구청서 재개발구역 지정 추진
"오래 걸린다"며 건물신축 가능?

불과 몇 년전만 해도 재개발·재건축 열기가 전국을 강타하면서 사업 지구로 지정된 지역이 많았다. 하지만 부동산 침체의 여파로 재건축·재개발 사업이 지연되는 일이 벌어지고 있다. 언제 시작될지 모르는 재개발을 기다리기보다는 내 땅에 새로운 건물을 지으려는 토지주들도 있다. 관할관청에서 재개발 구역으로 지정 받으려고 추진 중인 지역에서 건물 신축을 허가해달라고 요구하면 가능할까.

서울시 구로구청은 지난 2007년 7월 관내 일부 지역에 대해 '개발행위허가 제한 및 지형도면 고시'를 했다. 해당 지역이 노후불량주택 밀집지역이라 서울시의 뉴타운식 광역개발 사업을 추진하기 위해서였다.

A씨는 고시된 제한 지역에 건물을 소유하고 있었는데 2008년 2월 철거를 하고 건물 신축 신고서를 구로구청에 냈다. 구로구 도시계획위원회는 심의했지만 "뉴타운식 광역개발을 위한 요건인 노후도 산정에 영향이 있다"는 이유로 신청을 받아들이지 않았다.

2007년 4월 서울시는 재정비촉진지구 지정의 심의기준으로 노후도(노후·불량건축물 비율) 60% 이상을 반드시 충족시켜야 한다는 새로운 심의기준을 마련했다. 2007년 당시 해당지역의 노후도는 33%로 60%를 충족할 수 있는 시점은 2012년으로 예상됐다. 구청에서 건축허가를 제한한 것은 그렇지 않을 경우 노후·불량건축물의 비율이 지속적으로 떨어져 재개발 사업이 어렵기 때문이었다.

A씨는 "토지가 재개발이 되려면 장시간이 경과되고 이미 건물을 철거했으며 '지분 쪼개기' 의도가 없다"며 구로구청을 상대로 건축허가신청반려처분 취소소송을 냈다.



1심 법원은 A씨의 청구를 기각하고 구청의 손을 들어줬다. 재판부는 "이 사건 고시는 신축신고의 경우 예외적으로만 허용하도록 규정하고 있는 것으로 해석된다"며 "고시에 의해 개발행위의 허가가 제한되는 기간이 한정돼 있고 그 기간이 지나면 신축이 보다 폭넓게 허용될 수 있는 점 등을 고려하면 구청의 처분이 재량권을 일탈·남용했다고 보기 어렵다"고 말했다.

그러나 2심 법원은 1심과 달리 A씨의 건축신청을 제한할 수 없다고 판단했다. 개발행위허가를 제한할 수 있는 지역이란 '도시기본계획 또는 도시관리계획 결정으로 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역'을 말하는데 해당 지역은 이를 입증할 아무런 증거가 없다는 것이다.

재판부는 "건축허가권자는 건축허가신청이 건축법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 해야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없는데도 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 거부할 수는 없다"고 밝혔다.

1심과 2심이 엇갈린 가운데 대법원은 구청이 건축행위를 제한할 수 있다고 판단했다.

대법원은 "해당 지역은 노후도를 충족하지 않아 이를 충족하기 위해 관할 구청이 건축허가를 제한할 필요성이 있어서 고시를 한 것"이라며 "국토계획법에서 정하는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 도시관리계획이 결정되면 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역이라고 봄이 상당하다"고 밝혔다.

고시에 근거한 구청의 건축제한은 재량권을 일탈·남용하지 않은 것이라며 대법원은 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

이 사건 판결 전문은 법원도서관 홈페이지 '판례·판결 정보' 코너 2012. 8. 15. 판례공보에서 확인할 수 있습니다. 사건번호 - 대법원 2010두4957 자료제공= 법원도서관
이경기 기자 cellin@naeil.com

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