제 잘살펴야

지난해 말부터 시작된 수익형 소형 주거상품의 인기가 연일 이어지고 있다.

오피스텔 및 도시형 생활주택의 견본주택 앞에는 관람객들의 발길이 끊이지 않고 있으며계약률도 높다. 전세난은 물론 인구 변화에 따른 발빠른 투자로 풀이된다. 그러나 소형주택 인기가 높아지면서 일부 묻지마투자 등 사전지식없는 투자가 이뤄지고 있어 주의가 요구된다.

9일 업계에 따르면 최근 1~2인 소형주택의 몸값이 피솟고 있다. 지난 1월 대우건설이 공급한 '이대역 푸르지오'가 평균 13.7대1의 경쟁률을 기록했다.

도시형 생활주택 인기도 높다. 지난해 11월 10일 공급된 현대아산의 도시형 생활주택 현대 웰하임은 267가구 공급에 1619명이 청약해 6.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 10월 말 분양에 나섰던 한미파슨스의 마에스트로도 도시형 생활주택 84가구가 10대 1의 경쟁률을 보였다.

이러한 소형주택 은 최근 서울과 수도권에서 지방으로 공급이 확산되고 있다. 너도나도 투자에 뛰어들면서 일부지역에서는 '묻지마 투자'와 같은 모습을 보이고 있다.

실제 부동산 및 세금 문제에 대한 지식없이 당첨금을 내거나 계약서에 사인을 하는 경우가 허다해 주의가 필요하다.

우선 오피스텔과 도시형 생활주택은 언뜻 보기에는 비슷하지만 다른 점이 많다는데 유의해야 한다.

오피스텔은 건축법을 적용받아 주택이 아닌 업무시설로 본다. 업무시설이기 때문에 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI)규제를 받지 않는다는 점이 특징이다. 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고, 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않는다. 은행 대출도 용이한 경우가 있다.

하지만 오피스텔은 용도가 업무용으로 분리돼 주택임대사업자로 등록을 할 수 없다. 임대사업을 원할 시에는 주택임대가 아닌 일반임대사업자로 등록하면 양도세 일반과세, 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 업무용으로 임대를 해야만 한다. 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 시에는 주택으로 간주해 향후 매도 시 양도세가 부과된다.

즉, 오피스텔 이외에 1주택을 보유하고 있을 시 1가구 2주택자가 돼 양도세 중과가 된다. 오피스텔은 업무용, 주거용 관계없이 취등록세로 매매가의 4.6%를 적용받는다. 이렇다보니 오피스텔 소유자가 주택으로 임대할 경우 세입자에게 주소 이전을 하지 말아달라고 부탁하는 경우가 비일비재하다. 1가구 2주택으로 인한 양도세 중과를 피하기 위해서다. 세입자가 주소를 다른 곳에 둘 경우에는 임대료를 줄여주기도 한다. 사실상 법을 어기는 것이지만 오피스텔 밀집지역에서는 당연시되고 있다.

반면 도시형 생활주택은 주택으로 보기 때문에 기존 1주택자가 도시형 생활주택을 매입할 때에는 1가구 2주택자로 간주, 양도세가 중과된다. 하지만 세금 혜택이 있다. 전용 20㎡ 이하의 아파트(도시형 생활주택) 소유자는 주택 청약시 무주택자로 간주된다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취등록세가 면제된다. 또 공시가격이 1억원 미만일 경우에는 양도세 중과대상에서 제외된다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "전세난, 소형주택 공급 부족 등으로 당분간은 오피스텔과 도시형 생활주택이 인기를 끌 것"이라며 "하지만 소형주택은 최근 공급물량이 크게 늘어나 수요가 많은 지역 선택이 중요하다"고 말했다. 그는 이어 "특히 도시형 생활주택은 이제 시작단계인 아직 검증받지 않은 상품이라는 점은 고려해야 한다"고 말한다.


오승완 기자 osw@naeil.com

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