3대 대주주중 삼성물산 물러나고 코레일만 양보 … 사업 무산 위기인데도 롯데관광개발은 증자 반대

2007년 9월 대전 정부종합청사에서 열린 '용산 국제업무지구 개발 사업설명회'에는 500명이 넘는 기업 관계자들이 모여 뜨거운 관심을 보였다.

삼성물산 컨소시엄과 현대건설 컨소시엄이 경쟁을 벌여 1000점 만점에서 5.88점 차이로 삼성물산 컨소시엄이 1순위에 올랐고, 이후 코레일과 삼성물산 컨소시엄이 사업협약을 맺었다.

삼성물산 컨소시엄 참여사들이 출자금을 납부하고 사업이 시동을 걸 무렵 미국에서 리먼 사태로 불리는 금융위기가 터진다. 두바이로 대표되는 각국의 초고층 건물들이 일제히 공사를 멈춰섰다. 국내도 예외는 아니다. 부동산시장이 급랭하면서 아파트 가격 하락이 시작되고 각종 개발사업이 제자리를 맴돌기만 했다.

컨소시엄이 구성될때만 해도 금융권이 서로 돈을 빌려주겠다고 나섰다. 하지만 1년새 미국발 금융위기로 인해 금융권이 지갑을 닫으면서 용산 국제업무지구 개발 사업도 자금난을 겪기 시작했다.

자금조달 문제로 어려움을 겪을 때마다 최대 지분을 갖고 있는 코레일이 나서 해결했지만 부동산 경기 침체상황을 이기기에는 역부족이었다.

◆삼성, 시공사 지급보증 거부 = 2009년 드림허브가 토지중도금을 내지 못하면서 첫번째 위기가 시작됐다. 코레일은 결국 토지대금 분납 기간을 연장해주기로 했으나 2010년 7월 두번째 위기가 닥친다. 주간사인 삼성물산이 토지대금 인하와 서울시의 용적률 상향 조치가 필요하다는 요구를 내걸면서 주주간 분쟁이 격화됐다.

허준영 전 코레일 사장이 2010년 8월 공개적으로 "삼성물산이 토지대금을 마련하지 못할 경우 사업중단을 불사하겠다"고 강하게 압박했다. 허 전 사장이 이건희 삼성그룹 회장에게 공문을 보낸 사실을 공개하며 압박에 나섰지만 삼성물산은 요지부동이었다.

삼성물산은 대안으로 토지대금 중도금 전액 연기와 출자사별 지분율에 따라 2조원 증자 등을 제안했다. 하지만 땅주인 코레일과 금융투자자(FI)의 반대로 이 안건은 이사회를 통과하지 못했다. 이 와중에 코레일과 롯데관광개발, 금융투자자들은 건설투자자들의 지급보증을 요구했다.

용산국제업무지구 개발 사업과 같은 형태는 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이다. 코레일과 같은 공공기관이 토지를 대고 민간기업이 이 땅에 아파트나 업무용시설, 호텔 등을 지어 분양해 수익을 거둔다. 대개 건설업체는 시공을, 금융업체는 자본조달을 맡는다. 하지만 사업이 원활하지 않을 경우 자금 동원을 위해 건설사가 지급보증을 한다. 이른바 연대보증이다.

시공사는 계약한 건물의 책임준공을 맡는 게 일반적이지만 지급보증을 할 경우 시행사의 재무상황 악화는 물론 미분양까지 책임져야 한다. 사업이 잘 될 경우에는 문제가 없지만 건설경기가 크게 위축되는 상황에서 예기치 못한 대형 손실이 발생할 수 있다. 30조원 사업에 시행사 자본금은 1조원에 불과하다. 시공사들이 지급보증을 피하는 것은 당연했다.

