5조6천억 마련방안 현실성 없어 … "1천억도 어려운데"
일부 금융권 "컨설팅은 해줬지만 돈 빌려줄 생각 없다"

지난달 용산국제업무지구 원주민 보상안이 통과됐지만 이를 뒷받침할 보상안이 현실성이 없는 것으로 드러났다.

사업주인 드림허브프로젝트금융 이사회가 여러 금융권의 컨설팅을 받았지만 컨설팅을 해준 금융권은 "돈을 빌려줄 의사가 없다"고 공식적으로 답했기 때문이다. 컨설팅과 실제 대출은 전혀 다르다는 얘기다. 여기에 지난 10일 실시한 주주총회에서 증자안이 부결되면서 용산 개발사업 자금 확보가 안갯속에 빠졌다. 용산역세권개발은 지난달 23일 1조원 가량의 추가 보상을 할 수 있는 서부이촌동 보상계획 및 이주대책을 발표했다. 당시 용산역세권개발은 "코레일이 선매입한 랜드마크 빌딩과 오피스텔, 주상복합아파트 등 분양매출채권 유동화를 통해 최대 5조6000억원의 자금조달이 가능할 것으로 확인됐다"며 "보상재원 등 사업비와 공사비 충당에 문제가 없을 것"이라고 밝혔다. 하지만 '시공사 책임준공' 등 조건이 달려 있다는 사실은 언론에 알리지 않았다.


<용산국제업무지구 개발사업은 서울 용산역 인근에 있던 철도청 정비창과 인근 부지 등 377만㎡ 를 통합 개발하는 것으로 전체 사업비만 31조원으로 추산된다. 사업주는 특수목적법인인 '드림허브프로젝트금융투자 주식회사(PFV)'이며 시행사는 '용산역세권개발'이다. 용산 역세권개발은 자산관리회사로 PFV의 업무를 위탁받아 집행하고 있다. 사진은 용산국제업무지구 개발이 완료됐을때를 예상한 조감도. 사진 용산역세권개발 제공>

◆자금확보방안 천차만별 = 드림허브는 보상안을 마련하기 위해 금융권으로부터 제안서를 받았다.

아직 첫삽도 못 떴지만 랜드마크빌딩과 오피스텔과 주상복합아파트의 분양매출채권을 유동화하기 위해서다. 사업성과 담보가능성만 있다면 금융권을 통해 자금을 확보할 수 있기 때문에 큰 문제는 없다. 하지만 의견서를 제출한 대부분의 금융권이 말을 바꾸거나 아예 "그런 일이 없다"며 발을 빼고 있다. 금융권 의견서가 신빙성을 갖추고 있는지 의심스러운 대목이다. 무엇보다 시공사의 책임준공 등 각종 조건이 달려 있어 실현 가능성이 낮다.

가장 많은 금액을 제시한 곳은 외환은행이었다. 외환은행은 코레일이 매입키로 한 랜드마크빌딩에 대해서 2조7000억원을 대출해줄 수 있다고 했다. 다만 코레일의 잔금납입확약 및 시공사의 책임준공이라는 조건을 달았다. 또 오피스텔과 주상복합아파트는 시공사의 책임준공 및 매출의 55%까지 책임분양 하는 것을 조건으로 2조9000억원을 확보할 것으로 봤다. 하지만 코레일과 시공사인 삼성물산 모두 부정적이다.

다음으로는 대우증권과 동양증권, 한투증권이 4조8000억원을 조달할 수 있을 것으로 예상했다. 랜드마크빌딩에 대해서는 외환은행보다 인색한 1조1000억원을 조달할 수 있을 것으로 전망했다. 오피스텔은 2조8000억원, 주상복합아파트는 9000억원을 조달할 수 있을 것으로 봤다. 이 역시 코레일이 잔금을 납입하고, 시공사가 책임준공 및 사용승인, 소유권보존등기를 책임져야 하고, 미이행시에는 채무를 인수하는 조건이다. 시공사 희생없이는 자금동원이 불가능하다는 이야기다.

미래에셋증권은 랜드마크빌딩과 주상복합아파트에는 답을 주지 않았다. 다만 오피스텔에 대해서는 시공사의 무조건적 책임준공, 미이행시 채무 인수 조건을 전제로 2조2000억원을 조달할 것으로 예상했다고 드림허브측은 밝혔다. 그러나 본지가 미래에셋증권에 이런 답을 했는지 확인하자 미래에셋증권은 "우리와는 관련 없는 내용"이라고 답변했다.

