투자 늘리고 부실 커져 … 용산역세권개발·민자역사도 짐덩어리

용산 철도정비창 일대 56㎡를 국제업무시설 및 상업·문화·주거시설로 변모시키는 용산역세권개발은 단군이래 최대 부동산개발사업으로 꼽힌다. 애초 이 사업은 철도공사화되면서 부채가 급증한 코레일의 자금 사정을 해결할 최고의 카드였다. 하지만 지금은 실현가능성에 대해 어느 누구도 자신하지 못하고 있다.

2008년 말 미국발 금융위기가 터지면서 부동산시장은 급속도로 위축됐고 용산역세권개발 사업은 난항을 거듭했다. 최근 랜드매크 빌딩 시공사를 선정한 뒤 곧 기공식을 열 계획이지만 코레일 부채 해소에 도움이 될지는 의문이다.

참여 업체들의 비협조와 추가 자본 확충이 어려운 상황에서 코레일은 용산에 추가로 투자했다. 땅주인이자 주요 주주로서의 책임있는 역할을 하기 위해서다. 하지만 다른 참여사들의 부담을 줄인채 코레일 부담만 가중됐다.

코레일은 용산역세권개발을 담당하고 있는 특수목적법인(SPC)인 드림허브프로젝트에 25%를 투자한 대주주다. 이는 2500억원에 달한다.

코레일은 분양수입이 들어올 때까지 사업자금을 마련하기 위해 4조1632억원짜리 랜드마크 빌딩을 선매입하기로 했다. 이를 위해 코레일은 올해 4163억원, 내년 1분기말 4163억원을 낼 예정이다. 잔금인 3조3304억원은 2016년 말까지 낸다.

코레일은 지난해 드림허브가 토지대금을 제대로 내지 못하자 토지계약대금의 분납기간을 연장해주고 계약금액 및 분납비율을 연장할 수 있도록 사업협약을 변경했다. 당시 코레일은 랜드마크 빌딩 선매입 조건으로 건설투자자들의 지급보증 1조원과 출자사 유상증자 3000억원을 내걸었다. 하지만 지난 7월 출자사 유상증자 4000억원으로 후퇴했다. 이와 함께 토지주가 내야 하는 토지대금 중 17개월간의 분납이자를 면제해줬다.

사업이 진행될 수 있는 기반이 됐지만 코레일의 부담은 상대적으로 커진 것이다. 부채난에 허덕이는 코레일이 추가 사업을 위해 다시 돈을 쏟아붓는 형국이다.

이와 함께 코레일이 '블루오션'으로 기대했던 민자역사 개발 사업도 난항을 거듭하고 있다.

코레일은 전국 100여개 역사 부지를 민자역사로 개발해 수익을 거둘 계획을 세웠다. 이미 수도권에서만 19개 민자역사가 운영중이거나 공사를 진행하고 있다. 코레일은 현재 진행중인 민자역사 사업의 지분을 최소 9.9%에서 최대 30.1% 보유하고 있다.

문제는 이들 민자역사 절반 이상이 법적·재무적인 위기에 처해 있다는 데 있다. 우선 자본잠식이 6곳이고, 건설이 중단된 것만 2곳이다. 소송과 고발이 진행중인 곳 등을 포함해 10곳이 정상운영되지 않고 있다. 코레일이 투자한 금액 중 58%를 회수하기 어려운 상황이다.

현재운영중인 민자역사 중 현대아이파크몰(-660억7800만원), 신촌역사(-113억원), 동인천역사(-106억8000만원) 등이 2010년 회계결산 결과 자본잠식으로 드러났다. 노량진역사와 창동역사는 각종 소송에 휘말려 공사가 중단됐으며, 성북역사와 안산중앙역사도 인허가와 검찰 수사 등으로 진행조차 되지 않고 있다.

실제 부지 소유주는 다르지만 판교역이나 광명역 등 역세권 개발도 답보 상태다.

업계 관계자는 "건설 및 금융시장이 극도로 침체돼 있어 코레일의 부동산개발 사업중 중단기적으로 수익이 발생할 곳은 손에 꼽기도 힘들 정도"라고 지적했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

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