용산국제업무지구 사업의 사업주인 드림허브 프로젝트금융투자(PFV)는 참여 건설투자자(CI)들에게 처음에는 2조원의 지급보증을 요구했다. 주간사인 삼성물산을 비롯한 건설사들은 일제히 이를 거부했다. 부동산 경기 침체 영향으로 시공사의 지급보증을 통한 PF사업이 더 이상 유효하지 않게 된 것이다.


<용산국제업무지구를 항공촬영해="" 그래픽="" 작업을="" 한="" 사진.="" 굵은선="" 안쪽이="" 개발="" 대상지이고="" 좌측="" 음영="" 표시된="" 곳이="" 보상="" 논란이="" 불거진="" 서부이촌동="" 지역이다.="" 사진="" 용산역세권개발="" 제공="">

◆코레일, 잇단 양보안 내놔 =코레일과 롯데관광개발이 협력해 주간사를 교체키로 결정했다.

2010년 8월 삼성물산은 드림허브에 출자한 지분을 내버려 두고 실제 사업을 담당하는 위탁사인 용산역세권개발의 지분을 내놨다. 용산역세권개발에 파견됐던 직원 전원이 삼성물산으로 복귀하면서 사업 구조가 바뀌게 됐다. 삼성물산 지분은 대신할 업체가 나서기 전까지 롯데관광개발이 맡기로 했다. 그 결과 삼성물산은 드림허브 지분 6.4%만 가진 일반 주주이자 단순 시공사로 남게 됐다.

코레일과 롯데관광개발은 삼성물산 없이 자신들만의 능력으로 투자자를 유치하거나 다른 기업을 끌어올 수 있다고 자신했다. 하지만 2011년 3월까지 세차례 위기가 왔다. 2차례나 땅주인인 코레일이 사업 협약을 변경해줬지만 증자는 물론 2010년 9월부터 2011년 5월까지 모집한 시공사 지급보증도 실패했다.

삼성물산을 퇴출 시킨지 1년이 넘도록 사업속도를 내지 못하자 땅주인인 코레일이 백보 양보하는 정상화방안을 2011년 7월 내놓게 된다.

이 정상화방안은 드림허브가 4000억원의 유상증자를 해 자본금을 1조4000억원으로 증액하기로 하고, 땅주인인 코레일이 4조원이 넘는 랜드마크 빌딩을 선매입하기로 했다. 코레일은 또 토지대금 중도금인 2조3000억원의 납부 시한을 연장해주기로 했다. 정상화방안은 코레일의 양보로 이뤄졌지만 이마저도 실현되지 않고 있다.

◆사업재조정 여부 놓고 이견 = 삼성물산을 퇴출시킬때만 해도 협력을 같이 했던 코레일과 롯데관광개발의 사이가 틀어졌다.

발단은 서부이촌동 보상비 재원 마련이다. 코레일은 주민들에게 실질적인 보상이 이뤄질 수 있도록 드림허브의 증자 등 재원확보 또는 확보안이 우선돼야 한다는 입장이고, 롯데관광개발은 보상계획만 마련되면 사업의 불확실성이 해소되면서 추가 투자자를 확보할 수 있다는 주장을 굽히지 않았다.

코레일의 반대에도 불구하고 드림허브 PFV는 보상안을 발표했다. 코레일은 "구체적 보상재원을 마련하지 않은 보상안 발표는 주민들을 현혹시키는 것"이라며 반대했다. 대신 코레일은 사업의 안정적 추진을 위해 주주사가 자본금을 증자하자는 안을 내놨다. 이 안건은 약 2.7%포인트 모자라 부결됐다.

코레일은 직접 주간사가 돼 사업을 주도하기로 방침을 정했다. 세계적인 부동산 경기 침체라는 상황 변화에 맞춰 자본금의 증액과 사업의 재조정이 필요하다는 판단이다. 반면 롯데관광개발은 기존사업을 그대로 추진하겠다는 입장을 보이고 있어 마찰이 계속되고 있다.

장병호 기자
오승완 기자 osw@naeil.com

Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>