KB국민은행은 오피스텔과 주상복합 아파트에 대한 언급을 피한채 랜드마크타워에 대해 시공사의 책임준공시 1조3000억원의 대출이 가능하다고 봤다. 일부 금융기관은 '비밀유지 서약'이 있어 답하기 어렵다고 응답해왔다. 또 다른 1금융권은 "단순 의견서를 제출하기는 했지만 구체적인 금액이나 조건 등 제안내용이 없다"고 밝혔다.

◆건설업계, 자금확보에 고개 내저어 = 실제 건설업계는 물론 금융권에서는 "5조원의 자금 유동화는 불가능하다"고 잘라 말하고 있다.

수익이 보장되는 민자사업도 1조원을 조달하기 어려운데 5조원을 한꺼번에 조달할 수 있다고 생각한 것부터 문제라는 지적이다. 현재까지 1금융권을 통해 가장 많은 자금을 모집한 것이 여의도 파크원이다. 2010년 주간사인 신한은행이 1조6000억원을 모았다. 그러나 시행사 내부사정으로 자금조달이 무기한 연기됐다.

이같은 지적에도 드림허브측은 이메일을 통해 "청진동 업무용 빌딩에 대해 금융권이 올해 7700억원의 자금을 지원해줬다"며 "적절한 담보조건이 갖춰지면 일시에 1금융권으로부터 3조원 조달도 가능하다"고 말했다. 5조6000억원 동원이 가능하다더니 3조원으로 줄어든 것이다.

하지만 건설업계 재무 임원들은 한결같이 "가능성이 낮다"고 입을 모았다. 건설 및 부동산 경기가 쉽사리 살아나지 못하는 상황에서 금융권의 지원이 점차 줄어들기 때문이다.

한 대형건설사 재무담당 임원은 "현재 은행권은 1000억원짜리 PF도 안 해준다"며 "경기가 나아진다고 해도 1조원대 이상의 자금을 가져올 수 있다고 하는 것 자체가 넌센스"라고 지적했다. 그는 이어 "1000억원짜리 PF에도 은행 여신심사협의회가 열려 깐깐히 검토할 정도인데 부동산시장이 언제 나아질지 알고 자금을 대주겠냐"며 회의적인 반응을 보였다.

익명을 요구한 시중은행 부동산분야 담당자는 "개발사업의 경우 금융리스크가 제한적이지만 용산사업의 경우 상황이 다르다"면서 "자체 자금조달이 이뤄지지 않는다면 금융권도 선뜻 나서지 못할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "시공사에게 각종 부담을 전가시킬 수밖에 없어 시공사의 반발이 불가피할 것'이라고 덧붙였다.

◆증자안 3% 부족해 주총서 부결 = 용산역세권개발의 자금상황은 심각하다.

드림허브는 10일 주주총회를 열어 현재 1조4000억원인 수탁자본금 한도를 3조원으로 늘리려 했으나 2/3 동의를 얻지 못했다. 외부자금 유치시 지분감소를 우려한 일부 주주가 증자안에 반대했다. 이날 주주총회에는 전체 주식 중 74.5%의 출석률을 보였다. 64%의 주주가 증자안에 동의했지만 롯데관광개발과 푸르덴셜, 금호건설, 우리은행 등 4개사(36%)가 반대하면서 부결됐다.

원래 드림허브는 2007년 자본금 1조원으로 출범했다. 전체 사업비 30조원의 3%에 불과한 돈이다. 이에 따라 지난해 정상화방안을 발표하면서 포함된 전환사채 4000억원과, 외부투자자 유치금 1조6000억원 등을 합쳐 전체 자본금을 3조원으로 높이려 했다. 이렇게 늘어난 자본금은 서부이촌동 보상비 등으로 활용하는 방안도 검토됐으나 무산됐다. 결국 서부이촌동 주민을 위한 재원 확보 방안 중 현실화 된 것은 하나도 없다.

용산역세권개발 관계자는 "실제 보상비 지급은 내년 하반기부터 시작하기 때문에 그 전까지 충분한 자금을 마련할 수 있을 것"이라고 말했다.

김형선 장병호 오승완 기자 osw@naeil.com

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