대형건설사 분양 물량 95% … 일반분양 단지 3곳에 불과해

올해 대형건설사들은 택지개발지역이나 신도시 사업보다는 재건축·재개발 등 정비사업을 중심으로 신규분양을 할 전망이다.

6일 관련업계에 따르면 시공능력평가 10위권 건설사들은 올해 118개 단지 10만2000가구를 분양할 계획이다. 이중 절반이 넘는 64개 단지가 재건축 및 재개발 등 정비사업으로 나타났다. 경기와 인천, 지방에서는 택지지구 개발이나 도심재개발 사업 등이 있지만 서울에서는 정비사업 위주로 진행된다.

서울지역에는 55개 단지가 분양을 하지만 이중 52개 단지가 재건축·재개발 아파트다. 일반분양으로 공급되는 아파트가 적을 수밖에 없다.

상위 10개 건설사 중 삼성물산과 대우건설만 각각 2개단지와 1개단지의 도급 및 자체사업을 실시한다.

삼성물산은 강남 세곡지구에 민간보금자리 아파트 1020가구, 강동구 천호동에 주상복합 아파트 904가구를 분양키로 했다. 대우건설도 위례신도시에 중대형 560가구를 분양한다. 하지만 나머지 건설사들이 서울지역에 분양하는 아파트는 모두 재건축·재개발 사업이다.

재건축·재개발 사업은 대단지 사업이라 해도 조합원 물량이 많을 경우 건설사에 대한 부담은 적은 편이다. 조합원 분양을 통해 대부분을 판매하게 되고 일반분양 물량 마케팅에도 큰 부담이 없기 때문이다.

사업 발주처가 조합이기 때문에 미분양이 남는 등 어려움이 발생해도 건설사로서는 큰 부담이 없다.

하지만 부동산 시장 침체가 장기화되면서 사업이 갈수록 불투명해지고 있다. 지자체와 시민단체가 뉴타운 등 정비사업에 대한 문제점을 줄기차게 제기하고 각종 비리의 복마전이라는 수식어가 따라붙으면서 사업이 제대로 진척되기 힘든 상황이다.

특히 사업기간이 오래된 곳일수록 과거 분양가를 적용하는 바람에 사업성이 높지 않다. 2007년 이전에 시행인가나 관리처분이 된 지역이라면 높은 분양가에도 사업 성공을 기대할 수 있었다.

그러나 2008년 말 미국발 금융위기 이후에는 재건축·재개발 사업장의 시세가 떨어졌다. 주변 시세가 떨어지는데도 재건축·재개발 사업장의 분양가는 한없이 높다. 강북지역에서도 3.3㎡당 2000만~2500만원대 아파트가 줄지어 대기하고 있기 때문이다. 왕십리뉴타운 2구역이 3.3㎡당 1950만원에 분양하면서 고분양가 논란이 일기도 했다. 2008년 이전 사업이 추진돼 최근 관리처분인가를 받은 강북지역 재건축·재개발 조합의 예상 분양가는 3.3㎡당 2500만원에 육박하고 있다.

대형건설사 관계자는 "서울지역에 새 아파트를 지을 땅이 없어 재건축·재개발에 건설사들이 몰릴 수밖에 없다"며 "하지만 조합들의 요구를 다 들어줄 경우 일반분양가를 높여야 하기 때문에 이마저도 사업성이 높지 않다"고 말했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

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