정부 올해만 5차례 대책 발표
전세보증금 매달 1%씩 올라

올해 들어 다섯번째 전·월세 대책이 발표됐다. 정부의 의지에도 불구하고 실제 대책이 시장에 먹혀들지는 의문이다.

이미 그동안 발표된 네차례 정책이 큰 실효를 거두지 못했기 때문이다. 여기에 당정협의가 불발되면서 정부 대책이 힘을 얻을지도 의문이다. 전월세 상한제 대책은 아예 논의조차 되지 않은 것이다. 가을 이사철을 앞두고 발표된 대책이라도 하루 빨리 시행돼야 하는 상황이다.

국토해양부는 민간 임대주택 공급을 확대해 전·월세 시장을 안정화 하겠다고 18일 밝혔다.

정부는 올해 1월 13일, 2월 11일, 3월 22일, 5월 11일, 8월 18일 모두 다섯차례의 대책을 발표했다. 200일간 전·월세 및 서민경제 안정화를 위해 5차례의 대책 발표를 반복했지만 전세 시세는 가파르게 상승했다. 시장에 대책이 먹히지 않자 정부 대책에 대한 시장의 내성이 커지기만 했다는 비판도 제기됐다.


국민은행에 따르면 올 1월부터 7월까지 서울지역 전세 지수는 평균 1.1%포인트 상승했다. 매달 전세보증금이 1% 이상 올랐다는 것을 의미한다. 어림잡아 2년 뒤 재계약 체결시점에는 20% 이상 시세가 뛸 것이라는 의미다.

학군 수요가 집중돼 있던 강남3구에서 전세난이 불거지면서 강남3구 전세 세입자는 상대적으로 전세보증금이 싼 비강남권으로 옮겨가거나 월세를 택했다. 또 비강남권 거주자는 강남에서 옮겨 온 이주자로 인해 수도권으로 이주할 수밖에 없었다. 이렇다보니 전세 난민이라는 유행어가 등장할 정도였다.

기본적으로 전세시장은 신혼부부와 학군수요, 직장인 등에 의해 좌우된다. 전세난이 시작된 강남권은 학군수요가 몰리는 곳이다. 여기에 신혼부부와 직장인 이주수요까지 집중되고 있다. 유명학교나 기업을 다른 지역으로 억지로 이주하거나 젊은층이 선호하는 주거환경을 다른 지역에 조성하는 것도 쉽지 않다. 그동안 수많은 신도시와 택지지구를 개발했음에도 강남권에서 수요를 분산시키는데 한계를 보였다.

이는 강남3구 스스로 수요를 분산해 해소할 수 없다는 것을 의미한다.

결국 강남에서 시작된 전세가격 폭등으로 인해 월 수백만원을 내는 월세 세입자나 전세와 월세를 같이 하는 반전세 방식의 세입자도 늘었다.

여기에 재정비사업 일정이 조율되지 않으면서 강남구 대치동 지역의 전세난은 심화되고 있다. 청실아파트 등 일부 대단지에 관리처분인가가 실시되자 철거를 앞둔 입주민 수천가구가 인근지역으로 이주해야 하기 때문이다.

부동산 시장 장기 침체로 인해 실수요자들 사이에서는 주택 매입보다는 임대를 선호하는 경향이 짙어지면서 전세난을 가중시키고 있다. 주거와 투자 두마리 토끼를 잡기 위해 주택을 매입하던 수요자들이 매매 시세 하락으로 인해 매매 대신 임대를 택하기 때문이다.

결국 어지간한 정부의 대책으로는 전·월세난을 해소할 수 없다는 상황에 이르렀다.먼저, 민간의 전월세 공급 확대를 위해 준주거시설인 오피스텔을 주거용 오피스텔로 분류해 임대주택으로 등록할 수 있도록 한 것이다. 이에 따라 임대주택 수준의 세제혜택을 부여하고 주택기금에서 오피스텔 건설자금 지원도 확대하기로 했다.

여기에 수도권 매입임대주택 사업자에 대한 세제 지원을 완화한다. 매입임대주택 사업자가 거주하는 주택1호에 대해서는 보유기간 요건 충족시 양도세 비과세를 추진한다.

결국 주택 공급을 늘려 수요를 확대하는 것보다는 준주거시설인 오피스텔 등을 늘리고 임대사업자에 대한 지원을 통해 임대주택을 늘리겠다는 것이다.

김규정 부동산114본부장은 "방향성은 맞지만 기존 대책과 달라진 것도 없어 보인다"면서 "특히 임대사업자들이 수익률을 보장할 수 있는 추가 방안과 이를 관리감독할 수 있는 시스템도 필요하다"고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

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