부동산 팔고 보니 '하자' … 돈 물어줘
원소유주에게 배상청구 가능할까?
아파트나 토지 등 부동산 거래를 하다보면 매입자가 부동산에 하자가 있는 것을 발견해 판매자에게 책임을 묻는 경우가 있다. 이를 '하자담보에 의한 손해배상청구권'이라고 한다. 민법에는 하자를 발견한 때로부터 6개월 내에 매도인에게 해제의 의사표시를 하면 매매계약을 해제할 수 있다고 명시돼 있다. 내가 판 부동산에 원래 하자가 있어서 상대방에게 돈을 물어줬다면, 나도 해당 부동산을 매입할 당시의 매도인에게 배상청구를 할 수 있는 기준은 무엇일까.

한국토지공사는 지난 98년 A기업으로부터 21억여원 상당의 토지를 매입했다. 2005년 토지공사는 해당 토지를 개인을 거쳐 B기업에 팔았다. B기업은 매입한 토지에 건물을 지으려고 2006년 터파기 공사를 하던 도중 부동산 지하에 폐콘크리트 9221톤과 건설폐토석 1680톤이 매립돼 있는 것을 발견했다. 이 사실을 즉시 토지공사에 알렸고 토지공사 역시 A기업에 내용증명을 통해 이를 통보했다.

B회사는 일단 폐기물을 회사 비용으로 처리한 다음, 토지공사를 상대로 손해배상소송을 제기해 승소, 1억6000여만원을 받아냈다. 토지공사는 패소 판결이 확정된 이후인 2009년에야 A기업을 상대로 손해배상소송을 냈다.

토지공사는 "부동산의 지하에 고액의 처리비용이 소요되는 폐기물이 매립돼 있는 것은 매매에 있어 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질 내지 상태를 갖추지 못한 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것"이라며 "하자를 알지 못하고 또한 이를 쉽게 알기도 어려운 상태에서 토지를 매수했다"고 A기업의 배상책임을 주장했다.

반면 A기업은 "토지공사가 부동산에 하자가 있다는 사실을 알게 된 시기가 2006년 8월쯤인데 6개월 이내에 하자담보책임에 기초한 손해배상청구권에 관해 권리행사를 하지 않았다"며 "그로부터 3년이 지나 청구한 소송은 부적법하다"고 반박했다. 정해진 시간 내에 권리행사를 하지 않은 토지공사의 잘못이라는 것이다.


1심 법원은 A기업의 손을 들어주면서 토지공사에 대한 배상책임이 없다고 판단했다. 재판부는 "하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 민법 제582조의 권리행사기간(6개월)과 상관없이 매매계약의 체결시부터 민법에 따라 10년의 소멸시효가 진행한다고 보아야 한다"며 "이미 소송을 내기 전에 10년이 지났다"고 밝혔다. 2심 법원 역시 1심과 같이 "소멸시효가 완성됐다"는 판단을 내렸다.

대법원은 1·2심과 결론을 같이하면서도 10년이라는 소멸시효의 계산을 달리했다. 1·2심은 부동산 계약을 체결한 시점부터 소멸시효가 진행된다고 판단했다. 하지만 대법원은 "매수인이 매매의 목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다"고 밝혔다. 매매계약이 아니라 소유권이전등기를 마친 시점부터 계산해야 한다는 것이다.

대법원은 "이 사건은 원심이 부동산 계약이 체결된 시점부터 소멸시효가 진행한다고 판단한 것에 대해 적절하다고 할 수 없지만 부동산을 인도받은 때를 기준으로 하더라도 소멸시효가 완성된 이상 이 같은 잘못은 판결 결과에 영향이 없다"고 설명했다. 소멸시효 10년을 1년 가까이 넘긴 이번 사건이 며칠 동안의 차이를 놓고 소멸시효를 다투는 사건이었다면 대법원 판결로 결과가 뒤바뀔 수도 있었을 것이다.


이 사건 판결 전문은 법원도서관 홈페이지 판례·판결 정보 코너 11월 15일자 판례 공보에서 확인할 수 있습니다. 사건번호 - 대법원 2011다10266 자료제공 = 법원도서관
이경기 기자 cellin@naeil.com

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